החלטה
כללי
לפניי בקשה לביטול פסק בורר אשר ניתן ביום 30.5.12 ע"י עו"ד יוסף תוסייה-כהן, שהוגשה לפי סעיף 24 לחוק הבוררות, תשכ"ח- 1968.
פסק הבורר ניתן בגדרו של סכסוך שנתגלע בין הצדדים והובא לפתחו של בית משפט זה במסגרת תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין, ת.א. 7057/06, ולפי שטר בוררין אשר ניתן בהסכמת הצדדים ביום 19.2.07.
הבקשה לביטול פסק הבורר רחבת היקף ומתבססת, בין היתר, על עילות ביטול בשל חריגה מסמכות, היעדר הכרעה בעניין שנמסר להכרעת הבורר, הכרעה בסטייה מהוראות הדין המהותי והיעדר נימוקים, עילות אשר קיומן, נטען, גרם לעיוות דין.
המחלוקת
מהותה של המחלוקת בחלוקת זכויות הבנייה בנכס הנמצא ברחוב שמגר 7 בירושלים, הידוע כחלקה 83 בגוש 30077, בו הופעל מוסך הירשמן ולימים משמש הנכס אכסניה למוסד חינוכי (להלן: "הנכס").
הנכס מצוי בבעלות חברת אסטבלישמנט מנבך בע"מ, הרשומה במדינת ליכטנשטיין. מוסך הרישמן בע"מ החזיק, עד ליום 2.1.72, בזכות שכירות לא מוגנת במבנים הממוקמים בנכס וכן בזכות שימוש בחלק משטח החצר שמסביב להם. עם פקיעתן של הזכויות, הוסיף מוסך הירשמן להחזיק במבנים ולהשתמש בחלק מהחצר כבר-רשות גרידא.
ביום 13.2.72, התקשר מוסך הירשמן עם חברת קויטי את כליפא קבלני בניין ופיתוח כבישים בע"מ (להלן: "הקבלנים"), בהסכם המעגן את כוונתם המשותפת לרכוש את זכויות הבעלות בנכס בהתאם לחלוקת הזכויות שנקבעה בתנאי ההסכם. בהתאם, ביום 29.3.72, נכרת בין מוסך הירשמן והקבלנים מצד אחד ובין חברת אסטבלישמנט מנבך מצד שני, הסכם לרכישת הבעלות בדרך של רישום זכויות החכירה בנכס לתקופה של 999 שנים.
יצויין, כי בהתאם להסכם מיום 13.2.72, מוסך הירשמן רכש את הזכויות וההחזקה הבלעדיים במבנים ובשטח הקרקע, בעוד שהקבלנים רכשו את הזכויות וההחזקה הבלעדיים של גג מבנה המוסך ושל חלל הרום שמעליו ומעל שטח הקרקע, לרבות זכויות הבנייה על גג המוסך וכן של תוספת בנייה לגג וזאת בכפוף לתנאים שפורטו בהסכם. זכויות הצדדים בנכס, לרבות זכויות הבנייה והתנאים לה, שונו במקצת במסגרת זיכרון דברים שנחתם ביום 28.5.73. זכויות הצדדים, מכח ההסכם מיום 13.2.72, ניתנות להעברה לצדדים שלישיים.
לימים, רכשה המבקשת את זכויותיו של מוסך הירשמן והמשיבים רכשו את זכויותיהם של הקבלנים. מנסח הרישום בפנקסי המקרקעין עולה, כי רשומה חכירה בשלמות לטובת המבקשת ורשומה חכירה נוספת לטובת המשיבים. עפ"י טענת הצדדים, המבקשת מחזיקה בחכירה בנכס ואילו לטובת המשיבים רשומה חכירה באשר לזכויות הבניה בנכס, כדלקמן: המשיב 1 מחזיק ב- 50% מהזכויות, המשיבים 2-7 מחזיקים ב- 25% מהזכויות, ואבנר לוי ב- 25% בנכס, זכויותיו של מר לוי, כנטען נמכרו לידי המשיבים 2-7 אם כי טרם הושלמה העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. יצויין, כי בכתב התביעה שהגישה המבקשת במסגרת ת.א. 7057/06 הודתה המבקשת כי הינה מחזיקה ב- 25% בלבד מזכויות הבנייה בנכס.
במהלך השנים, הונח ההסכם כאבן שאין לה הופכין, לא נבנה מבנה חדש למוסך וכל שכן, לא מומשו זכויות הבנייה על גג המוסך. לימים, חדל המוסך מפעילותו בנכס והמבנה הושכר למוסד החינוכי, כשדמי השכירות משולמים למבקשת.
הסכסוך נתגלע בעטיו של שינוי בתוכנית האב החלה על החלקה בה ממוקם הנכס ולפיו, הורחבו זכויות הבנייה בנכס וייעוד הקרקע שונה ממסחר ותעשייה למגורים. יוער, לטענת ב"כ המשיבים 2-7, כי לא ניתן להמציא כל אסמתכא בתמיכה למצב זכויות הבנייה בנכס לאחר ששונתה תוכנית האב, אם כי ניתן ללמדן מסעיף 9 לפסק הבורר אשר ניתנה על בסיס עדותו של האדריכל אלי רכס שהופיע בפני הבורר מטעם המבקשת. חרף האמור, תוכנית הת.ב.ע לא שונתה בהתאמה, כך שהתוכנית הישנה עומדת בתוקפה. בנסיבות אלו, נחלקו הצדדים בעניין התאמתו של ההסכם מיום 13.2.72, לרבות זיכרון הדברים, למציאות התכנונית החדשה, הן לעניין היקף זכויותיהם בנכס והן לעניין התאמת התחייבויותיהם ההדדיות.
לאחר שלא הסתייע בידי הצדדים לגבש את הסכמותיהם, הגישה המבקשת לבית משפט זה תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין (ת.א. 7057/06). בסופו של ההליך, הסכימו הצדדים כי זכויות הבנייה יפורקו בדרך של התמחרות פנימית וככל שבהתמחרות יזכו המשיבים, תיושב המחלוקת בבוררות שתתנהל בפני עו"ד יוסף תוסייה-כהן. שטר הבוררין ניתן בהחלטה מיום 19.2.07 אשר נתנה תוקף להסכמות הצדדים.
בהתמחרות פנימית שנערכה בין הצדדים, רכשו המשיבים את כל זכויות הבנייה בנכס. משכך, פנו הצדדים להליך הבוררות, בהתאם למוסכם.
שטר הבוררין
סמכותו של הבורר נתחמה להגדרת "היקף הזכויות של רוכש זכויות הבנייה וההתחייבויות ההדדיות מכל סוג בין התובעת, מחד, לבין בעלי זכויות הבנייה, מאידך". נקבע, כי הבורר יכריע על פי הדין המהותי אך לא יהא מוגבל לזמנים שנקבעו בחוק הבוררות.
פסק הבורר
עיון בפסק הבורר מעלה כי יריעת המחלוקת בין הניצים הורחבה אף לעניין שאלת היקף סמכותו של הבורר. המחלוקת נתגלעה נוכח טענתה של המבקשת בסיכומיה, לפיה סמכותו של הבורר הוקנתה אך ורק לצורך קביעת זכויות הצדדים בהתאם להסכמים שנכרתו. בנסיבות אלו, נתבקשה תגובתם של המשיבים לעניין סוגיית הסמכות. עולה, כי המשיב 1 גרס שאין להגביל את סמכותו של הבורר וכי המשיבים 2-7 החזיקו בגישה שעל הבורר להביא את המחלוקת לקיצה וליתן הוראות שיהא בהן להכשיר את מימוש הזכויות כפי שתיקבענה על ידי הבורר. לאור טענות הצדדים, ובשים לב לנוסח שטר הבוררין, קבע הבורר בהאי לישנא: "מבין אני כי סמכותי על פי הסכמות הצדדים הינה לקבוע מהן זכויות הצדדים בנכס, מי חייב בנייה למי ובאיזה שטח, מה עתידו של המקלט/חניה ומהי חלוקת זכויות הבניה אם יש לחלקן שכן כל אלה הן בגדר "התחייבויות הדדיות מכל סוג" שבין הצדדים. אין זו סמכותי לבצע פירוק שיתוף ואולם איני כבול אך ורק לקביעת אחוזי הבניה לאור ההסכמים שנחתמו בין הצדדים שכן האירוע של שינוי תוכנית אב אירע רק לאחר חתימתם" (עמ' 4 לפסק הבורר).
בשים לב להכרעתו בשאלת היקף סמכותו, פנה הבורר לדון ביתר הסוגיות השנויות במחלוקת והכריע כדלקמן: