א.ש.ח. מהנדסים בע"מ נ' מועצה מקומית עילוט

פסק דין

מבוא וטענות הצדדים

עניינה של תביעה זו הינו הסכם שכירות ולפיו שכרה הנתבעת (להלן "המועצה") מן התובעת בניין בן 3 קומות בו שוכנים, בין היתר, משרדי המועצה (להלן "הנכס").

התובעת טוענת כי המועצה חייבת לה דמי שכירות בסך של 984,865 ₪ (קרן) בגין התקופה שמיום 15.7.2000 ועד 31.12.2007 וכן ריבית פיגורים בסך של 1,142,850 ₪, ובסה"כ מדובר בחוב בסך של 2,127,715 ₪ נכון ליום הגשת התביעה - 29.4.2008.

שורש המחלוקת בין הצדדים נעוץ בעובדה שמי שהינו בעל הזכויות בנכס החל משנת 1995 ומחזיק ב- 95% ממניותיה של התובעת נכון למועד הגשת התביעה, הוא מר אבראהים אבו ראס (להלן "אבו ראס"), אשר שימש כחבר מועצה בנתבעת החל מיום 23.11.1995 וכיהן כראש המועצה החל מחודש יולי 1997 ועד לחודש נובמבר 2008.

המועצה טוענת, בעיקרו של דבר, כי הסכם השכירות שעליו מבוססת התביעה הינו בלתי חוקי ומנוגד להוראת סעיף 103א(א) לצו המועצות המקומיות (א) תשי"א -1950 (להלן "צו המועצות המקומיות"), הואיל ובנסיבות בהן אבו ראס הוא בעל הנכס המושכר והוא או ילדיו הינם בעלי השליטה בחברה המשכירה (התובעת), היה ההסכם צריך לקבל את אישור המועצה ושר הפנים, דבר שלא נעשה. ההוראות שנקבעו בהסכם ובפרט גובה דמי השכירות וריבית הפיגורים שנקבעה בו, הינם דרקוניים ומעולם לא אושרו על ידי המועצה.

עוד טוענת המועצה כי היא כבר שילמה לתובעת דמי שכירות בסכום העולה על 2,500,000 ₪ עבור אותה תקופת שכירות בגינה מוגשת התביעה, סכום שבחישוב חודשי, הינו גבוה מן הסכום המשולם כיום (בשנת 2013) לתובעת כדמי שכירות עבור אותו נכס ושהינו מעל ומעבר לכל דמי שכירות ראויים.

לטענת המועצה, ההסכם עליו מושתתת התביעה בוטל על ידה ועל ידי משרד הפנים בחודש דצמבר 2007, עת עלתה הדרישה לפרסום מכרז לשכירת מבנה למועצה, מכרז שאכן פורסם כשבסופו של יום התובעת היא שזכתה בו ונחתם הסכם חדש, וזאת לאחר שאבו ראס כבר חדל לכהן כראש המועצה.

המועצה טוענת טענות נוספות ובכללן - שלהסכם השכירות לא קדם מכרז, על אף שלא חל אף לא אחד מן הפטורים המנויים בצו המועצות המקומיות, שחלק מן החוב התיישן ושהתובעת חייבה אותה במע"מ אך לא הגישה לה ולו חשבונית מס אחת.

התובעת איננה מכחישה את העובדה שאבו ראס הינו בעל הזכויות בקרקע שעליה הוקם הנכס אך לטענתה, ההתקשרות עם המועצה נעשתה כדין ומחייבת אותה. משרדי המועצה שוכנים בנכס כבר מתחילת שנות התשעים והנכס הושכר למועצה כבר משנת 1992, היינו - כארבע שנים לפני שאבו ראס התמנה כחבר מועצה. המועצה היא שביקשה, כבר אז, להשתקע בנכס לטווח ארוך ועל כן היא אף יזמה את הקמתה של קומה נוספת בנכס בשנת 1994, היינו - בלא כל קשר לאבו ראס שמונה כחבר מועצה רק בשנת 1996. עוד בטרם מונה אבו ראס כחבר מועצה, הועברו הזכויות במושכר לחברה שבעליה הם בניו ("גבעת זרזיר בע"מ") ומיד עם מינויו הוא הודיע על כך בישיבת מליאת המועצה.

המועצה אישרה במרוצת השנים ועוד בטרם מונה אבו ראס כראש מועצה את המשך שכירת הנכס. בישיבת מליאה שנערכה ביום 8.7.2000, לאחר שאבו ראס כבר נבחר כראש מועצה, אישרה מליאת המועצה את המשך השכירות וזאת בהצבעה שאבו ראס לא השתתף בה. בהתאם לכך, נחתם (במועד שאיננו ברור) הסכם השכירות נשוא התביעה, לתקופה שמיום 15.7.2000 ועד ליום 14.7.2005 עם אופציה ל- 5 שנים נוספות. ההסכם נחתם בהתאם לאישורו של היועץ המשפטי של המועצה, אשר קבע כי אין בטיוטת ההסכם כל תנאי מקפח וכי על פי חוות דעת שמאית המחירים הנקובים בו סבירים. בנוסף, אושר ההסכם על ידי מר ראפע חג'אג'רה - קצין מחוז הצפון במשרד הפנים, כפי שהדבר עולה מהכיתוב ומחתימתו המתנוססים על גבי העמוד הראשון של ההסכם.

התובעת הוקמה בחודש ספטמבר 2000 ונכנסה לנעליה של "גבעת זרזיר בע"מ, כאשר באותה עת אבו ראס לא החזיק במניותיה, אלא קרוביו (ילדיו).

התובעת טוענת כי הסכם השכירות משנת 2000 מהווה המשך ישיר להסכמים שקדמו לו ולהתקשרות עתיקת היומין של המועצה בקשר לשכירת הנכס. על פי סעיף 103א(ה) לצו המועצות המקומיות, האיסורים הקבועים בו אינם חלים על התקשרויות שנעשו לפני תחילת כהונתו של חבר המועצה. מכל מקום וגם אם הסעיף חל בענייננו - מדובר בהסכם שנערך כדין ואושר כדין על ידי מליאת המועצה ועל ידי נציג שר הפנים והוא מעולם לא בוטל על ידי המועצה על פי הקבוע בצו המועצות המקומיות, היינו - בהחלטת המועצה ברוב חבריה או על פי החלטת השר. על פי חוות דעת של המומחה מטעם התובעת – רו"ח סאדק דלאשה, התנאים הקבועים בהסכם הינם סבירים ומקובלים וכך גם קבע המומחה הנוסף מטעם התובעת - השמאי פתחי חוג'יראת. על כן טוענת התובעת כי על המועצה לשלם לה את הכספים המגיעים לה על פי ההסכם ולחלופין - לשלם לה דמי שכירות ראויים על פי חוות דעתו של השמאי מטעמה וזאת על פי דיני החוזים ולחלופין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

באשר לטענה בדבר בעדר מכרז טוענת התובעת כי מדובר בהסכם שעל פי סעיף 3(1) לתוספת הרביעית הנזכרת בסעיף 192 לצו המועצות המקומיות, לא חלה עליו חובת פרסום מכרז, שכן מדובר בהעברת מקרקעין לרשות המועצה.

המסגרת הנורמטיבית – סעיף 103א לצו המועצות המקומיות

בטרם נידרש לניתוח העובדות הרלוונטיות לענייננו ולהכרעה במחלוקת, מן הראוי להביא כלשונן את ההוראות הרלוונטיות מתוך סעיף 103 א לצו המועצות המקומיות, שכותרתו "איסור התקשרות בחוזים":

"איסור 103א. (א)חבר מועצה, קרובו, סוכנו או שותפו, או תאגיד שיש לאחד מהאמורים חלק העולה על עשרה אחוזים בהונו או ברווחיו או שאחד מהם מנהל או עובד אחראי בו, לא יהיה צד לחוזה או לעסקה עם המועצה; לענין זה, "קרוב" - בן זוג, הורה, בן או בת, אח או אחות.

(ב)הוראת סעיף קטן (א) לא תחול –

(1)לגבי חוזה בדבר מתן שירות מהשירותים שהמועצה מספקת לתושביה, לאחד מהמנויים בסעיף קטן (א);

(2)לגבי הסכם בהליכי רכישה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או בהליכי העברת מקרקעין במקום רכישה כאמור;