פסק - דין
1. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית פתח תקווה, מיום 3.3.09, לפיה נדחה הערר שהגישה המערערת על החלטתו של המשיב, שדחה את השגותיה ביחס לחיובה בארנונה לשנים 2005-2008, בגין הנכס המצוי ברח' מונטיפיורי 32 בפתח תקווה.
המערערת הינה עמותה ללא כוונת רווח, המפעילה בנכס שבאחזקתה בית אבות לאוכלוסיה הדתית הבוגרת (להלן – "הנכס" או "בית האבות").
בערעור זה, עולה שאלת חיובו בארנונה של בית האבות. האם יוטל החיוב על המערערת בגין שטחו הכולל של בית האבות על כל יחידותיו (להלן: "מיסוי השטח הכולל") או שמא יוטל החיוב על יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן בנפרד משאר חלקיו של בית האבות (להלן: "מיסוי היחידות בנפרד").
אופן המיסוי של בית האבות, קרי, מיסוי השטח הכולל או מיסוי היחידות בנפרד, משליך, מטבעו של דבר, על גובה החיוב בארנונה. המערערת מצדדת במיסוי היחידות בנפרד, ובכך להפחית את סכום הארנונה בגין הנכס המוטל ישירות עליה. הסכום המופחת נובע מהנחות להם זכאים דייריו הקשישים של בית האבות, ומאי חיוב בארנונה בגין השטחים הנלווים ליחידות המגורים.
המשיב מצידו, מתנגד לאופן המיסוי לו טוענת המערערת, וגורס, כי יש להטיל את החיוב על המערערת בגין השטח הכולל. גישה זו נובעת לא רק מתוך השיקול של הגדלת ההכנסות מארנונה, אלא גם מן השיקול האדמיניסטרטיבי הכרוך בצורך של מעקב תמידי אחר זהות המשתכנים ביחידות השונות של בית האבות והטלת החיוב עליהם.
2. בסוגיית המיסוי של ארנונה לגבי בתי אבות, עסק בית המשפט העליון בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, ניתן ביום 9.2.03) (להלן: "פס"ד אחוזת ראשונים").
באותה פרשה, נקבע, כי אופן המיסוי יוכרע בשני שלבים. בשלב הראשון, יש לבחון האם מהווה הנכס מכלול אחד, או שמא ניתן ליצור הפרדה בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן בבית האבות, ובין החלקים האחרים של הנכס לפי הקריטריונים שנקבעו בדיני הארנונה לגבי סיווגו של נכס כ"מתקן רב תכליתי". אם ניתן לפצל בין יחידותיו של הנכס, תיבחן בשלב השני שאלת מיהות "המחזיק" לגבי כל יחידה בנפרד.
3. המערערת טענה לאורך כל הדרך, כי בית האבות מורכב מיחידות מגורים עצמאיות, בהן מתגוררים דיירים המתפקדים באופן עצמאי והם אשר מחזיקים למעשה באותן יחידות.
לא כך המשיבה, שסברה, כי הנכס כולו, לרבות יחידות המגורים, המעברים, המסדרונות, חדרי האוכל, המינהלה וחדרי ההפעלה, מהווה יחידה אחת המוחזקת על ידי המערערת.
ועדת הערר דחתה את גישת המערערת ואימצה את אופן המיסוי שקבע המשיב.
החלטת הועדה
4. החלטת הועדה התקבלה לאחר שהדיון הוחזר אליה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בתיק עמ"נ 298/07, כדי שתערוך ביקור בנכס. הועדה ביקרה בבית האבות ביום 26.10.08 בנוכחות ב"כ המערערת, מנהלה והמשיב.
5. בביקור בנכס, מצאה הועדה, כי הנכס מורכב מיחידות דיור בהן מתגוררים הדיירים. בנוסף מצויים בנכס "מרכיבים הקשורים למשרדי הנהלה, עובדת סוציאלית, משרדים אחרים, מרפאה, מטבח וחדר אוכל, מקומות לפעילות של תעסוקה ותרבות, שירותים ומעברים ומסדרונות";. למבנה מונה מים אחד, שעון חשמל אחד, ואין פיצול של שעונים ומונים נפרדים ליחידות הדיור.
6. הועדה ציינה, כי בנכס נמצאות יחידות דיור שונות; מיעוטם חדרים ללא שירותים ומקלחת וללא מטבחון, ורובם כוללים חדר שינה, שירותים ומקלחת וכן "מעין מטבחון בו מקרר, ברז וכיור מעליו ארון ובו כלי אוכל ספורים". ביחידות הדיור גם ארונות בגדים. בחלק מיחידות הדיור אין מקררים, ובחלק מהן נמצאים מכשירי טלויזיה.
מביקורה במקום התרשמה הועדה: "כי לשוהים אין אפשרות לבשל בחדרם, למעט הרתחת מים למשקאות חמים. הדיירים אוכלים בחדר האוכל המשותף. במקרר מחזיקים הדיירים בד"כ פירות ולעיתים מאכלים המובאים ע"י בני משפחתם". דברים אלה תואמים את דברי מנהלה של המערערת וכן את האמור בחוזה שבין המערערת לשוהים, לפיו נאסר הבישול בחדרים.
הועדה גם קבעה בהחלטה כי: "בחלק מן החדרים אל (צ.ל. "לא" – ש.ב.) מצויים מקלחות ושירותים והדיירים בחדרים אלה משתמשים בשירותים ומקלחות משותפים המצויים במסדרונות המקום".
7. ביחידות הדיור מתגוררים בני זוג או יחידים ובחלקם "שני אנשים שאין קשר משפחתי ביניהם והוכנסו לדור יחדיו על פי החלטת העוררת".
הועדה הביאה בהחלטתה את דבריו של מנהל המערערת לפיהם: "רשאים הדיירים להלין בחדרם מידי פעם קרוב משפחה – גם אם שוהה נוסע לחו"ל לתקופה ארוכה אין לעוררת אפשרות להכניס אדם לחדרו לתקופת השהות בחו"ל, ומאידך, גם הדיירים אינם רשאים להכניס אדם אחר במקומם".
8. הועדה התייחסה לאמור בחוזה ההתקשרות בין המערערת ובין דיירי בית האבות (להלן: "החוזה"), בו הוגדר בית האבות כ"מעון", וכל המתגורר בו מכונה "חוסה". החוסה שוהה במעון בתמורה לתשלום כספי, ועליו לעמוד בתנאים המפורטים בחוזה. הפרת התנאים, מקנה למערערת זכות לבטל את החוזה ולדרוש את פינוי החוסה לאחר התראה בת חמישה ימים בלבד.