ארליך נ' - ואח'

פסק דין

עניינה של העתירה הוא בהחלטה של המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 26.7.10 שלא להפקיד את תוכנית רג/מק/1050/ג (להלן: "התוכנית"), ולדחותה. התוכנית מתייחסת לבניין בברחוב ארלוזורוב 36 פינת מעלה הצופים 1 ברמת גן (להלן: "הבנין"). לחלופין מתייחסת העתירה להחלטת המשיב 1 (יו"ר הוועדה המחוזית), לדחות את בקשת העותר למתן רשות ערר בפני המועצה הארצית לתכנון ובניה לפי ס' 110 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק").

בס' 11ז' לתוכנית רג/מק/1050/א' נקבע כי:

"במידה ומסיבה כל שהיא ייהרס הבנין הקיים, יוקם בנין חדש ומעל למרתף חניה בהתאם לתב"ע רג/340/ג/3 (היא תוכנית המרתפים לעיריית ר"ג, ההדגשה שלי, ר.ר.)". עמדתה של ועדת הערר היא כי הבנין נהרס כולו. העותר חולק על כך, ובהתייחס לשאלה זו תלויה ועומדת עתירה אחרת שהגיש. בעתירה הנוכחית אניח לכן להלן כי הבנין אכן נהרס – כל עוד לא נקבע אחרת. לכן – ולאור האמור בתוכנית, היה על העותר להקים מרתף חניה מתחת לבנין.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים, מתייחסת לפיתרון החנייה שהוצע על ידי העותר לבניין, פיתרון של חנייה משוקעת. לגישתם של העותר ושל המשיבה 3 (להלן: "הוועדה המקומית"), מדובר בפיתרון שניתן לראות בו "מרתף חניה". לגישתם – מדובר בפיתרון טוב יותר מאשר מרתף חניה, שכן הוא מביא לניצול מיטבי של הקרקע, ללא נזקים סביבתיים.

טענות הצדדים

העותר מבקש כי בית המשפט יתערב בהחלטתה של הוועדה המחוזית, באשר מדובר לטענתו בהחלטה שהיא בלתי סבירה ושגויה. העותר טוען קודם כל כי התוכנית היא בסמכות הוועדה המקומית, ולא היה לכן מקום לכך שהוועדה המחוזית תקבל את ההחלטה.

עוד נטען – בניגוד לטענות הוועדה המחוזית - כי לא קיימת מדיניות של הוועדה המחוזית המתנגדת לחניון משוקע. לו היתה מדיניות כזו, חזקה על הצוות התכנוני שהיה מעלה אותה בפני יוזם התוכנית. בפועל, מדיניות הוועדה לא עלתה ולו פעם אחת בישיבות המקדמיות שנערכו עם לשכת התכנון המחוזית. לכן סבור העותר, כי מדובר בנימוק שהוא תירוץ בדיעבד של הוועדה, שנכנעה ללחצי השכנים.

עוד נטען כי הוועדה נתנה משקל רב לכתב אישום כנג דהעותר שטרם התברר. לעותר עומדת בשלב זה ובטרם הורשע חזקת החפות. העותר הוסיף וטען שדווקא כדי לכבד את הוראות הדין, יש לעודד את אכלוס הבניין המיועד לציבור הסטודנטים, ולא למנוע את השלמתו - רק בשל המחלוקת הקיימת ביחס למיקום החניות.

העותר הוסיף וטען לחלופין, כי אם בית המשפט יחליט שלא להתערב בהחלטתה של הוועדה המחוזית, הרי שיש מקום לאפשר לו להגיש ערר למועצה הארצית. לטענתו, אף שהוועדה המחוזית דחתה את התוכנית בנימוק כי התוכנית סותרת את מדיניות הוועדה המחוזית, הרי הנושא נדון בפני ועדת הערר המחוזית, ונמצא כי מדובר בפיתרון ראוי. מדובר אם כן בשני מוסדות תכנון ראויים שדעותיהם שונות. בנסיבות אלה, מן הראוי כי הנושא יידון בפני המועצה הארצית.

העותר טען כי הוא מבקש להסדיר את החנייה בבנין באמצעות "מכפילי חנייה משוקעים", בתחומי המגרש. במסגרת זו, מובאת המכונית למעלית חנייה, המורידה אותה אל מקום החנייה. לאחר מכן, המעלית עולה אל גובה פני הקרקע ומשתלבת היטב עם פני הסביבה, וניתן לגנן אותה בדיוק כמו את הסביבה הקרובה. פיתרון אפשרי אחר הוא הפיתרון של "מרתף חנייה אוטומאטי", בו חלק מהחניות ממוקמות מתחת לשטח המבונה של הבנין. העותר טוען כי זהו פיתרון יקר מאוד, העולה עשרות מונים על הפיתרון של חניון משוקע. גם מרתף החנייה האוטומאטי מצוי כולו מתחת לפני הקרקע, ואין כל שינוי בפני הקרקע. רק בעת הכנסת המכונית או הוצאתה, מתרומם מעל פני הקרקע "חדר כניסה" בגובה של כ-2.30 מ', באופן ארעי ולפרק זמן של כ-50 שניות. העותר טען כי פיתרון זה הוא חסכוני מאוד באנרגיה, וצורך מעט מאוד חשמל. הוא מונע נסיעה מיותרת ומזהמת של כלי רכב, ואינו יוצר זיהום אוויר או רעש. זהו פיתרון ירוק המנצל את משאב הקרקע בצורה מיטבית וחוסך במקומות חנייה ברחבי הערים.

הוועדה המקומית הצטרפה לעמדתו של העותר. לגישתה, פיתרון החנייה שהוצע באמצעות מתקני חנייה אוטומאטיים, הוא הפיתרון הסביר והיעיל ביותר מבחינת הניצול המיטבי של הקרקע, שכן מקומות חנייה כאלה חוסכים יותר במשאב הקרקע, מאשר פיתרונות החנייה הקונבציונאליים. גם התקן הישראלי מכיר בפיתרון כזה. מתקני חנייה כאלה משפיעים על הסביבה בצורה טובה יותר, שכן הם חוסכים האנרגיה ואינם מזהמים את האוויר.

כן טענה הוועדה המקומית, כי הוועדה המחוזית שגתה כאשר נתנה משקל לשיקול לפיו רק במקרים חריגים ביותר תתאפשר בנייה ללא הקמת מרתף חנייה – כאשר על פי הטענה לא ברור מדוע לא ניתן לראות במתקני החנייה התת קרקעיים – מרתף חנייה. עוד נטען, כי מקומות החנייה הוקצו בתוך תחומי החלקה, ולכן לא היה מקום לקבוע כי מדיניות הוועדה המחוזית לא התקיימה. בדיונים בפני מתכננת המחוז, לא נטענה טענה לפיה מדיניות הוועדה המחוזית היא כפי שהוועדה המחוזית טוענת לה כיום.

המדיניות של הוועדה המחוזית – כך נטען - היא הנחיה מנהלית, הטעונה פרסום, וניתן אף לסבור כי יש מקום לאשר מדיניות זו באמצעות תוכנית בנין עיר, או לפרסם אותה בדרך אחרת - כדי להביאה לידיעת הציבור. על כל פנים, גם אם קיימות הנחיות, יש לשקול כל מקרה לגופו, והרשות המנהלית רשאית גם לסטות מהן.

הטעם השני לדחיית התוכנית על ידי הוועדה המחוזית היה העובדה כי התוכנית מכשירה בדיעבד עבירת בנייה לכאורה. הוועדה המקומית סבורה כי שיקול זה הוא שיקול של הוועדה בו בית המשפט רשאי להתערב, שכן לוועדה אין כל "יתרון" על פני בית המשפט, מאחר ואין מדובר בנימוק תכנוני או מקצועי.

ב"כ הוועדה המקומית הפנה בהקשר זה להלכה הפסוקה, ולכך שיש לבחון קודם כל האם יש מקום מבחינה תכנונית לאשר את התוכנית. לגישת הוועדה המקומית, התשובה הברורה לכך היא בחיוב. זו תוכנית ראויה ומוצדקת מבחינה תכנונית, יש הצדקה תכנונית ליישומה – כדי להעמיד יחידות דיור בבנין לסטודנטים ולאוכלוסיות מיוחדות. קיימת גם הצדקה תכנונית לכך כי החנייה בחלקה תוסדר על ידי מקומות חנייה תת קרקעיים אוטומאטיים, כדי להביא לניצול המיטבי של משאב הקרקע. בנוסף, אם התוכנית לא תאושר, הבנין יהפוך ל"פיל לבן" – וגם התוצאה שתיגרם אם התוכנית לא תאושר הוא ענין שיש מקום להביאו בחשבון במסגרת השיקולים שיש לשקול ביחס לאישור התוכנית. יש מקום לקחת בחשבון גם את האינטרס של רוכשי הדירות בבנין.

ב"כ הוועדה המקומית הוסיף וטען, כי יש לבחון האם התוכנית נועדה לקדם אינטרסים כלכליים צרים של יזמיה, או שהיא נועדה לתועלת הציבור הרחב. לגישתו, התוכנית נועדה לשתי המטרות, והעובדה כי היא נועדה גם לתועלת הציבור הרחב, יש בה כדי להצדיק את אישורה.

מבחן נוסף שיש ליישמו בהקשר זה, הוא המבחן של עוצמת הפגיעה בשלטון החוק. ב"כ הוועדה המקומית טען כי העותר טרם הורשע בדינו, ועומדת לו עדיין חזקת החפות. יש לבחון גם את השאלה האם הרשויות נקטו בפעולות כלשהן ומהי תוצאתן. ב"כ הוועדה המקומית טען כי הוגש אמנם כתב אישום, אף הושגה הסכמה עם רשויות האכיפה כי ניתן וצריך לפעול להכשרת הבנייה הבלתי חוקית באמצעות הליכים תכנוניים. לכן, החלטתה של הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית, חרגה באופן קיצוני ממתחם הסבירות. גם לפי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, השיקול של קיום חריגת בנייה הוא שיקול אחד, אך הוא איננו השיקול המכריע. אין מקום לקבל גם את מדיניות הוועדה המחוזית לפיה ככלל אין להפקיד תוכניות בנין עיר המכשירות בדיעבד חריגות בנייה. מדיניות זו מנוגדת להלכה הפסוקה, ולהנחיית היועץ המשפטי לממשלה.

באשר לסוגיית מתן רשות הערעור לועדה המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, טען ב"כ הוועדה המקומית כי הוועדה המחוזית שגתה כאשר סירבה לבקשה זו. על פי ההלכה הפסוקה, כדי שתינתן רשות ערעור, צריך כי הנושא יהיה חשוב דיו, בעל השלכה רחבה, ובעל אופי עקרוני. כן נדרש כי הוא יהיה חשוב דיו בשל היותו ברגישות ציבורית מיוחדת, ונתון למחלוקת ציבורית קשה. במקרה דנן מתקיימים רוב התנאים הללו, ולכן היה מקום לתת לעותר ולקבוצה אותה הוא מייצג רשות לערער על החלטת הוועדה המחוזית. נטען כי הסוגיה של אישור תוכניות שנועדו לאשר בנייה בלתי חוקית, היא סוגיה פתוחה, וגם הסוגיה העקרונית של מתקני חנייה תת קרקעיים, היא סוגיה עקרונית, חדישה ובעלת השלכות רוחב רבות. המקרה דנן אף נתון למחלוקת ציבורית, והוא בעל רגישות ציבורית.

בשאלה האם התוכנית היא בסמכות מקומית או מחוזית, הותירה הוועדה המקומית את ההחלטה לשיקול דעתו של בית המשפט.