בן מושב שזכה בהרחבה במגרש אינו רשאי למכרו לאחר ועליו להחזירו לשם הקצאתו מחדש בגין כללי הצדק החלוקתי הראויים

א.         אקדמה:

הרשאי אדם שזכה במגרש במסגרת הרחבת מושב, לצורך הקמת בית למגוריו במושב, למסור את זכויותיו לאחר, ולחייב את ועד האגודה של המושב להמליץ על המכירה?

ב.         העובדות:

1.         מושב רמות המנוהל על ידי האגודה השיתופית - המשיבה, הינו מושב הממוקם ברמת הגולן - צופה לכינרת - באזור אשר הוכרז כאזור "עדיפות לאומית" - על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. כפועל יוצא מהכרזה זו, משווקים המגרשים, אשר נקבעו כמגרשי מגורים, במסגרת הליכי הרחבת המושב, בלא שיהא על המשתכנים לשלם כל תמורה לבעל הקרקע, מדינת ישראל, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל. המושב עבר שני תהליכי הרחבה, האחד בשנות ה- 90 של המאה הקודמת, והשני בתחילת המלניום הנוכחי. בתהליך הראשון, הוקצו 44 יחידות מגורים, ואילו בהליך השני תוכננו 45 מגרשים ליחידות מגורים. מגרש מספר 339 ששטחו 1000 מ"ר הינו אחד המגרשים שתוכננו במסגרת הרחבה זו - ואשר הועמדו להגרלה בין המועמדים לשיכון.

2.         המבקש מספר 1 (להלן: "המבקש") הוא בן הישוב רמות, אשר נולד בו. אולם משבגר הוא העתיק את מקום מגוריו למקום אחר. הוא נשוי למבקשת מ - 2002 ובני הזוג מתגוררים במושב חרות במרכז הארץ. התובע קיבל בזמנו בית מגורים במסגרת ההרחבה הראשונה במושב, אולם החזיקו משך כ- 14 שנים מבלי להתגורר בו ולבסוף מכרו. לדבריו, הדבר נעשה, לצורך השתתפות בהגרלת מגרש בהליך ההרחבה השני. ואכן, המבקשים נרשמו להגרלת מגרשים בהליך ההרחבה השני, וזכו בהגרלה במגרש 339 הנ"ל [אשר מעתה ואילך יקרא: "המגרש"].

3.         לצורך מימוש זכייתם במגרש, אשר שיווקו נעשה לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, ללא תמורה, היה על המבקשים להתקשר עם המשיבה - אגודת המושב ב"חוזה לרכישת בית מגורים" - אשר נחתם ביום 19.10.09. כמו כן הם התקשרו בחוזה לפיתוח המקרקעין עם החברה הכלכלית לישובי הגולן בע"מ, שכונה "הסכם משתכן", במסגרתו היה עליהם לשלם את דמי הפיתוח והתשתיות הנוגעים לשכונת ההרחבה בסך של 118,155 ש"ח וכן סך 45,949 ש"ח עבור פיתוח המגרש. בנוסף נחתם בינם לבין ההסתדרות הציונית ביום 22/6/11 "חוזה למתיישבים בישוב קהילתי" (נ/4). לאחר שהשלימו את כל ההליכים המוקדמים, הם הופנו על ידי ההסתדרות הציונית למינהל מקרקעי ישראל, וביום 22/1/12 הם חתמו על הסכם פיתוח משולש בינם לבין הסוכנות והמינהל, לפיו העניק להם המינהל זכות שימוש במגרש לצורך הקמת בית מגורים עליו.

            לטענת המבקשים - הם שילמו בסך הכל 184,786 ש"ח בגין קבלת הזכויות במגרש, כולל מיסים ואגרה למינהל מקרקעי ישראל.

            כאמור, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל, הם לא שילמו כל תמורה בגין רכישת הזכויות בקרקע, נוכח היות המגרש מצוי באזור "עדיפות לאומית".

4.         על פי החוזים שחתמו המבקשים, היה עליהם להקים בית מגורים על המגרש ולהתגורר בו לתקופה שלא תפחת מחמש שנים. על כך עוד ידובר בהמשך פסק דין זה. ברם, המבקשים החליטו כי לא יבנו בית מגורים כפי שהתחייבו.

            לדברי המבקשים, כאמור בבקשה שהגישו על דרך של המרצת פתיחה:

            " לאחר שהזכויות במגרש הועברו על שמם, החליטו התובעים, בצער רב, מסיבות אישיות וכלכליות, שלא לממש את הבנייה על המגרש ולמכור את המגרש כפי שהוא, וזאת בשל אילוצים שנוצרו בחייהם האישיים במקום עבודתה של התובעת 2".

על כן, הם התקשרו בעסקה עם קונים פוטנציאלים ופנו לועד המושב והודיעו כי בכוונתם למכור את המגרש.

לגרסת המבקשים, כפי העולה מן הבקשה לפני:

"34. התובעים פנו לועדת הקבלה של הנתבעת ולמזכיר הנתבעת בדבר כוונתם למכור את המגרש; לתובעים נמסר על ידי גורמים אלה כי לא יוכלו למכור את המגרש, וזאת מבלי לקבל את הסכמת הנתבעת למכור את המגרש לקונה המיועד; זאת, למרות שהתובעים הינם בעלי הזכות הקניינית במגרש וזכאים לעשות בו כרצונם.

35. לפיכך, התובעים פנו ליו"ר הועד המקומי של הנתבעת, מר שמואל [שמוליק] רייקין; בשיחה שקיים התובע 1 עם מר רייקין בעניין מכירת המגרש, מסר לו מר רייקין כי התובעים לא יוכלו למכור את המגרש ובפניהם עומדת הברירה או להחזיר את המגרש לנתבעת או שהנתבעת תדאג לטרפד כל עסקת מכר שהתובעים  יבקשו להוציא לפועל.

36. הנימוק אותו ספק מן רייקין לתובע 1, מדוע לא יתאפשר לתובעים למכור את המגרש, היה כי אם התובעים אינם מתווכנים לבנות את ביתם על המגרש, דורשת הנתבעת להחזיר את המגרש אותו רכשו התובעים לטובת אחד מחבריה או בני חבריה; זאת, למרות שחברי הנתבעת יכלו לרכוש יחידת דיור בעצמם במסגרת ההרחבה לו רצו בכך; מה גם, שבסופו של יום, מספר המגרשים שנמכרו במסגרת ההרחבה היה קטן ממספר המגרשים שווקו".

5.         המבקשים, אשר לא השלימו עם תשובת הועדה הגישו נגדה את התובענה שבפנינו, בה הם עותרים לסעד של הצהרה, לפיו על המשיבה לאפשר להם את מכירת מגרש מספר 339 בהרחבת מושב רמות שברמת הגולן, ולאפשר קיום הליכי מכירה רגילים ובתום לב לרוכשים בכוח [פוטנציאלים] של המגרש.

ג.          טענות המבקשים:

6.         לטענת המבקשים, חייבת המשיבה לאפשר להם את מכירת הזכויות במגרש. כאשר, לא נתקבלה כל החלטה של מוסדותיו המוסמכים של המושב, למנוע מהם את המכירה. אף המערכת החוזית - קניינית, הקיימת אינה מקנה למושב סמכות למנוע מהם את מכירת המגרש. סמכותה של אגודת המושב הינה כממליצה בלבד, ובשל כך היה עליה להפעיל סמכות זו בתום לב - כפי שנהגו כלפי שני משתכנים אחרים - ולבחון את המועד החדש לרכישה ולהמליץ עליו.