בוטל פסק דין אשר חייב את עיריית ת"א להאריך תקופת חכירה לחברת שיכון

השופטת  ד' ברלינר:

1.        בתאריך 27.11.49 נחתם חוזה חכירה בין עיריית תל-אביב (להלן - המערערת או העירייה) לבין חברת שיכון אזרחי בע"מ (להלן - המשיבה אוהחברה) ביחס למבנה המצוי ברחוב לה גרדיה 19 בתל-אביב (גוש 7090 חלקה 8) (להלן: המבנה). תקופת החכירה היתה 49 שנה עד 31.7.1998, עם אפשרות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה בתנאים שפורטו בחוזה.

           בשנת 2000 הגישה המשיבה המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב ובה עתרה למתן צו מניעה נגד המערערת האוסר עליה להחכיר דירות במבנה ללא הסכמתה ואישורה של המשיבה. כמו כן עתרה כי בית המשפט יורה למערערת להאריך את החכרת הנכס למבקשת לתקופה נוספת של 49 שנה.

           בית המשפט קיבל את העתירה בחלקה והורה למערערת להאריך את החכירה למשיבה לתקופה נוספת של 49 שנה שתחילתה ב-1.8.98.

           על החלטה זו - הערעור בפנינו.

פסק דינו של בית משפט קמא

2.        כאמור, בית משפט קמא סבר כי המשיבה זכאית להארכת חוזה החכירה. הממצאים, עליהם ביסס בית המשפט החלטתו היו כדלקמן:

           א.      סעיף 1(2) לחוזה החכירה (להלן: החוזה) קובע כי גם אם החברה לא הגישה בקשה בכתב להארכת החכירה, על העירייה להודיע לה לפחות 8 חודשים לפני תום תקופת החכירה, כי עליה לפנות בכתב תוך חודש ולבקש את חידוש החכירה. בית משפט קמא לא ראה באף אחד מהמכתבים ששלחה העירייה לחברה, מכתב העונה על דרישה זו.

ב.          כיון שכך - אין חשיבות לשאלה אם המשיבה פעלה כנדרש ממנה והגישה במועד בקשה להארכת החכירה. המשיבה טענה שהגישה בקשה שכזו ואף צירפה העתק צילומי של המכתב שנשלח לעירייה. העירייה טענה כי מכתב שכזה לא התקבל אצלה. בית המשפט לא הכריע למעשה בסוגיה זו, משום שבכל מקרה לדעתו זכאית החברה להארכה מכח סעיף 1(2) הנ"ל. בנוסף, קבע בית המשפט כי ניתן לראות גם בעצם הגשתה של התובענה הנוכחית משום דרישת הארכה.

ג.           עוד קבע בית משפט קמא, כי אין כל נפקות לעובדה שזמן רב לפני תום תקופת החכירה, פנתה החברה בבקשה לביטול החכירה שכן העירייה התנתה את ביטול החכירה בתשלום. המשיבה לא הסכימה לשלם והחכירה לא בוטלה.

ד.          הסיכום העובדתי של בית משפט קמא היה כי כדי לשלול את זכותה של החברה להאריך את תקופת החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות, היה צורך באחד משניים: או הסכמה מפורשת של החברה לויתור על זכותה או פנייה של העירייה כנדרש בסעיף 2(1). אף אחד משני התנאים הללו לא התקיים.

ה.          בתאריך 28.11.99 (לאחר תקופת החכירה) נשלח מכתב על-ידי העירייה אל המשיבה ובו בקשה לשתף פעולה לביטול רישום החכירה (להלן: בקשת הביטול). אליבא דבית משפט קמא, מכתב זה מגלם הכרה מצד המערערת כי החכירה עדיין בתוקף.

טיעוני המערערת

3.        העירייה סומכת את ערעורה על שלושה אדנים מרכזיים: פרשנות החוזה ויישומו הקונקרטי, שיהוי וכן חוסר תום לב.

           באשר לפרשנות החוזה, לטענת המערערת כוונתו של הסכם החכירה היתה "כי אם לא תפנה המשיבה לבקש הארכת תקופת החכירה בהתאם להסכם במועד, אזי בטרם תבוטל החכירה ובטרם יקבע כי תקופת החכירה לא תוארך יהיה ברור לחוכרת, היא המשיבה, כי תקופת החכירה עומדת להסתיים וכי תהיה בידה האפשרות לבקש להאריך את תקופת החכירה". משכך, המכתבים אותם שלחה העירייה לחברה עומדים בתנאי הסכם החכירה. מה גם ששאלה זו לא היתה במחלוקת בין הצדדים. המחלוקת נסובה סביב השאלה האם הגיעו אל המשיבה המכתבים מטעם המערערת (המאזכרים את סיום תקופת החכירה) והאם נשלח מכתב מטעם המשיבה המבקש את הארכת החכירה. בית משפט קמא הסיט את המחלוקת לכיוון תוכנם של המכתבים בהבדל משאלת הגעתם, ובכך שגה.

           ובאותו הקשר: שומה היה על בית משפט קמא לקבוע שמכתב מטעם המשיבה המבקש את הארכת תקופת החכירה, מעולם לא נשלח. חזותו של המכתב, שהוצג על-ידי המשיבה (מוצג ו'), העובדה שלא נשלח באופן מסודר, וודאי לא במכתב רשום וכן חקירתו הנגדית של המשיב מובילים בהכרח למסקנה זו. היעדר קביעה בנושא זה, משליך הן על עצם קיום זכותה של המשיבה להארכת החכירה והן על שאלת אמינותה ותום ליבה.

           בנוסף, מלינה המערערת על כך שבית משפט קמא לא קבע כי החברה זנחה את הנכס ולא גילתה בו ענין וכן לא קבע כי החכירה תמה שנים רבות קודם לכן בהסכמת הצדדים. לשיטת המערערת, לא ניתן ללמוד מבקשת הביטול מאום על זכויותיה של המשיבה במקרקעין.

           באשר לשיהוי: המשיבה במשך שנים רבות יצרה מצג לפיו ויתרה על זכויותיה. ויתור זה החל כבר בשנות השישים והשבעים ולכל המאוחר עם החלטתה על ביטול זכות חכירתה לפני למעלה מעשרים שנה. בנוסף, "גם מרגע שהמערערת הודיעה למשיבה על סיום תקופת החכירה, חלפו כשנתיים עד שהמשיבה החלה לפעול בניסיון להחזיר הגלגל אחורנית". פער הזמנים, הצדיק את דחיית תובענת המשיבה על הסף.

           ולענין חוסר תום לב: בהתנהלות המשיבה יש משום חוסר תום לב מובהק וברור. במשך עשרות שנים הזניחה את הנכס והתעלמה ממנו. התעלמות זו באה לידי ביטוי גם בכך שלא השיבה למכתביה הרבים של העירייה. הניסיון בדיעבד להיבנות מהחכירה ולהאריכה, נובע מכך שהמשיבה כרגע רואה סיכוי לרווח, שעל כן היא נזכרת בקשר שלה לנכס. המשיבה "מטרפדת" בכך את הניסיון למכור לחוכרים המחזיקים בדירות מזה זמן רב את הזכויות בהן. עוד מצביעה המערערת על כך שהמשיבה לא גילתה את כל העובדות הרלוונטיות הידועות לה לבית המשפט ואף ניסתה להטעותו.