אפיאס נ' דוננפלד ואח'

פסק דין

כללי

1.בפני תביעה שבגדרה עותר התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו דמי תיווך וכן פיצוי מוסכם מכוח הסכם תיווך שנכרת בין הצדדים ביום 12.12.2007. אין מחלוקת בדבר עצם חתימת ההסכם (נספח א' לתצהיר התובע). מדובר בהסכם בלעדיות, לתקופה שמיום 12.12.2007 ועד ליום 12.06.2008, בגדרו הזמינו הנתבעים מהתובע שירותי תווך מקרקעין למכירת הדירה ברח' דקר 3/3 בבת ים.

2.אין מחלוקת כי בסופו של יום הדירה נמכרה שלא באמצעות התובע. הנתבעת הגישה את ההסכם למכירת הדירה, מיום 21.1.2008, שנכרת בין הנתבעים לבין צד ג' (אחת בשם גב' רינת שלום; ר' נספח א' לתצהירה). התובע טען כי הסכם התיווך עימו הופר, וכי הוא זכאי לקבל את דמי התיווך; התובע נסמך על סעיף 4.1 להסכם, הקובע לאמור: "היה והנכס ימכר... בתקופת הבלעדיות לרוכשים... בין שיפנו על ידי Enterprise [שם משרד התיווך] ובין שלא, ובין ש Enterprise היתה הגורם היעיל ובין שלא, הבעלים ישלמו לתיווך Enterprise, מיד עם חתימת הסכם המחייב בנוגע לנכס... דמי תיווך בשיעור המפורט בסעיף 5 להלן [שני אחוזים בתוספת מע"מ מחיר המכירה הכולל של הנכס]". התובע טען כי הוא זכאי לדמי תיווך אף שלא היה הגורם היעיל לכריתת העסקה, וזאת בהסתמך על פסק דינה של כב' השופטת א' אפעל-גבאי בת.א. (ים) 1171/99 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' אהרון לשנו-יער, מיום 19.5.2002 (ס' 20 לפסק הדין).

3.בנוסף דרש התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו פיצוי מוסכם בגין הפרת הבלעדיות, וזאת מכוחו של ס' 7 לחוזה התיווך, שבו נקבע: "במידה ואמכור את דירתי בזמן הבלעדיות באופן עצמאי ולא אשתף אתכם במכירתה, אשלם לכם פיצוי כספי מוסכם מראש 2% בתוספת מע"מ מסכום המכירה בעבור הקונים".

4.הנתבעת מצדה טענה כי חוזה התיווך הופר על ידי התובע, בכך שלא פעל בנמרצות הראויה על מנת לקדם את מכירת הדירה, ולמעשה לא עשה כמעט דבר, פרט לפרסום באתר אינטרנט. הנתבעת הדגישה כי התובע מעולם לא הפנה אליה כל לקוח, ולא ביקר בדירה עם לקוח כלשהו. על כן, ביטלה את הסכם השיווק ופנתה למתווך חלופי.

5.במישור הדיוני: מטעם התובע הצהיר הוא עצמו. מטעם הנתבעת 2 הצהירה היא עצמה. בעלי הדין נחקרו בפני. עם תום החקירות הנגדיות, ב"כ הצדדים סיכמו בע"פ.

6.בעניין הנתבע 1 – בהחלטה מיום 21.2.2011 הורה בית המשפט לבצע לנתבע 1 מסירה שלא באמצעות הנתבעת, ובכתובתו העדכנית (ס' 5 להחלטה מהדיון המקדמי). עניין זה לא הושלם. בנסיבות אלה לא ניתן ליתן פסק דין כנגד הנתבע 1. התביעה כנגדו נמחקת, ללא צו להוצאות. להלן אדון בתביעה כנגד הנתבעת 2.

דיון

7.השאלה המרכזית העומדת על הפרק היא שאלה שבעובדה. עניינה בירור טענתה של הנתבעת כי התובע הפר את חוזה התיווך, ועל כן ההסכם בוטל על ידה.

8.עיינתי היטב בעדויות הצדדים. מתברר כי הנתבעת לא היתה שבעת רצון מהענקת הבלעדיות לתובע, וזאת כבר למן תחילת הדרך. עיון בתצהירה מלמד שאף שאישרה את הבלעדיות, לא חשה שלמה עם צעד זה; וכדבריה: "לא הייתי שקטה" (ר' ס' 7 לתצהירה). לכן, כבר למחרת החתימה על הסכם התיווך פנתה אל התובע לשאלו על פשר הבלעדיות, וקיבלה ממנו הסברים (ס' 8 לתצהירה). הנתבעת הצהירה כי "באותו יום מאוד כעסתי, ואני והנתבע מס' 1 נסענו לתובע וביקשנו ממנו לבטל את הבלעדיות, ואז התובע הראה לי שהוא פרסם את הדירה עם הצילומים באינטרנט ושאין לי מה לדאוג כי העסקה תצא לפועל במהירות בימים כאלה".

9.בחקירתה בבית המשפט אישרה הנתבעת כי אמנם "לא היתה רגועה" מהענקת הבלעדיות, אך לאחר קבלת הסברים מהתובע – הסכימה שימשיך לעבוד. היא אישרה כי חתמה על חוזה הבלעדיות מחמת ש"בבית היו בהתלהבות כזו, גם הוא [התובע] וגם יהודה, הגרוש שלי [הנתבע 1], היו בהתלהבות ששניהם מכירים את דני, הוא [התובע] בא עם המצלמה וצילם ... ראיתי שיש בן אדם שאפשר לדבר איתו" (ר' עדותה בפ' ע' 23 ש' 13-15). אין צורך לומר כי בעל דין החותם על חוזה, צריך להבהיר מראש את הטעון הבהרה בחוזה מבחינתו. חתימתו מחייבת אותו. הנתבעת דוברת את השפה העברית, והיה בכוחה לברר עם התובע בטרם חתמה על החוזה, מהו פשר הבלעדיות. ואמנם, כך עשתה: "שאלתי את התובע מה פשר הבלעדיות והתובע השיב לי אל תדאגי..." (ס' 7 לתצהירה). בחקירתה אישרה שהבינה כי יהא עליה לשלם לתובע דמי תיווך בכל מקרה של מכירה, אף אם הקונים יובאו על ידי מתווך שני (למשל בפ' ע' 22 ש' 6-7). ואמנם, המונח "בלעדיות" איננו מונח זר או קשה לפענוח; ניתן לקבל כי הנתבעת הבינה את משמעותו בעת שחתמה על ההסכם.

10.כך או אחרת, הנתבעת נמנעה מביטולו של ההסכם בסמוך לאחר כריתתו, שהרי שוחחה עם התובע ביום שלמחרת החתימה, קיבלה ממנו הסברים נוספים, ונמנעה מהביטול (ר' עדותה בפ' ע' 23 ש' 13-19). בתוך כך, הנתבעת גם ראתה את פעילות התובע שהתבטאה בפרסום הדירה באתר האינטרנט; כדבריה: "הפרסום של הדירה, הצילומים, היו יום למחרת. אנו היינו אצלו במשרד, הוא עשה לנו קפה, ראינו את זה במחשב. ש. הפרסום באינטרנט נעשה למחרת? ת. כן." (ר' עדותה בפ' ע' 20 ש' 4-7).

11.יחד עם זאת, הנתבעת ביטלה את הסכם התיווך מאוחר יותר, בהודעה טלפונית שמסרה לתובע, כשבועיים-שלושה לאחר חתימת ההסכם. הטעם לביטול נעוץ היה בטרונייתה, כי התובע אינו פועל כדי לקדם את שיווק הדירה. לדבריה, פנתה בכל יום לתובע כדי לברר כיצד הדברים מתקדמים, וקיבלה תשובה: "אל תדאגו, אל תדאגו" (עדותה בפ' ע' 19 ש' 20-23). בחלוף הימים, "כשראיתי שהתובע לא הביא לקוח כלשהו לראות את הדירה כמו שהבטיח, פניתי למתווכים כדי לראות אם אני יכולה למכור את הדירה, אולם אף מתווך לא הסכים בגלל הבלעדיות" (ס' 10 לתצהירה). ובהמשך: "במשך שלושה שבועות [מעת שנכרת חוזה התיווך] התובע לא הביא כל לקוח פוטנציאלי על מנת להראות לו את הדירה. התקשרתי לתובע שהשיב לי שזה לוקח זמן. דרשתי מהתובע שיבטל את הבלעדיות מכיוון שאף מתווך לא מוכן להביא לי קליינטים פוטנציאליים. לאחר מס' ימים שוב צלצלתי לתובע ושאלתי אותו האם הוא ביטל את הבלעדיות, ואז התובע החל לדבר אליי לא יפה, קרא לי ולנתבע מס' 1 נוכלים ושקרנים, והודיע שאין בכוונתו לבטל את הבלעדיות, ושנעשה מה שאנו רואים לנכון" (ס' 12-13 לתצהירה). בהמשך, הנתבעת פנתה למתווך חלופי ומכרה את הדירה באמצעותו (ר' עדותה בפ' ע' 22 ש' 13-15): "ברגע שהתובע קילל אותי ואמר לי לעשות מה שאני חושבת, קראתי למתווך ההוא [מרח' הרצל] והראיתי לו את הדירה וביקשתי שיביא לי אנשים. מאותו יום, הוא צלצל אליי אולי 5-6 פעמים כל יום, בא עם אנשים כל יום, תוך שבוע מכר לי את הדירה".

12.התובע הכחיש שקיבל הודעת ביטול (למשל, עדותו בפ' ע' 8 ש' 31). ואולם אישר שידע כי הנתבעים רוצים לבטל את הבלעדיות (עדותו בפ' ע' 11 ש' 10-13). אני מעדיפה בנקודה זו את עדות הנתבעת. עדותה של הנתבעת הותירה רושם אמין בפני בית המשפט. התרשמתי כי מדובר באישה פשוטת הליכות, אשר ביקשה למכור את דירתה, ולהשיג קונה במהירות האפשרית. חתימתה על ההסכם נעשתה בתום לב, מתוך הנחה כי התובע יפעל באופן נמרץ ויסייע לבני הזוג למכור את הדירה בזריזות (ר' למשל עדותה בפ' ע' 23 ש' 21). תשובותיה של הנתבעת בחקירתה הנגדית היו עקביות ועלו בקנה אחד עם תצהירה. בתשובות אלה חזרה וסיפרה כי לא היתה שבעת רצון מפעילותו של התובע וחזרה והתקשרה אליו על מנת להמריצו לשווק את הדירה, ואף לוותר על הבלעדיות (ר' עדותה בפ' ע' 19 ש' 25-27; ע' 20 ש' 30 עד ע' 21 ש' 2; ע' 22 ש' 4-11). לבסוף, כאשר ראתה כי שום לקוח אינו מופנה לדירה על ידי התובע – ביטלה את ההתקשרות עמו (פ' ע' 20 ש' 19-21). חיזוק לתום ליבה של הנתבעת ניתן למצוא בכך שעו"ד דניאל לב ארי, שטיפל במכירת הדירה לצד השלישי, התקשר אל התובע כדי לברר עמו את סוגית הבלעדיות, עוד בטרם נכרת ההסכם (ר' בהקשר זה את הודאת התובע בפ' ע' 14 ש' 9-10).

13.האם הנתבעת ביטלה כדין את הסכם התיווך? התשובה לכך היא חיובית. עיון בעדות התובע מלמד כי אמנם לא פעל בנמרצות הראויה על מנת לשווק את הדירה. אמנם, כבר בסמוך לכריתת חוזה התיווך דאג לפרסם את הדירה במאגר האינטרנט של המתווכים (ר' פרסום מיום 13.12.2007, נספח ד' לתצהירו). ואולם, פרט לכך לא עשה כל פעולה מיידית. התובע טען כי תלה שלט על חלון הראווה של משרד התיווך (ס' 7.3 לתצהירו) – ואולם צילום השלט אינו ברור כלל ועיקר (נספח ה' לתצהיר). ניתן היה להניח כי התובע יוכל להגיש צילום ברור של השלט, בליווי תאריך. כך גם לא הוגשה אסמכתא ברורה לגבי הפרסום באינטרנט (סעיף 7.4 לתצהיר התובע). אשר לפרסום במקומון "גל-גפן" (ס' 7.1 לתצהיר התובע) – עיון בנספחים שהוגשו מלמד כי רק ביום 2.1.2008 פורסמה הדירה ברח' דקר (נספח ג'2). בפרסום מיום 19.12.2007 (נספח ג') לא מצוין הרחוב, והתיאור שונה מתיאור הדירה המופיע בפרסומים המאוחרים. הוא הדין בפרסום מיום 26.12.2007 (נספח ג'1). התובע לא קשר בין שני פרסומים אלה לבין הדירה נשוא חוזה התיווך. נראה, על כן, כי הפרסום הראשון במקומון נעשה רק מיום 2.1.2008 – למעלה משבועיים לאחר כריתת חוזה התיווך. כך או אחרת, התובע לא פרסם את הדירה בעיתון ארצי, והסתפק במקומון בלבד.

14.אין מחלוקת כי התובע לא הציג בפני הנתבעת כל לקוח, ומעולם לא הגיע לדירה כדי להציגה בפני לקוחות פוטנציאליים (ר' הודאתו בפ' ע' 15 ש' 9-10). התובע אישר כי קיבל טלפונים בקשר לדירה ("בוודאי שהיו טלפונים. אני מציג מספר טלפון. שמורים אצלי מספרים שהתעניינו" – פ' ע' 16 ש' 21). ואולם התובע לא הציג כל שם של לקוח, לא ערך רשימה של קונים, לא קישר בין פונה כלשהו לבין הנתבעת, ולא ביקר עם שום קונה בדירה (ר' עדותו בפ' ע' 16 ש' 22-25). התובע טען כי מסר את כתובת הדירה לקונים, והם פנו לדירה במישרין (ר' עדותו בפ' ע' 15 ש' 21-29). לדבריו, בשיטת שיווק בלעדית, אין מניעה ל"חשיפה טוטאלית", ויכול היה לחשוף את פרטי הדירה בפני כל פונה" (ר' עדותו בפ' ע' 16 ש' 1-3). אך בכך חטא התובע למילוי מחויבותו החוזית: התובע נשען על זכאותו לבלעדיות, ומתוך הנחה שיזכה בדמי התיווך מניה וביה – הסתפק בהפנית פונים לכתובת. הפניות אלה, ככל שהיו, לא הבשילו לכלל ביקורים בדירה, או למשא ומתן עם הנתבעת (ר' עדות הנתבעת: "[התובע] לא שלח אף אחד... איזה מתווך שולח אנשים בלי להודיע?"; פ' ע' 21 ש' 1-2).

15.התשתית הראייתית מלמדת כי התובע לא עשה די על מנת לקדם את מכירת הדירה. כאמור, לא בוצע פרסום ברמה הארצית. בנוסף, לקוחות לא לווו לדירה, והתובע לא תיאם ביקורים עם לקוח כלשהו. ודוק: מתווך הנקשר בחוזה בלעדיות עם בעל דירה נוטל על עצמו אחריות מוגברת בכל הקשור לשיווקה. הטעם לכך נעוץ בתנית בלעדיות שהוא מקבל לטובתו. בלעדיות זו מקנה לו זכות (לקבלת דמי התיווך באופן בלעדי), ואולם בצידה חבות – לפעול באופן נמרץ ויעיל לשיווק הנכס. אך התובע לא קשר בין הדברים; כך למשל אמר: "ש. הנתבעת טוענת שחיכתה שלושה שבועות. ... לא נעשה שום דבר. ת. מה זה קשור?" (פ' ע' 12 ש' 32-33). הקשר נעוץ בחובת המתווך לפעול לקידום המכר, ולא לשבת בחיבוק ידיים ולהמתין שהמוכר ידווח לו על הגעת קונה (כדבריו: "אני מצפה מהמוכר שיגיד לי שיש קונה, שאפשר לשבת למו"מ"; פ' ע' 17 ש' 7).

16.כמובן, כל מקרה צריך להיבחן לגופו. לעיתים, די בפעולות השווק כפי שביצע התובע על מנת לספק (כגון פרסום במקומון ובמאגר המתווכים). לעיתים, אין די בחלוף של מספר שבועות כדי להצביע על מחדל. ואולם, במקרה דנא, הנתבעת ביקשה לזרז את מכירת הדירה. נתתי אמון בדבריה, כאשר העידה שחזרה ופנתה לתובע, כמעט מדי יום, על מנת לברר מה עולה בגורל התיווך, אם היא יכולה להשתחרר מן הבלעדיות, ואם היא רשאית לפנות למתווכים אחרים. היה על התובע להבין, כי הבירורים האינטנסיביים מצדה, כמו גם שאלותיה החוזרות ונשנות אודות פשר הבלעדיות, נעשים מחמת צורך דחוף למכור את הנכס. התובע לא התאים את הילוכו ללקוח המסוים שעמד לפניו, על צרכיו המיוחדים, ובכך חטא לכוונת הצדדים שלפי ההסכם.

17.סיכומם של דברים: אני מקבלת את טענת הנתבעת וקובעת כי ביטלה את ההסכם כדין בהודעה טלפונית לתובע, כשלושה שבועות לאחר כריתת חוזה התיווך. בנסיבות אלה, התובע אינו זכאי לדמי התיווך ואף לא לפיצוי המוסכם. יחד עם זאת, התובע זכאי להחזר הוצאותיו שהוציא בגין כריתת ההסכם (כחלק מדיני ביטול החוזה והשבה התמורות שהוחלפו בעקבות הביטול).