פסק דין
שלוש תביעות מאוחדות בגין אותה מסכת עובדתית:
תביעה כספית של החברה התובעת (שתכונה להלן גם: "א.פ. פרי") כנגד הנתבע על סך 118,606 ₪.
תביעה שטרית- בגין שטר שמסר הנתבע לא.פ. פרי על סך 11,500 ₪ בגין דמי שכירות לחודש אחד (פברואר), ובגינו נתן הנתבע הוראת ביטול (הוגשה בקשה לביצוע שטר בלשכת ההוצל"פ, אולם לאור התנגדות שהגיש הנתבע הועברה התביעה ואוחדה עם התיק דנן).
תביעה שטרית- בגין שטרות שמסר הנתבע כיתרת דמי תיווך למי שתובע אותו בת.א. 2522/07: מתווך מקרקעין בשם מאיר דוידי (להלן: "דוידי"). השטרות על סך 7,500 ₪ וחוללו (גם כאן הוגשה התנגדות לביצוע השטר בלשכת ההוצל"פ).
1. ביום 29.12.05 חתם הנתבע על הסכם להזמנת שירותי תיווך מול דוידי. באותו יום חתמו התובעת והנתבע על זכרון דברים, לפיו שכר הנתבע מאת בעליו, באמצעות התובעת, נכס מקרקעין בן 3 קומות, המצוי ברח' פרויד 4 ב' בחיפה, תמורת תשלום חודשי בסך 2,100$. בעניין זה פעלה התובעת לפי יפוי כח שניתן לה ביום 23.08.05 מבעלי הנכס, חברת חרמון-מן (נתניה) (1991) בע"מ, המקנה לה את היכולת, בין היתר, לקבל את דמי השכירות ולעשות את הדרוש לגבייתם.
מכאן אף היריבות בתביעה. התובעת מדגישה, כי הנתבע ביקש להפעיל במקום מסעדה ו/או חנות המשולבת במאפיה.
2. במעמד החתימה על זכרון הדברים, מסר הנתבע לידי התובעת 2 שיקים על סך 11,500 ₪ כל אחד, כתשלום עבור החודשיים הראשונים, ינואר ופברואר (כזכור את השיק לפברואר ביטל הנתבע). בתמורה, קיבל את החזקה בנכס והחל לבצע בו עבודות שיפוץ והתאמה לצורך הפעלתו כמסעדה. בתצהיריה טענה התובעת כי הבהירה לנתבע שהמפתחות נמסרים לו לצרכי מדידה בלבד, וכי הוא אינו רשאי לשפץ אלא לאחר חתימת ההסכם הפורמלי. לאור ביטול הנתבע את ההתקשרות – ביטל את השיק השני שנועד לתשלום עבור חודש פברואר, והוא חולל באין פירעון.
3. ב"כ הצדדים החליפו ביניהם מספר טיוטות של הסכם השכירות. לבסוף ביום 22.01.06 קבעו להפגש במשרדו של ב"כ התובעת לביאור ההערות. גם לאחר הפגישה נותרו מספר נושאים פתוחים, ועל כן קבעו הצדדים להפגש בשנית ביום 29.01.06 לחתימה על ההסכם. אלא ששעה קלה לפני הפגישה, התקבל אצל בא כוחה מכתב מדיירי רח' פרויד 4 ו-4 א' (שכני הנכס), המודיע כי הם מתנגדים לשימוש בנכס כמסעדה (ראה נספח ת'7 לתיק המוצגים של התובעת). משהגיע הנתבע למשרד ב"כ התובעת, הוצג בפניו מכתב זה, לדברי התובעת מתוך רצון לנהוג בתום לב ובשקיפות מלאה. התובעת מציינת, כי על אף שנקבע בהסכם השכירות מנגנון פעולה למקרה בו לא ניתן יהיה להפעיל את הנכס למטרת השכירות עקב צו שיפוטי או מנהלי, ביקש הנתבע להמתין עם החתימות עד לבירור נוסף בעיריה. ואכן, ביום 02.02.06 הומצא לתובעת צו מניעה זמני ע"פ בקשת השכנים האוסר על ביצוע עבודות בניה לשם הפיכת הנכס לבית מאפה או מסעדה. לאור זאת, הודיע ב"כ הנתבע לב"כ התובעת ביום 05.02.06 על ביטול הסכם השכירות. בשלב מאוחר יותר התקבל בידי התובעת צו שיפוטי נוסף של ביהמ"ש לעניינים מקומיים - האוסר על שימוש במבנה למסעדה ו/או כל שימוש אחר שאינו מאושר על פי היתר (צו מניעת פעולות לפי סעיף 246 לחוק התכנון והבניה). הצוים הופנו הן כלפי התובעת והן כלפי הנתבע.
4. בתגובה להודעת הביטול, ביקשה התובעת לקבל מידי הנתבע את הסכום שנקבע בהסכם השכירות (שלא נחתם על ידו) לכל מקרה שלא ניתן יהא להפעיל את העסק למטרת השכירות, וכן להשיב את מצב הנכס לקדמותו. אלא שלדבריה הנתבע בחר להעלם ולנתק כל קשר עם התובעת, תוך שהוא מותיר את הנכס כפי שהוא, מבלי להשיבו לקדמותו, ובכך מאלץ את התובעת לשאת בהוצאות השיפוץ בעצמה. בנוסף מציינת התובעת כי אחד השיקים שנתן הנתבע על חשבון דמי השכירות חולל, ועל כן נפתח בגינו תיק הוצל"פ.
5. לאור האמור טוענת התובעת לפיצויים כדלקמן:
א. על פי סעיף 19(ב) להסכם השכירות, במקרה שנוצרה מניעה לעשות שימוש במושכר בשל צו שיפוטי או מנהלי, לא ישלם הנתבע דמי שכירות בגין 50% מיתרת תקופת השכירות שלאחר הוצאת הצו. מאחר והנתבע שילם דמי שכירות בעבור החודש הראשון וצו המניעה הזמני הוצא חודש לאחר מכן, עליו בנוסף לשלם מחצית מדמי השכירות מתוך 11 החודשים שנותרו, היינו 2,100$X 5.5 חודשים= ובסה"כ 52,900 ₪. מסכום זה יש לקזז סך של 2,530 ₪ שכן ביום 01.06.06 הושכר חלק מהנכס לשוכר אחר תמורת 1,100$ ל-6 החודשים הראשונים, ועל כן מופחת שכה"ד ששולם לתובעת בעבור חודש יולי 2006. סה"כ על הנתבע לשלם סכום של 50,370 ₪.
לחלופין טענה התובעת כי על הנתבע לפצותה על פי מנגנון הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 6 לזכרון הדברים, היינו סכום של 10% מדמי השכירות השנתיים- 2,520$= ובסה"כ 11,592 ₪.
ב. עלות השיפוצים להשבת הנכס לקדמותו- בסך 65,706 ₪.
סה"כ דורשת התובעת כי ישולם לה סכום של 107,106 ₪ (ובאם נלך לפי העילה החלופית של הפיצוי המוסכם בזכה"ד - 77,298 ₪: 10% מדמי השכירות השנתיים, בתוספת עלות השבת הנכס לקדמותו)).
6. הנתבע טען מצידו, כי בתקופה הרלבנטית חיפש נכס בו יוכל להקים עסק של מאפיה המשולבת במסעדה וחנות. במסגרת חיפושיו, נתקל בפרסום בעיתון של המתווך דוידי בדבר הנכס, אשר ציין מפורשות כי השכירות למטרת עסקים. דוידי הפגיש את הנתבע עם מר אורי-פרץ פרי אשר הציג עצמו כשמאי מקרקעין ונציג בעלי המבנה. הנתבע מציין, כי הבהיר לשניהם מההתחלה כי בכוונתו להקים עסק של מאפיה ועל כן שאל אותם מהו ייעוד המבנה. בתגובה אמרו לו השניים כי המבנה בייעוד עסקי וכי אין כל מניעה לקבל רשיון לניהול מאפיה או עסק אחר, וכן הוסיפו כי בחלק מהמבנה מנוהלת מרפאה וכי בעבר נוהלו בו עסקים אחרים. בנוסף הבטיחו פרי ודוידי לעזור לנתבע בזירוז קבלת רשיון עסק בשל קשריהם בעיריית חיפה.
בהסתמך על הדברים הללו, חתם הנתבע על הסכם תיווך מול דוידי ועל זכרון דברים מול התובעת, שלאחריו החל בביצוע שינויים והתאמות במושכר והכנת המסמכים הדרושים לשם הגשת בקשה לקבלת רשיון עסק. אולם, זמן קצר לאחר מכן התגלה לו כי השניים הטעו אותו לגבי ייעוד המבנה והסתירו ממנו את העובדה שהוא בייעוד מגורים. טוען הנתבע, כי במהלך ביצוע העבודות, לאחר שהציב שלט זמני מבד המודיע על פתיחת העסק, נכנסו לנכס שני שכנים.
השכנים טענו כי אסור לפתוח מסעדה באיזור זה וכי בכוונתם להתנגד למהלך. לאור זאת פנה הנתבע לעיריה, שם התברר לו כי יש אמת בטענתם וכי הבניין מיועד למגורים, ומשכך, אין בידו להגיש בקשה לרשיון עסק לא כל שכן לזכות ברישיון. לטענת הנתבע, לו היו פרי ודוידי מגלים לו שהנכס בייעוד מגורים, היה מפסיק מיידית את ההתקשרות, שכן ידוע לו כי קודם להגשת בקשה לרשיון עסק, יש צורך להגיש בקשה לשינוי ייעוד, אשר הליך הטיפול בה הינו ארוך וסיכויי הצלחתה קלושים. משכך, ולאור כל האמור, הודיע על סיום המו"מ וביטול ההסכם.
7. הנתבע טוען אם כן, כי התובעת ניהלה עמו מו"מ שלא בתום לב, הציגה בפניו מידע שגוי וכוזב, והטעתה אותו כך שיחתום על זכרון הדברים. משכך, הורה על ביטול ההמחאה שניתנה עבור דמי השכירות לחודש פברואר 2006, וכן ביטל את שתי ההמחאות הנוספות שנתן למתווך דוידי בגין דמי תיווך, בסך מצטבר של 7500 ש"ח. באשר למצב הנכס טוען הנתבע, כי הוא פירק את כל הציוד שהורכב טרם עזיבתו, והמושכר הוחזר במצב טוב וקרוב לזה שהיה לפני תחילת עבודות השיפוץ.
דיון