בלדינגר ואח' נ' עו"ד גיל ואח'

פסק דין

מבוא

בפניי תביעה לתשלום פיצויים בסך של 1,738,621 ₪, בגין עסקה שבמסגרתה רכשו התובעים בית מגורים צמוד קרקע ברח' קרן קיימת 2 בקרית אונו (להלן: "הבית").

הנתבע 1, עו"ד עודד גיל (להלן: "עו"ד גיל"), הוא עורך הדין שייצג את התובעים בעיסקה.

הנתבעים 3 ו- 4 הם עורכי דין אשר שימשו כונסי הנכסים של הבית (להלן: "הכונסים"). הכונסים הם אלה שמכרו את הבית לתובעים, במסגרת הליך של פירוק שיתוף בין הבעלים הקודמים של הבית.

הנתבע 5, השמאי יצחק ברמן (להלן: "השמאי ברמן"), הוא השמאי שמונה על ידי בית המשפט במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, על מנת לשום את שוויו של הבית לפני מכירתו.

בבסיס התביעה עומדת טענתם של התובעים, לפיה, עובר לרכישת הבית, הוצג בפניהם מצג בלתי נכון בענין הזכויות ברכוש המשותף, באופן שהתובעים סברו בטעות כי החצר הצמודה לבית מבחינה פיזית, מוצמדת אליו גם מבחינה משפטית, כך שהם יוכלו לבנות עליה בלא צורך בהסכמת השכנים, בני הזוג בהריר (להלן: "משפחת בהריר") שותפיהם למגרש. בפועל התברר כי החצר היא רכוש משותף שהזכויות בו נתונות גם למשפחת בהריר. עוד התברר כי שטח החצר שנמכרה לתובעים, גדול מחלקם היחסי של התובעים ברכוש המשותף, וכי החצר נוגסת בשטח החצר של משפחת בהריר (שטח החצר של התובעים היה 580 מ"ר, ואילו שטח החצר של משפחת בהריר היה 480 מ"ר בלבד). עקב כך, ולנוכח דרישתה של משפחת בהריר להשבת שטח החצר שנלקח ממנה, לא ניתן היה לקדם את תוכניות הבניה של התובעים והם נאלצו לנהל מאבקים משפטיים לאורך שנים רבות נגד משפחת בהריר, עד שלבסוף מכרו את הבית. התובעים טוענים כי בשל מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים, נגרמו להם נזקים בסכום כולל של 2,164,230 ₪ (סכום העולה על סכום התביעה כפי שהוגשה בפועל), בגין העדר זמינות לבניה במשך עשר שנים, הצורך בדיור חלופי ודמי הובלה, אובדן ימי עבודה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון משכנתא וכן עוגמת נפש. בנוסף, כך טוענים התובעים, הם זכאים לפיצוי מוסכם על פי חוזה המכר בינם לבין הכונסים.

מנגד, הנתבעים טוענים כי התובעים קיבלו הסבר אודות הטיב המדוייק של הזכויות שהם רוכשים, מפיו של בא כוחם, עו"ד גיל. בנוסף, התובעים ידעו כי החצר הצמודה פיזית לבית אינה מוצמדת אליו מבחינה משפטית, וזאת בעקבות בירורים שערכו בכוחות עצמם בטרם שכרו את שרותיו של עו"ד גיל. עוד טוענים הנתבעים כי בכל מקרה ניתן היה לעמוד היטב על מצב הזכויות בחצר מתוך עיון בנסח רישום המקרקעין של הבית וכן מתוך עיון בחוות דעתו של השמאי ברמן. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי לא נגרם לתובעים כל נזק, שכן הם רכשו את הבית תמורת מחיר הנמוך משוויו האמיתי, כי לא היתה לתובעים כל כוונה לבנות מחדש את הבית וכי גם אם היתה כוונה כזו, מי שהכשיל את הבניה היו התובעים עצמם, משום שהעדיפו להתנגח ולריב עם משפחת בהריר, במקום להגיע לשיתוף פעולה והסכמות הדדיות בנוגע לבניה על החלקה המשותפת.

השאלות הטעונות הכרעה הן השאלות הבאות: האם עו"ד גיל התרשל כלפי התובעים בכל הנוגע לתיאור הזכויות שרכשו; האם קיימת חבות חוזית או נזיקית של הכונסים ביחס לתובעים בכל הנוגע לזכויות שמכרו להם, ואם כן, האם התובעים זכאים לפיצוי מוסכם; האם קיימת חבות נזיקית של השמאי ברמן כלפי התובעים; האם נגרם לתובעים נזק, ואם כן, מה שיעורו.

נדון בשאלות אלה כסדרן, מיד לאחר תיאור העובדות.

העובדות

ביום 25.12.1996 הורה בית משפט השלום ברמלה, בגדרו של ת.א. 3547/95, על פירוק השיתוף בבית, וזאת לבקשתם של בעליו הקודמים. הנתבעים 3 ו- 4 בהליך שבפניי, היו באי כוחם של הבעלים הקודמים בהליך של פירוק השיתוף. לפיכך, הם היו אלה שמונו לכונסי נכסים לצורך מכירתו של הבית וחלוקת התמורה בין הבעלים הקודמים. כמו כן, בית המשפט מינה את השמאי ברמן לצורך מתן חוות דעת בענין שוויו של הבית.

ביום 4.3.1997 ערך השמאי ברמן חוות דעת, לפיה העריך את שוויו של הבית בסכום השווה ל- 360,000 דולר. בס' 4 של חוות הדעת, שענינו פרטי הנכס, ציין השמאי ברמן כי שטח המגרש הוא 530 מ"ר וכי שטח החלקה הוא 1,060 מ"ר. בס' 6 של חוות הדעת, שענינו רישום הזכויות, ציין השמאי ברמן כי הבית רשום כבית משותף, כי הנכס הספציפי רשום כתת חלקה 2 וכי מדובר בדירה בשטח של 49.03 מ"ר, לה צמודה מחצית הרכוש המשותף. עוד ציין השמאי ברמן כי "הזכויות הינן על מגרש בשטח של 530 מ"ר (מחצית החלקה) ועליה דירה בשטח של 49.03 מ"ר ...". בס' 8 של חוות הדעת, תחת הכותרת "המגרש הנדון" ציין השמאי ברמן כי "שטחו של המגרש- 530 מ"ר (מחצית שטח החלקה)". בדיעבד התברר כי התיאור העובדתי שהוצג על ידו איננו נכון, שכן הגדר החיה שהפרידה בין החצר הצמודה מבחינה פיזית לבית, לבין החצר הצמודה פיזית לביתה של משפחת בהריר, מוקמה באופן כזה ששטח המגרש בו החזיקו התובעים היה כ- 580 מ"ר, ואילו משפחת בהריר החזיקה במגרש בשטח של כ- 480 מ"ר. משמע, הגדר המפרידה בין החצרות נגסה לטובתם של התובעים שטח מתוך החצר של משפחת בהריר. השמאי ברמן, שלא ערך מדידה בשטח לצורך הכנתה של חוות הדעת, לא היה ער לעובדה זו בעת שערך את חוות הדעת, והוא יצא מנקודת הנחה ששטחה של החצר הוא 530 מ"ר, קרי, מחצית החלקה.

ביום 9.6.1997 פרסמו הכונסים במספר עיתונים הזמנה להציע הצעות לרכישת הבית. לאחר מכן הם פנו גם למתווכים שונים. פניות אלה הניבו מספר הצעות, לרבות של התובעים. התנהל משא ומתן עם המציעים השונים, ביניהם התובעים.

מי שייצג את התובעים במשא ומתן עם הכונסים היה עו"ד גיל. הכונסים העבירו אליו טיוטת הסכם וכן את נסח רישום המקרקעין, ואילו עו"ד גיל העיר את הערותיו לטיוטה המוצעת. הכונסים אף מסרו לידיה של התובעת 1 (להלן: "התובעת") העתק מחוות דעתו של השמאי ברמן. בסופו של דבר, התגבש נוסח סופי של חוזה למכירת הבית, בין הכונסים מצד אחד, לבין התובעים מצד שני. החוזה בין התובעים לכונסים נחתם ביום 2.12.1997 (להלן: "החוזה"), ועל פיו שילמו התובעים לכונסים סך השווה ל- 332,000 דולר, קרי, סכום נמוך ממה שהעריך השמאי ברמן.

במבוא לחוזה תיארו הצדדים את הזכויות בבית באופן הבא:

"והואיל ובעלי הזכויות זכאים להרשם כחוכרים לדורות של זכות חכירה מהוונת מאת מנהל מקרקעי ישראל (להלן- "המינהל") בדירת מגורים והחצר הצמודה לה ברח' קרן קיימת 2, פינת תנועת המרי, קרית אונו, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בת"א כחלקה 164/2 בגוש 6494 (להלן- "הדירה");" (ההדגשה אינה במקור).

תיאור זה של הבית הוא פרי ניסוחו של עו"ד גיל, ולא הופיע בטיוטה שהכינו הכונסים (ס' 13 לתצהירו וכן ע' 63 לפרוטוקול).

כיום, אין עוד חולק שתיאור זה איננו משקף כהלכה את מצב הזכויות האמיתי בחצר. הלכה למעשה, כעולה מתוך נסח הרישום של הבית, עסקינן בבית משותף. שטח דירת המגורים שרכשו התובעים היה 49.03 מ"ר, ואילו שטחו של הרכוש המשותף היה 1,060 מ"ר. החצר, שהיתה צמודה מבחינה פיזית לבית, לא היתה מוצמדת אליו במובן המשפטי, אלא היוותה רכוש משותף, שגם למשפחת בהריר היו בו זכויות בחלק בלתי מסויים, ממש כשם שלתובעים היו זכויות בחלק בלתי מסויים בחצר שהיתה צמודה פיזית לביתה של משפחת בהריר. נזכיר את הוראת ס' 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, הקובעת כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף, וכי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כי חלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית. עוד קובע ס' 55 הנ"ל כי דינו של רכוש משותף שהוצמד לדירה מסויימת, כדין הדירה שאליה הוצמד, לכל דבר וענין. במקרה דנן, על פי תקנון הבית המשותף לא הוצמד לדירתם של התובעים חלק כזה או אחר של החצר.

בס' 3(א) לחוזה התחייבו הכונסים "למכור לקונה את הדירה, כשהיא נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או זכות צד ג' ...".