א.נ. אפיקי חשבונאות ונהול בע"מ ואח' נ' רילון פיתוח והשקעות בע"מ ואח'

פסק דין

פתח דבר

1.לפניי תביעה כספית על סך 2,500,000 ₪, שעניינה פיצויים בגין הפרת חוזה ובגין נזקים שנגרמו לתובעות עקב מחדלם של הנתבעים לרשום כבית משותף, את הבניין בו רכשו התובעות יחידות מסחריות (משרדים וכד') מהנתבעת 1.

2.התביעה במקורה כוללת גם בקשה לצו עשה אשר יורה לנתבעים לבצע את רישום הבית המשותף, ואת רישום יחידות התובעות על שמן. בעניין סעד זה הגישו הנתבעים 1 – 4 בקשה לסילוק על הסף מחמת שהסעד המבוקש אינו בסמכות בית משפט זה. הדיון בסעד זה התייתר, נוכח הודעת ב"כ הנתבעים 5 – 13 בדיון מיום 29/6/2010, לפיה תיק רישום הבית המשותף הופקד בלשכת רישום המקרקעין 3 שבועות קודם למועד הדיון. בחודש אוגוסט 2010, כחמישה חודשים לאחר הגשת התביעה, נרשם הבניין כבית משותף. רוב היחידות נרשמו על שם התובעות בהתאם להסכמי הרכישה. הסעד שעניינו צו עשה לרישום הבית המשותף התייתר, ועמו התייתר גם הדיון הנוגע לשאלת הסמכות העניינית.

3.אקדמות מילין זו תהא חסרה אם לא אציין שלאחר מועד ההוכחות ולאחר שנשמעו סיכומי הצדדים נכרת בין התובעות ובין הנתבעים 5 – 13 הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי ביום 29/11/12. על פי הסכם פשרה זה, אשר תואם את רוח המלצת בית המשפט מיום 14/11/2012 (עמ' 183 ש' 8) ישתתפו הנתבעים 5 – 13 בהוצאות אשר הוציאו התובעות לשם הגשת התביעה וניהולה עד לרישום בניין כבית משותף, בסך 15,000 ₪ לכל אחד מ-16 התובעות, ובסה"כ 240,000 ₪. על סכום זה הוסיפו הוצאות בסך 25,000 ₪ שנפסקו על ידי בית המשפט, על דרך הפשרה, בהתאם להסכמת הצדדים.

רקע עובדתי

4.התובעות הן 17 חברות המאוגדות כדין בישראל, אשר רכשו מהנתבעת 1 (להלן: "רילון" או "הנתבעת") 19 מתוך 52 יחידות מקרקעין בבניין שבנתה הנתבעת 1 ברח' נירים 1 – 3 בתל אביב (להלן: "הבניין"). הסכמי הרכישה נכרתו בין השנים 1993 – 1998. (הסכמי הרכישה צורפו לתצהירים מטעם התובעות; פירוט מועדי ההסכמים, השטח הנרכש והתמורה, צורף כנספח א' לכתב התביעה). התובעות שילמו את מלוא התמורה בעבור היחידות שרכשו. עסקאות הרכישה שנעשו בין התובעות ובין רילון היו עסקאות נפרדות והתובעות החליטו לשתף פעולה ביניהן לצורך הגשת תביעה זו.

רילון היא חברה המאוגדת כדין בישראל ואשר עסקה בזמנים הרלוונטים לתובענה בייזום נדל"ן הנתבעים 2 – 4 הם מנהלים או בעלי מניות ברילון.

הנתבעים 5 – 13 הם עורכי הדין ומשרד עורכי דין, אשר הופקדו על הטיפול ברישום הבית המשותף על פי הסכמי הרכישה (להלן: "עורכי הדין"). לצורך כך, חתמו התובעות על יפויי כוח מתאים, ושילמו ישירות למשרד עורכי הדין סכום השווה ל-1.5% ממחיר הנכס שרכשו, בצירוף מע"מ. (ר' סע' 31 להסכם הרכישה המצורף כנספח ג' לכתב התביעה, ומתייחס לעסקה שבין התובעת 8 ובין רילון, להלן: "החוזה לדוגמה").

כאמור לעיל, עניינם של הנתבעים 5 – 13 הסתיים בהסכם פשרה, ועל כן יעסוק פסק דין זה בעניינם של הנתבעים 1 – 4 בלבד (להלן: "הנתבעים").

5.על פי סע' 19(ג) של החוזה לדוגמה, התחייבה רילון לרשום את הבית המשותף ואת זכויות הרוכשים עד 18 חודש לאחר שתסתיים בניית כל השטחים שמותר לה לבנות בבניין. בנייתו של הבניין הסתיימה בראשית שנת 1998, וביום 1/4/1998 ניתנה לבניין תעודת גמר (נספח ז' לכתב התביעה). כפי שראינו לעיל, במועד הגשת התביעה טרם הסתיים רישום הבית המשותף, והוא הסתיים רק בחודש אוגוסט 2010, כאחת עשרה שנים לאחר המועד בו התחייבה הנתבעת להשלים את רישום הבית המשותף.

התביעה

6.בהסכמי המכר התחייבו הנתבעים לסיים את הליכי רישום הבניין כבית משותף ואת זכויות התובעות בדירות עד ליום 01/10/1999, אך עד להגשת התביעה לא הושלם הרישום.

7.במהלך שנת 1999 פנו נציגי התובעות לרילון על מנת לברר מתי יושלמו הליכי הרישום. משנת 2001 ואילך פנה ב"כ התובעות מעת לעת אל עורכי הדין, בעל פה ובכתב, במטרה לקדם את הליכי הרישום. ב"כ התובעות היה בקשר עם עו"ד הוברמן, אשר טען בכל פעם כי הליכי הרישום מצויים בשלב הכנה כזה או אחר, אך למרות שלא הייתה כל מניעה לקדם את הליכי הרישום ולסיימם הדבר לא נעשה, והליכי הרישום לא הושלמו עד להגשת התביעה.

8.אחריותה של הנתבעת 1 נובעת מהסכמי הרכישה ומדיני הנזיקין. אחריותם של כל הנתבעים נובעת מדיני השליחות ומדיני הנאמנות, בהיותם שלוחי התובעות לצורך רישום הבית המשותף על פי יפוי הכוח, וכן מדיני הנזיקין.

9.על פי הפסיקה אי רישום זכויות הרוכש על שמו היא עוולה חמורה, והרוכש זכאי לפיצוי גלובאלי להטבת נזקיו ועגמת הנפש שנגרמו לו, בשיעור שבין 6% ל-9%, מסכום עסקת הרכישה. בהתחשב באיחור ברישום לקופה העולה על עשר שנים מבוקש לפסוק לכל אחת מהתובעות פיצוי גלובאלי בשיעור של 9% מסכום הרכישה שלה. סכום מצטבר זה, נכון למועד הגשת התביעה, עומד על 15,424,082 ₪. (סע' 7.9 לכתב התביעה).

לחילופין, לפי קביעת שמאי מטעם התובעות, סבלה כל אחת מהתובעות ירידת ערך בשיעור של 8% מערך הנכס במועד הגשת התביעה, כתוצאה מאי רישום הבית המשותף. סכום מצטבר זה, נכון למועד הגשת התביעה עומד על 3,526,400 ₪. (סע' 7.10 לכתב התביעה, ושומת מקרקעין נספח כז' לכתב התביעה).

10.על אלה מבקשים התובעים להוסיף הוצאות משפט בסך 815,420 ₪, לפי הפירוט הבא:

א.167,120 ₪ (לפי 6,000 ₪ ומע"מ ששילמו התובעות על חשבון שכ"ט עו"ד והוצאות עבור כל אחת מ-19 יחידות המקרקעין, בתוספת 34,800 ₪ על חשבון שכ"ט בתביעה לצו עשה);

ב.31,250 ₪ עבור מחצית אגרה ראשונה, ו-31,250 ₪ עבור מחצית אגרה שניה;