בירגר נ' הרשקו ואח'

החלטה

לפניי בקשת רשות להתגונן בפני תביעת פינוי.

כתב התביעה

התובעת הינה הבעלים של הנכס ברח' טרומפלדור 50, חיפה. הנתבע מס' 1 שכר את הנכס מהתובעת למטרת עסקו, סוכנות ביטוח לפי הסכם שכירות מיום 1/3/09 (נספח א' לכתב התביעה). בחוזה ניתנו לשוכר שתי תקופות אופציה, והוא מימש את תקופת האופציה הראשונה, שמיום 1/7/12 עד ליום 30/6/13. התובעת לא צירפה לכתב התביעה את ההודעה על מימוש האופציה הראשונה, וטענה כי האופציה השניה לא מומשה (סעיפים 5 ו-6 לכתב התביעה).

התובעת צירפה הסכם הארכת שכירות (להלן: "הסכם ההארכה") נושא תאריך מודפס 17/7/12, שנחתם ביום 25/6/13, בו הוארכה השכירות לחודשיים מיום 1/7/13 עד ליום 1/9/13, ונקבע כי הארכה נוספת לא תהיה. המבקש מס' 2 חתם על הסכם ההארכה וכך גם המשיבה ובן זוגה, מר דורון בירגר (נספח ב' ו-ג' לכתב התביעה). ביום 14/8/13 נשלחה ע"י מר בירגר תזכורת על מועד הפינוי בדוא"ל (נספח ד' לכתב התביעה), וביום 26/8/13 נשלה על ידו הודעת דוא"ל נוספת בהיותו מחוץ לארץ, ובה הוא מבקש לוודא כי המבקשים יפנו את המושכר בסוף חודש אוגוסט 2013 (נספח ה' לכתב התביעה). ביום 27/8/13 פנה ב"כ המבקשים, שהציג עצמו כב"כ המבקש מס' 1, אל המשיבה ומר בירגר וטען בשמו כי חוזה השכירות הוארך עד ליום 30/6/14, וטען כי החתמת המבקש מס' 2 על הסכם הארכת השכירות נעשתה תוך תחבולה ואיום ולמרות שהחוזה כבר הוארך עד ליום 30/6/14 (נספח ו' לכתב התביעה). נטען כי המבקש מס' 2 לא היה מוסמך לחתום על הסכם ההארכה. כאן החלה חלופת מכתבים. ב"כ המשיבה הכחיש את מימוש האופציה השניה, וטען כי המבקש מס' 2 הוא שמנהל את המשרד בפועל מאז האירוע הרפואי, שעבר המבקש מס' 1 (נספח ז' לכתב התביעה). ב"כ המבקשים חזר על טענותיהם, הציג עצמו כמייצג את שני המבקשים, וטען כי המבקש מס' 1 כשיר היה לענות לפניות המשיבה או מר בירגר, לו היו נעשות אליו. עוד נטען כי השכירות הוארכה בפועל ובהסכמה בהתחשב בעובדה שהמשיבים מקבלים דמי שכירות מאז חודש יוני 2013 ואף עבור חודש ספטמבר 2013 (נספח ח' לכתב התביעה). מכתב זה נענה בהכחשת כל הסכמה להארכת השכירות מעבר ליום 1/9/13 (נספח ט' לכתב התביעה).

בקשת הרשות להתגונן

המבקשים הגישו בקשת רשות להתגונן, נתמכת בתצהירי שני המבקשים ובן נוסף של המבקש מס' 1, מר אבירם הרשקו.

המבקשים טוענים כי המבקש מס' 1 שוכר את המושכר ומנהל בו את סוכנות הביטוח משנת 1994 (נספח 1 לבקשה), כי חוזה השכירות, (נספח א' לכתב התביעה, נספח 2 לבקשה), נחתם לאחר שהמבקש מס' 1 נפרד משותפו, אורי ניב, וכי תקופת האופציה השניה מומשה בכתב לפי דואר אלקטרוני מיום 16/3/12, ששלח המבקש מס' 2 למר בירגר, ובו נכתב "כמו כן אני מבקש להודיע על הארכת תקופת השכירות". על כך נענה מאת מר בירגר "Thanks Eyal" (נספח 3 לבקשה). המבקשים שבים ומצרפים כנספחים 4 ו-5 לבקשה את נספחים ב' ו-ג' לכתב התביעה, אך ניתן לראות כי המבקש מס' 2 חתם על הסכם ההארכה לבדו, וחתימות המשיבה ומר בירגר הוספו מאוחר יותר ונמצאות רק בעותק של המשיבה. המבקש צירף את ההודעה בה החזיר את ההסכם החתום למר בירגר בדוא"ל ביום 25/6/13 (נספח 6 לבקשה). המבקשים טוענים כי המסמך נשלח מיידית, לבקשת מר בירגר, אך באותו יום תיאמו הצדדים פגישה ביום 6/7/13, בשיחת הטלפון ביום 25/6/13 סיפר מר בירגר למבקש מס' 2 כי הוא והמשיבה שוקלים למכור את הנכס, אך בשל שיקולי מיסוי, יבקשו לשנות את השכירות לשכירות נכס פרטי ולא עסקי למשך ארבע שנים. לטענת המבקשים ביום 6/7/13, שבת בצהרים, התקיימה הפגישה המתוכננת, חזרו על רצונם למכור את הנכס ואז הוסכם בין הצדדים כי תינתן למבקשים אפשרות להשוות הצעת רכישה להצעה הגבוהה ביותר. עם זאת באותה שיחה ציין מר בירגר כי בשל שיקולי מיסוי לא יבקשו למכור את הנכס בארבע השנים הקרובות. לטענת המבקשים הדבר עלה בקנה אחד עם השיחה הטלפונית מיום 25/6/13. ביום 15/7/13 שאל המבקש מס' 2 את המשיבה מתי תעביר לו חוזה שכירות פרטית לארבע שנים, כפי שהוסכם בפגישה והיא השיבה לו כי עורך דינה בחו"ל והסכם יועבר לחתימתו בשובו. ביום 16/7/13 שלח מר בירגר למבקש מס' 2 שלוש חשבוניות שביקש מהמשיבה, ביקש אישור ניכוי מס במקור לשנת 2012 וביקש כי המבקש יאשר לו את התשלום אתמול. המבקש מס' 2 השיב לו כי רואה החשבון יוציא את אישור ניכוי המס במקור, ציין כי חסרות לו כמה חשבוניות עבר ועוד כתב: "לגבי התשלום מסרתי לפקידה בבנק הוראה לבצע הו"ק מחשבוני הפרטי לחשבונכם כל 16 לחודש, מחר אתה כבר אמור לראות את התשלום והוא יבוצע באופן אוטו.". בתגובה השיב מר בירגר עם העתק למשיבה: "Thanks. Aya, please send the missing information. regards" ׁ(נספח 7 לבקשה). ביום 21/7/13 הודיע מר בירגר למבקש מס' 2 במפתיע כי הוא והמשיבה מכרו את הנכס לצד ג' וכי המבקשים יכולים להמשיך ולשכור את הנכס עד ליום 31/12/13 שכן המשיבה התחייבה למסור את החזקה בנכס לקונה עד ליום 1/1/14, כן שלח לו מר בירגר הודעת דוא"ל בנדון "הארכת שכירות", אליה צורף מסמך שנקרא "הארכת שכירות טרומפלדור 31.12.13". המבקשים טוענים כי לא השיבו לדוא"ל מאחר והדבר עמד בניגוד לכל מה שהוסכם בינם לבין מר בירגר וכי הבינו כי עליהם להעזר בייצוג של עו"ד. כמו כן ולאור טענתם כי חתימת המבקש מס' 2 על הסכם ההארכה אינה בתוקף, הרי שחוזה השכירות בתוקף עד ליום 30/6/14. על כן טוענים המבקשים כי אין הצדקה לתביעת הפינוי. המבקשים העלו גם טענת קיזוז בגין שיפוצים שערכו בנכס על בסיס ההתחייבות כי הנכס ימשיך ויושכר להם תקופה ארוכה.

דיון

עוד בטרם נסרקה בקשת הרשות להתגונן, שהוגשה ביום 20/10/13, בשל עובייה, הגיש ב"כ המשיבה ביום 22/10/13 בקשה לקבוע את הדיון בדחיפות, שכן הנכס נמכר ומועד המסירה נקבע ליום 1/12/13 ונקבע בו פיצוי על הפרת ההסכם בסך 330,000 ₪. לבקשתי הוגש הסכם המכר מיום 30/8/13, והדיון נקבע ליום 11/11/13.

לאחר הדיון, שהתקיים לפניי, ובו נחקרו המבקשים נגדית, אני מוצאת כי המבקשים הציגו הגנה ראוייה לבירור בפני תביעת הפינוי, ואני נותנת להם רשות להתגונן.

אני דוחה את טענת המבקשים לפיה המבקש מס' 2 לא היה מוסמך לחתום על הסכם ההארכה, נספח ב' לכתב התביעה. הוכח בדיון כי המבקש מס' 2 ניהל בפועל את ענייני השכירות מול המשיבה ומר בירגר. המבקש מס' 2 הוא שמימש לטענת המבקשים את תקופת האופציה, הוא שהיה בפגישה עם המשיבה ומר בירגר בחודש יולי 2013, הוא היה מוסמך לנהל מו"מ על המשך תקופת הסכם השכירות, הוא ששלח את כל תכתובות הדוא"ל ורק יידע את אביו, המבקש מס' 1 (פרוטוקול החקירה הנגדית של שני המבקשים). המבקש מס' 1 לא הצליח לענות על השאלה כיצד מתיישבת טענת חוסר הסמכות עם שאר תשובותיו (פרוטוקול, עמ' 3, שורות 28-31). יצויין כי התרשמתי מהמבקש מס' 1 כי למרות האירוע שעבר בשנת 2008, ובגינו הוא מוגבל בתנועה, ויתכן שנפגע זכרונו בעניין תאריכים, אך הוא צלול וחד. המבקש מס' 1 מאשר זאת בתצהירו (סעיף 6), ולכן לא זה ההסבר לכך שלא יכול היה להשיב לשאלה המהותית שהופנתה אליו.

אני מקבלת כהגנה לכאורה את טענת המבקשים לפיה הסכם ההארכה נחתם בדרך של הטעייה והפעלת לחץ. טענות המבקש מס' 2 בתצהירו לא נסתרו בחקירה הנגדית, ונותרה על כנה גרסתו לפיה חתם על המסמך מיידית לבקשת מר בירגר, לו רחש אמון רב לאור השכירות ארוכת השנים, וזאת לאור תוכן שיחתם מאותו יום 25/6/13, בה הוסכם על הארכת תקופת השכירות לארבע שנים והחלפתה משכירות נכס מסחרי לשכירות פרטית, והכל על מנת לאפשר למשיבה למכור את הנכס בעתיד ללא תשלום מס על מכירת נכס עסקי (פרוטוקול, עמ' 6, שורה 17-26). הטענה אפשרית בהתחשב בעובדה שחוזה השכירות נחתם בשנת 2009 ולא ע"י המבקש מס' 2, והעובדה שהחזיר את המסמך חתום תוך פחות מחצי שעה מתיישבת עם טענתו כי לא בדק את ההסכם המקורי ואת הניירת הרלוונטית, אלא עשה זאת מהטעמים שציין: אמון ולחץ זמן.

אני נותנת למבקשים רשות להתגונן בטענה לפיה הוארך חוזה השכירות עד ליום 30/6/14, לפי שתי תקופות האופציה, שניתנו למבקשים. אמנם האסמכתא היחידה על כך הינה הודעת דואר אלקטרוני ששלח המבקש מס' 2 למר בירגר ביום 16/3/12 (נספח 3 לבקשה), אך בהינתן כי ההודעה לא ניתנה עד ליום 30/1/12, כנדרש בסעיף 5(ב) רישא להסכם השכירות, והמשיבה בכתב התביעה טענה באופן כללי כי מומשה תקופת האופציה הראשונה, ולא צירפה את הודעת החידוש, אני קובעת כי אפשר שההודעה מיום 16/3/12 תחשב הודעת חידוש לשתי תקופות האופציה ועוד כי הצדדים לא עמדו מאחרי אמור בסעיף 15(ב) להסכם השכירות, לפיו כל הסכמה או שינוי בתנאי ההסכם יעשו בכתב, והגיעו להסכמות רבות בעל פה. כך היה גם לגבי השיפוצים, בניגוד לסעיף 8(ו) להסכם השכירות, והמבקשים רשאים להעלות בשלב זה טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, באשר בשלב זה אין נבחנות דרכי ההוכחה של הטענות.

אני מקבלת לכאורה את טענת המבקשים לפיה ביום 25/6/13 הובטח להם טלפונית וביום 6/7/13 הובטח להם בעל פה כי ייחתם הסכם שכירות חדש, השכירות תשונה לשכירות פרטית, דמי השכירות יופחתו ואם יחליטו המשיבה ומר בירגר למכור את הנכס יתנו למבקשים הזדמנות לרכוש אותו במחיר הגבוה ביותר שיוצע להם. עוד אני מקבלת את טענת המבקשים, נתמכת גם בתצהיר מר אבירם הרשקו, עליו לא נחקר, לפיו הובטח למבקשים כי החידוש לחודשיים הינו זמני עד לחתימת הסכם השכירות הפרטית לארבע שנים, עם חזרתו של ב"כ המשיבה מחוץ לארץ. אני מקבלת את הטענה כי היתה גמירות דעת בהתקשרות בחוזה החדש והמבקש אף מסר תשלומים על פיו (פרוטוקול, עמ' 6, שורות 1-9).

בנסיבות האמורות, ההודעה על מכירת הנכס, שניתנה למבקשים ביום 21/7/13 טלפונית ובפקסימיליה, אכן מפתיעה ומחזקת את טענות המבקשים בעניין נסיבות החתמת המבקש מס' 2 על נספח 3 לבקשה. גם חתימת המשיבה על הסכם המכר ביום 30/8/13 ובו הסנקציה בגין אי מסירה במועד, דורשת בירור, שכן נראה כי מדובר בפעולה מתוכננת היטב כנגד המבקשים ללא הגיון כלכלי ומשפטי מצד המשיבה, תוך נטילת סיכון מיותר.

אני דוחה את העתירה החלופית לחייב את המבקשים בהפקדת הסך 350,000 ₪ כנגד מתן רשות להתגונן. המשיבה נתלית בהוראת הפיצוי המוסכם בהסכם המכר, שנחתם לאחר שהמבקשים העלו על הכתב את טענותיהם בעניין תוקף הסכם השכירות, ולאחר שהיה ידוע כי לא יפנו את המושכר ביום 1/12/13, ובשלב זה נראה כי אין מדובר בתום לב. המבקשים אינם צד להסכם המכר, משהודע להם על כוונת המשיבה למכור את הנכס, לא חתמו על הסכם ההארכה הנוסף, עד ליום 31/12/13, וטענו כי המשיבה הפרה את ההסכמות בעל פה שהיו בין הצדדים. נכונותה של המשיבה להתחייב כלפי צד ג' למועד מסירה ופיצוי מוסכם גבוה בגין אי עמידה בו אינה אמורה להשפיע על הדיון בטענות המבקשים.

עצם העובדה ששני הצדדים טוענים טענות עובדתיות חלופיות לעניין מועד תום תקופת השכירות מעידה כי יש לברר את העובדות. איני מקבלת כסותרת את הגנת המבקשים את הטענה החלופית של המשיבה לפיה השכירות תסתיים ביום 20/1/14 (סעיף 5 להודעה לבית המשפט מיום 24/10/13), על סמך הודעת מר בירגר למבקשים מיום 21/7/13 בעל פה על סיום החוזה בהודעה מראש של שישה חודשים כמאמר סעיף 5(ב) סיפא להסכם השכירות. הטענה לא נטענה בכתב התביעה, המשיבה לא צירפה לכתב התביעה את ההצעה לחידוש השכירות עד ליום 31/12/13 ששלח מר בירגר למבקש מס' 2 ביום 21/7/13 (נספח 8 לבקשה), והטענה אינה עולה בקנה אחד עם ההתכתבויות בין הצדדים מיום 16/7/13 (נספח 7 לבקשה), בעניין הבקשה להסדר התשלום והודעת המבקש מס' 2 כי הסדיר הוראת קבע בכל 16 לחודש.

הסיכום הינו כי המשיבה הסתירה עובדות ומסמכים בכתב התביעה, ומהדיון עלה בבירור כי יש לשמוע את עדויות הצדדים לעניין ההסכמות שהיו ביניהם. לאחר שכירות עסק בת 20 שנה אין למהר וליתן פסק דין פינוי, כאשר יש טענות הגנה ראויות לבירור, העולות בקנה אחד עם הראיות ואין מדובר בהגנה דחוקה, שתצדיק חיוב המבקשת בהפקדה.

אני דוחה את טענת הקיזוז בגין שיפוצים שנעשו בעבר. התביעה הינה תביעה לפינוי בלבד, וטענת הקיזוז תוכל להתברר בתביעה נפרדת או בתביעה שכנגד אם תוגש תביעה כספית, אך אין בטענה לעניין השקעות במושכר כדי להוות הגנה בפני תביעת פינוי (שאינה מבוססת על אי תשלום דמי שכירות).