א.ר.י.מזרחי ובניו והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ואח'

פסק דין

האם הפרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון (להלן: "הוועדה המקומית") החלטה של ועדת הערר המחוזית לפרסם למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית שיזמה העותרת, בנוסח המופקד של התוכנית? האם יש טעם ראוי להורות לוועדה המקומית ליתן תוקף לתוכנית שונה מזו שניתן לה תוקף? אלה השאלות הניצבות לפניי בעתירה זו.

הנסיבות

העותרת חברה יזמית העוסקת בין היתר בהקמת מיזמי בנייה. החברה בנתה על חלקת מקרקעין בשכונת נווה כרמים בראשון לציון 6 בנייני מגורים ובהם 73 יחידות דיור בשטח עיקרי כולל של 9,215 מ"ר (להלן: "המיזם"). על המקרקעין (וממילא על הבנייה במיזם) חלה תוכנית רצ/במ/1/55 (להלן: "תוכנית 55/1"). התוכנית קובעת כי כל שטחי הבניין יהיו מותרים לבנייה אך לא ייכללו במניין שטח הבנייה המותר בין היתר "שטחי עזר" ו- "מעברים מקורים עם זכות מעבר לציבור" (סעיף 26 לתקנון תוכנית 55/1). תקנון התוכנית מחייב את החברה הבונה לבנות בחזית כל בניין מעבר עמודים מקורה (להלן: "קולונדה" או "שטח מעבר מקורה"). שטח המעברים בא במניין השטח העיקרי והשימוש המותר בו הוא לפעוטונים בלבד.

משהקימה העותרת את המיזם הכשירה את שטחי המעברים המקורים לשימוש מסחרי. משהתברר לה שהדבר אינו חוקי יזמה שינוי לתוכנית המתאר והציעה את תוכנית רצ/במ/55/ה/1 הכוללת הכשר לשימושים המסחריים בשטח המעברים . אלא שלתוכנית שהוגשה היו התנגדויות של דיירי המיזם. ההתנגדות התקבלה (בידי הוועדה המחוזית).

העותרת יזמה תוכנית שינוי נוספת, רצ/מק/1/55/ה שתכליתה לאפשר הקמת 7 יחידות דיור נוספות בשטחי הקולונדות (להלן: "התוכנית המוצעת"). לאחר בירור ובדיקה במסגרת הוועדה המקומית הוחלט לאשר את הפקדת התוכנית המוצעת בתנאי שתותר בניית 5 יחידות דיור נוספות בלבד וכן שני מחסנים בשטח 27 מ"ר כל אחד.

העותרת ערכה שינויים בתוכנית המוצעת בכך שקבעה בתקנונה הוראה המאפשרת הקמת 5 יחידות דיור בקומת העמודים המקורה (בסה"כ 78 דירות במקום 73) וכן שני מחסנים במסגרת זכויות הבנייה המותרות (סעיף 10א לתקנון המתוקן של התוכנית המוצעת). תוכנית מתוקנת זו הופקדה.

כיון שהוגשו התנגדויות לתוכנית המוצעת ערכה בה הוועדה המקומית (באמצעות "ועדה מצומצמת") בדיקות ובירורים רבים משך כשנתיים ימים. דווקא בעת שהוחלט להציג את המחלוקות לפני ראש העירייה ולבקש את התערבותו האישית ליישוב המחלוקת קצה נפשה של העותרת בבירורים הללו וביום 7.5.02 הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית (להלן: "ועדת הערר") שבמסגרתו קבלה על כך שלא התקבלה החלטה ביחס לתוכנית המוצעת.

הוועדה המקומית התנגדה לערר מכוח שתי טענות סף [האחת שחוק התכנון והבנייה מאפשר, במקרה של חידלון פעולה מצד הוועדה המקומית, להעביר את סמכות ההחלטה לידי הוועדה המחוזית שעל החלטתה ניתן להשיג בערר למועצה הארצית לתכנון ולבנייה (סעיפים 109, 110 לחוק התכנון והבנייה). השנייה שלערר לא צורפו דיירי המיזם שהם אלה שהגישו התנגדויות לו ועלולים להיפגע מהחלטת ועדת הערר].

לנוכח ציפייה להחלטה קרובה של הוועדה המקומית החליטה ועדת הערר במקום לגבש החלטה בטענות הסף להמתין זמן מה. גם המתנה זו התארכה מסיבות שונות. על כן פנתה העותרת לוועדת הערר בבקשה למתן החלטה בערר. ועדת הערר הורתה על צירוף משיבים (מתנגדי התוכנית המוצעת) וכן נערכה לברר את טענת הסף החותרת מתחת לפני סמכותה. אלא שביני לביני ביום 11.8.02 התקבלה החלטת הוועדה המקומית בזה הלשון:

לדחות את ההתנגדויות באשר לתוכנית המוצעת. השטח הינו שטח עיקרי והשימוש בו למגורים יהווה השימוש המיטבי מבחינת השפעתו על הסביבה הקרובה, והמתנגדים בכללם.

המצב הקיים זה מספר שנים גרוע יותר מכל אלטרנטיבה תכנונית ובוודאי שיחידות דיור יהוו שיפור ניכר לעומת הקיים.

התכנון האפשרי לשטח זה הינו מסחר או מגורים. שימוש מסחרי נדחה ע"י הוועדה המחוזית ולפיכך השימוש למגורים הינו השימוש האופטימאלי באיזון שבין טובת התושבים ואינטרס היזם.

המחסנים חייבים להיות צמודים לדירה במסגרת החלקה ולא יירשמו כיחידות נפרדות.

לאור האמור, ליתן תוקף לתוכנית [להלן: "ההחלטה המאשרת" ].

הוועדה המקומית הודיעה לוועדת הערר ש"...הוחלט לאשר את התוכנית נשוא הערר ולתת לה תוקף...לאור האמור...נעשה הערר בלתי אקטואלי ויש לדחותו" [להודעה זו צורפה ההחלטה המאשרת, הכוללת את תנאי הצמדת המחסנים (להלן: "תנאי המחסנים")]. לפי שוועדת הערר ביקשה את תגובת העותרת, ענתה האחרונה שהיחידות (האמורות לשמש כמחסנים) נמכרו זה מכבר כ"סטודיו גלריה" לפי התב"ע שהייתה בתוקף ולכן אין זה אפשרי שישמשו כמחסנים צמודים לדירה. העותרת ביקשה מוועדת הערר להבהיר בהחלטה כי שני המחסנים יישארו עצמאיים "וישמשו לסטודיו וגלריות".

בתגובה לבקשת העותרת שבה הוועדה המקומית והעמידה את ועדת הערר על חוסר סמכותה לדון בערר וכי מכל מקום אין לוועדת הערר סמכות להקנות לעוררת זכויות בתוכנית יותר ממה שנתבקש בידי העותרת בתוכנית המופקדת.

ביום 17.10.02 ניתנה החלטת ועדת הערר לאמור:

בתקנון התוכנית כפי שאושרה להפקדה במטרותיה ובטבלה מופיע תוספת 5 יח"ד. משאושרה התכנית כפי שהופקדה מתקבל למעשה ערר זה כפי שהוגש ואין אנו רואים את עצמנו מוסמכים לשנות ממנה. הערר מתקבל והתיק מוחזר לוועדה המקומית להשלמת הליכים למתן תוקף [להלן: "החלטת ועדת הערר"].

העותרת סברה שהחלטה זו מאשרת את זכותה לשני מחסנים עצמאיים (לשימוש כסטודיו גלריה). היא תבעה מן הוועדה המקומית לאפשר את הדבר ומשנענתה בשלילה שבה ופנתה לוועדת הערר.