אקספרס אחזקה וניהול מבנים שי את שרון בע"מ נ' ברזילי

החלטה

1.לפניי בקשתה של הנתבעת למחיקת התביעה מחמת חוסר סמכות עניינית בטענה כי התביעה נתונה לסמכותו הייחודית של המפקח על הבתים המשותפים מכוח סעיפים 58 (א) ו- 72 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק")

2.המדובר בתביעה כספית על סך 7,856 ₪, לתשלום דמי ניהול בבית משותף ברח' יפה נוף 23 באשקלון מכוחו של הסכם ניהול שנחתם בין התובעת לבין נציגי ועד הבית.

התובעת התנגדה לבקשה וטענה כי אינה עונה על הגדרת "מתחזק" כמשמעו בסעיף 71 (ב) (1) לחוק הואיל ולשם כך נדרשת הוראה מפורשת בתקנון, או החלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

לטענת התובעת,התובעת לא נבחרה ליתן שירותי ניהול ותחזוקה עפ"י התקנון ,או החלטת בעלי הדירות כדרישת הסעיף הנ"ל ולפיכך היא אינה עונה על דרישת "מתחזק". התובעת טענה כי מעמדה הינו כשל נותן שירותים פרטי ועצמאי שהתקשר בחוזה מסחרי גרידא עם נציגות הבית המשותף.

עוד הוסיפה התובעת וטענה כי הואיל והתביעה נסמכת על הוראות הסכמיות, ובכלל זאת, על סעיף 19 להסכם הניהול (ולא על סעיף 58 לחוק המקרקעין),לא מתקיימים התנאים לרכישת סמכות ייחודית למפקח.

דיון והכרעה:

3.לאחר שעיינתי בבקשה בתגובה ובתשובה לה, סבורתני כי אכן הסמכות העניינית במקרה דנן מסורה למפקח על בתים משותפים:

סעיף 58 לחוק קובע:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות"

סע' 72 לחוק מגדיר את הנושאים בהם למפקח על רישום המקרקעין קיימת סמכות שיפוט ייחודית, ובכללם, סעיף 58 שלעיל:

"(א)סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

(ב)סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש

המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

(ג)האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.

(ד)האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר."(הדגשות שלי. ר.א)

סעיף 73 לחוק המקרקעין קובע שכל בעל דירה, או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72 , כלומר, גם מתחזק ,ונציגות הבית המשותף זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח.

4.במקרה דנן ובניגוד לטענת התובעת,סבורתני כי היא עונה על הגדרת המתחזק ולפיכך הסמכות הייחודית לדון בתביעה,נתונה למפקח על הבתים המשותפים.

לטענת התובעת, היא התקשרה בהסכם עם נציגי הועד ,ההסכם נחתם על דעתם של דיירי הבית המשותף, וכי הועד רשאי היה להתקשר בהסכם כאמור. בסעיף 6 לכתב התביעה נכתב: "הסכם הניהול נחתם על ידי ועד הבית, כמורשה מכוח הדין של כל הדיירים ו/או הבעלים של הדירות בבית המשותף, ובכללם הנתבע/ים".

משלא נאמר אחרת בהסכם וכשמסעיף 3 לכתב התביעה, עולה כי התובעת הגדירה עצמה "כמתחזק", אין לקבל את הטענה כאילו היא אינה עונה על ההגדרה שבחוק. התובעת אינה יכולה לאחוז את החבל משני קצותיו ומחד גיסא לטעון בכתב התביעה במפורש שהיא התקשרה בהסכם עם הועד למתן שירותי אחזקה וניהול לבניין בהסכמת הועד ובעלי הדירות ופועל יוצא מכך היא זכאית לסעד הכספי כלפי הנתבעים, ומאידך גיסא, כאשר מתעוררת שאלה של סמכות לטעון שהיא אינה מתחזק הואיל ולא הוסמכה מכוח הוראה מפורשת בתקנון או החלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות כדרישת סעיף 71 לחוק.