אשכנזי ואח' נ' שפיגל ואח'

פסק דין

בפני תביעת התובע – מתווך במקצועו לקבלת דמי תיווך בגין עסקה למכירת דירה ברח' אורלנסקי 25 בפתח תקוה (להלן:"אשכנזי").

אשכנזי הגיש תביעות נפרדות כנגד המוכרים וכנגד הקונה והוסכם כי התביעות ידונו במאוחד.

לטענת התובע, הוא התקשר בהסכמי תיווך עם המוכרים (להלן:"טוטמן") ועם הקונה (להלן:"שפיגל")לפיהם טוטמן ישלמו לו דמי תיווך בסך 2% ממחיר הדירה ושפיגל תשלם לו 1.5% ממחיר הדירה בצירוף מע"מ.

בתאריך 14.5.10 –יום ו' בשבוע, נפגשו ה"ה טוטמן ושפיגל וחתמו על זיכרון דברים לפיו שפיגל ירכשו את דירת טוטמן בסך 957,000 ₪ .

במוצאי השבת התקשרה הגב' שפיגל לטוטמן והודיעה כי הינם חוזרים בהם מהעסקה.

אשכנזי טוען כי חרף ביטול העסקה ומאחר ונחתם בין הצדדים הסכם מחייב –זיכרון הדברים,הרי שלאור לשון סעיף 1 להסכם התיווך מגיעים לו דמי התיווך המוסכמים,הן מטוטמן והן משפיגל.

תוקפו של זכרון הדברים

"כפי שנפסק לא אחת,מסמך שכותרתו" זיכרון דברים" יכול,בנסיבות מסוימות , להיות הסכם מחייב בפני עצמו ובנסיבות אחרות עשוי לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב (ע"א 5332/03 רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן ,פד"י נ"ט (1) 931, 937 , ע"א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ ,פ"ד לג(2) 281,286, (להלן :פרשת רבינאי).

כדי שזיכרון דברים ייחשב להסכם מחייב עליו להעיד על גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו.דרישה נוספת ייחודית לעסקאות במקרקעין היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה כאמור בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים – חלק כללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005) עמ' 165,דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 1991 עמ' 291.

התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם, לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו... לעניין יסוד המסוימות כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין ,נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים.פרטים אלה "כוללים... דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות נכס,מהות העסקה,המחיר,זמני תשלום,הוצאות ומיסים...(ע"א 649/73 קפולסקי נ. גני גולן בע"מ פד"י כ"ח (2) עמ' 291,296."

ע"א 7193/08 עדני נ. דוד ,מיום 18.7.10,פורסם במאגרים.

ומן הכלל אל הפרט:

זיכרון הדברים בין טוטמן לשפיגל כולל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה:שמות הצדדים, מהות הנכס,מהות העסקה, המחיר,מועדי תשלום, מיסים וכן סנקציה משמעותית בגין הפרת ההסכם שמצביעה על גמירות הדעת של הצדדים.

התביעה כנגד ה"ה טוטמן:

התנהלות טוטמן לאחר החתימה על זיכרון הדברים, מצביעה ללא ספק על גמירות דעתם לפיה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.

לטענתם הן בכתב ההגנה והן בדיון שהתנהל בפני לאחר ששפיגל הודיעה להם כי הינה חוזרת בה מן העסקה דרשו ממנה לשלם את הפיצוי המוסכם בזיכרון הדברים ואף פנו לעו"ד, ששלח לשפיגל מכתב דרישה לתשלום הפיצוי המוסכם.

מר טוטמן העיד בפני כי עד היום לא הוגשה על ידם תביעה כנגד שפיגל מאחר ולא היה בידם לשלם את האגרה הנדרשת.

משראתה הגב' טוטמן כי בעלה "נכשל" בלשונו,ניסתה לתקן הדברים,אולם אינני מקבלת טענתה לפיה במועד הדיון הינם מוותרים על התביעה כנגד שפיגל אלא כפי שהעידה "אנחנו רוצים לצאת מכאן מבלי לשלם" וזה המניע האמיתי העומד מאחורי דברי הגב' טוטמן.

אין ספק כי מבחינת ה"ה טוטמן זיכרון הדברים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין.