פסק דין
1. בין הצדדים בתיק זה נחתם ביום 22/7/1998 הסכם שכירות שעיקרו הפעלת תחנת דלק ע"י הנתבעת. בסיס המחלוקת בתיק זה נטוע סביב פרשנות סעיפים 16 ו- 17 להסכם וסביב השאלה האם בוטלו או שונו ההסכמות מכוח סעיפים אלו בהסכמות מאוחרות יותר, אם לאו.
טענות התובעת
2.במחצית השניה של שנת 1998 בחנה התובעת השקעה אפשרית של רכישת מקרקעין בחלק הדרומי של חוף מגדל, המיועדים לתחנת תדלוק ושטח מסחרי, בכפוף להתקשרות מקבילה עם הנתבעת, שתיטול על עצמה את ההתחייבויות הקשורות להקמת והפעלת תחנת דלק, תוך הבטחת דמי שכירות קבועים מינימאליים לתובעת.
בחודשים מאי – יוני 1998 קיים מר עופר כדורי מהתובעת מגעים עם מר איליק רוז'נסקי, נציג הנתבעת, לבחינת האפשרות לעסקת Back to Back לפיה התובעת, כחברה שתקום במיוחד לשם התקשרות זו, תרכוש את הקרקע ובמקביל תשכור ממנה הנתבעת את הנכס ותתחייב לדמי שכירות קבועים.
מר כדורי הבהיר למר רוז'נסקי כי התובעת תרכוש את הקרקע רק במידה ותובטח לה התקשרות מקבילה בעסקה להשכרתם לנתבעת, ובמסגרת כך על הנתבעת ליטול את כל התחייבויות להקמת תחנת דלק ולהפעלתה. לטענת התובעת מר איתן וייס, נציג הנתבעת, ציין כבר בשלב זה כי להערכתו יידרש הליך תכנוני של מספר שנים.
הנתבעת גילתה עניין רב בהצעה ואף דרשה לקבל אופציה לרכישת 50% מהמקרקעין, ולאחר מו"מ קצר הודיעו נציגי הנתבעת לכדורי כי במידה והתובעת תרכוש את הקרקע, הנתבעת תתקשר עימה בהסכם שכירות במסגרתו תיטול את ההתחייבויות הקשורות להקמת תחנת דלק והפעלתה תוך תשלום דמי שכירות חודשיים מינימאליים קבועים בסך של 5,000$ לחודש וכן תשלומים נוספים התלויים במכירות שיתבצעו בתחנת הדלק.
לצדדים היה ברור כי רק בהסתמך על התחייבות הנתבעת להתקשר בהסכם השכירות תרכוש התובעת את המקרקעין.
3.ביום 22/7/1998 נחתם בהתאם בין הצדדים הסכם השכירות. התובעת מוסיפה בתצהיריה כי קודם לחתימת ההסכם הודיע מר רוז'נסקי כי יש להזדרז לחתום על ההסכם, שכן קיימת הצעת חוק שאמורה להתקבל בתוך מספר ימים, המגבילה אפשרות של חברת דלק כלשהי להקים תחנה במרחק הקצר מ- 10 ק"מ מתחנה אחרת עובדת שלה, וכי חוק זה יכול למנוע ההתקשרות בחוזה, ולכן הזדרזו לחתום על ההסכם.
4.יום לאחר מכן (23/7/1998) נחתם בין התובעת לבעלי הזכויות הקודמים במקרקעין, נובה תחנות דלק בע"מ (להלן: "נובה"), הסכם לרכישת המקרקעין תמורת הסך של 1,275,000 דולר בתוספת מע"מ.
5.המו"מ בין התובעת לנתבעת בקשר עם הסכם השכירות והמו"מ בין התובעת לבעלי הקרקע התנהלו במקביל, ההסכמים נחתמו בסמוך, הכל מתוך ראייה של ביצוע שתי עסקאות כעסקה אחת שהינה עסקה מימונית שצפויה להניב לתובעת תשואה מינימאלית קבועה על השקעתה.
6.במסגרת הסכם השכירות הסכימו התובעת והנתבעת בענייניים שונים וביניהם בקשר להליכי התכנון והקמת התחנה; לגבי תקופת השכירות (נקבעה ל-24 שנים ו- 11 חודשים ממועד תחילת העבודות להקמת התחנה); סוכמו דמי שכירות של 5,000$ בצרוף מע"מ בגין כל חודש שכירות ובנוסף תשלם התובעת תשלומים הנגזרים מכמות הדלקים שתמכר בתחנת דלק; מטרת השכירות סוכמה כמכירת דלקים ושמנים בלבד וכן ניתנה הזכות לנתבעת להקים מכונת רחיצה ושירותי דרך ואז ישולם לתובעת 50% מדמי השכירות/רווחים שיתקבלו בידה כתוצאה מהפעלתם ו/או השכרתם. כן נקבע כי אם הנתבעת לא תממש זכותה להקמת מכונת רחיצה בתוך 5 שנים, התובעת תהייה רשאית להקים מכונת רחיצה ושירותי דרך; כן נתנה התובעת לנתבעת אופציה לרכישת מחצית מזכויות המקרקעין.
בנוסף נקבעו בהסכם שני תנאים מתלים (סעיפים 16 ו- 17 להסכם) שהם כאמור בלב המחלוקת שבין הצדדים:
התחייבות לרישום זכויות התובעת במקרקעין כשהן נקיות מכל זכות אחרת, כפוף למשכנתא לטובת הנתבעת ולטובת הבנק ממנו התכוונה ליטול התובעת מימון לעסקה.
התחייבות לרשום משכנתא לטובת הנתבעת תוך הסכמה לרישום משכנתא נוספת בדרגה שווה "פרי פסו" לטובת בנק שממנו התכוונה התובעת ליטול מימון לעסקה.
הצדדים הסכימו כי במידה ותנאים אלו, שהוגדרו בהסכם כ"תנאים המתלים" לא יתקיימו במצטבר מעבר ליום 30/8/99, תהייה הנתבעת זכאית לבטל את ההסכם. בכך, לטענת התובעת, גילו דעתם כי אי קיום התנאים אינו מביא לכשעצמו אוטומטית לבטלות ההסכם, אלא על הנתבעת לבחור האם הינה מבטלת את ההסכם במקרה זה אם לאו.
7.לטענת התובעת, כבר בראשית ההתקשרות כאמור העריך מר וייס מטעם הנתבעת כי הליכי התכנון צפויים להמשך זמן רב. בפגישה הראשונה שהתקיימה לאחר חתימת ההסכם הודיע מר וייס למר כדורי כי השגת האישורים וההיתרים תקח לא פחות מ- 5 שנים. לאחר מכן פעלו הצדדים להוצאת האישורים וההיתרים הנדרשים לצורך הקמת תחנת הדלק. הטיפול בקבלת היתר הבניה ובעניינים התכנונים בוצע באופן משותף ובתאום על ידי התובעת והנתבעת. בהתאם להסכם, התהליכים התכנוניים הנוגעים לתחנת הדלק היו באחריותה המלאה והבלעדית של הנתבעת, ואלו נוהלו ובוצעו ע"י גופים מקצועיים, שמונו על ידה.
8.בין לבין טופל נושא רישום המשכנתאות. במהלך הטיפול בנושא המשכנתא הודיע עו"ד גל שדה, נציג הנתבעת, לב"כ התובעת, עו"ד שרית חבה, כי נושא המשכנתאות "אינו בוער" וכי ממילא יש להגיע לפתרון בנוגע לנושא התכנוני שבו טיפל בין היתר נציג הנתבעת מר איתן וייס, שכן עד אז ממילא לא צפויה הנתבעת להשקיע בפרויקט את ההשקעות שלצורך הבטחתן נדרשה המשכנתא. מבחינת התובעת לא היתה כל מניעה לרישום המשכנתא לטובת הנתבעת (בכפוף לצורך בשטרי משכנתא ותנאי משכנתא מוסכמים לצורך הרישום ברשם המקרקעין).
9.התובעת סוקרת שורת פעולות בעניין ההליכים התכנונים שנעשו לאורך השנים, ואשר לחלקם היתה שותפה הנתבעת לאורך השנים, עד לפעולות האחרונות הרלבנטיות שיפורטו להלן. התובעת מפרטת בתצהירים שהוגשו מטעמה בהקשר זה כי נציג הנתבעת, מר וייס, נמנע מלפעול ברמת האינטנסיביות שנדרשה לשם קידום התכנית בין היתר ע"י הסדרת נושא הצומת וקו הבניין, והתובעת היא שנאלצה לקדם את העניין בין כך באמצעות האדריכל המשותף של הצדדים מר גלפמן.
10.לטענת התובעת, בינתיים פעלו הצדדים ובנק לאומי להסדר ההסכמות בנוגע לרישום המשכנתא לטובת הנתבעת על המקרקעין. הסכם המסדיר את רישום המשכנתאות לטובת הנתבעת ובל"ל (הבנק ממנו נטלה התובעת את המימון לצורך רכישת הקרקע) נערך ונחתם בראשית שנת 2001 (זאת לאחר שהסכמה של בל"ל לרשום משכנתא לטובת הנתבעת בדרגה שווה לזו של בל"ל ניתנה כבר ב- 28/2/99). כל זאת כאשר במהלך הדרך בזמן אמת כאמור, אמר עו"ד שדה לעו"ד חבה כי נושא המשכנתא "אינו בוער" נוכח כך כי העניין התכנוני דורש פתרון. מצד התובעת לא היתה כל מניעה לרישום המשכנתא ומי שעיכב זאת היתה הנתבעת ששטרי המשכנתא ותנאי המשכנתא היו אמורים להערך על ידה. עו"ד חבה מפרטת בתצהירה ההתנהלות מול עו"ד שדה מטעם הנתבעת ושיח הדברים ביניהם בדבר האמור לרבות כך כי גם סעיף 16 להסכם שנוסח ע"י עו"ד שדה קבע כי גם אם לא מתקיים התנאי של רישום המשכנתא לטובת הנתבעת- אין בכך כדי לגרוע ממחויבות הנתבעת בנוגע לטיפול בתכנון תחנת הדלק. עוד מפרטת בתצהירה כי המשכנתא שנרשמה לטובת בל"ל על זכויות התובעת נרשמה רק ביום 23/5/02. אין חולק שבאותה עת היה הסכם חתום ליצירת המשכנתאות בו הסכים בל"ל לרשום משכנתא לטובת הנתבעת, ומשכנתא זו נמחקה ב- 17/6/03 או בסמוך, וממילא ממועד זה לא היתה עוד כל רלבנטיות לצורך בהסכם ליצירת המשכנתאות כשממילא לא היה בעל שעבוד כלשהו על זכויות התובעת במקרקעין, והנתבעת היתה היחידה שזכאית לרשום משכנתא.