אנקווה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, ואח'

פסק דין

האם התביעה התיישנה? האם הנתבעות התרשלו כלפי התובעים בשנים הרלוונטיות לתביעה? האם התקיים קשר סיבתי בין הרשלנות לנזק, ואם כן, מה גובה הנזק בגינו זכאים התובעים לפיצוי? מה מעמדו של נספח בינוי? האם התובעים זכאים לפיצוי בגין אובדן פטור מהיטל השבחה?

תביעה זו נסובה בשאלת זכאותם של התובעים לקבלת פיצוי מהנתבעות בגין הנזקים שנגרמו להם בשל התרשלות הנתבעות בהקפאת בנייה שהתמשכה שנים רבות, זאת מכח סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"). ההקפאה היתה לצורך שינוי הבינוי וקביעת תנאים לפיהם לא ינתנו היתרי בנייה בחלקתו של התובע ובחלקה הסמוכה בשל החשש כי הבינוי בחלקות יגרום להסתרת מפתח הנוף מזרחה מבימת ככר העיר, הקפאה שנמשכה שנים רבות בהן לא יכלו התובעים לקבל היתר לבניה על חלקותיהם הממוקמות בשכונת מוסררה בירושלים.

רקע כללי

1.העובדות כפי שיפורטו להלן מתייחסות לתיקים מאוחדים: ת.א 2626/00 (להלן: "התביעה הראשונה") שעניינה תביעה כספית בסך של 1,385,353 ₪ בגין השבת תשלום היטל השבחה ששילמו התובעים ות.א 3538/01 (להלן: "התביעה השניה") שעניינה נזקים שנגרמו לתובעים.

ההליכים בתיקים אלה החלו לפני שנים אחדות, כאשר ביום 19.8.03 החליט בית המשפט (כב' הש' ח' בן עמי) לסלק על הסף את התובענה מחמת התיישנות. על החלטה זו הוגש ערעור, וביום 22.6.08 התקבל הערעור והתיק שב לבית משפט זה. לנושא ההתיישנות נזקקתי אף בדיון בתיק לגופו של עניין, כפי שיפורט להלן.

במהלך הדיונים העידו לפניי מטעם התובעים לעניין הנזק- שמאי מומחה מר גיורא אנגלהרט, ולעניין החבות הגב' רבקה אנקווה ומר אילן אנקווה. מטעם הנתבעות 1-2 העידו לפניי מר אמנון ארבל, סגן מנהל מחלקת תכנון בעיריית ירושלים, מר אוהד עיני, מנהל מדור היטל השבחה בעירייה, הגב' שלומית שער, מי שעבדה במשרד המתכנן דן וינד ז"ל, מר ירון ספקטור רו"ח, השמאי מר רוני אפיק, ומטעם הנתבעת 3 הגב' סיגי בארי, המכהנת כבודקת תכניות בלשכת התכנון המרכזית בירושלים.

בהמשך אנתח את עיקרי עדויותיהם.

מיהות החלקות והצדדים

2.התובע 1 הינו יזם (להלן: "התובע") אשר רכש זכויות על פי חוזה מיום 30.7.1989, בקרקע הידועה כחלקות 9 ו-10 בגוש 30053, הממוקמות ברח' אלישע 2, פינת רח' שבטי ישראל, בשכונת מוסררה (מורשה) בירושלים, הממוקמת מזרחה ממתחם בנין העירייה וככר ספרא (להלן: "החלקות"). הוא רכש את החלקות כדי לבנות עליהן בניין מגורים, על יסוד תב"ע 3662 (להלן:"תב"ע 3"), שאושרה למתן תוקף ב- 9.4.89 ופורסמה ברשומות ביום 8.10.89. אותה תוכנית קבעה את ייעוד החלקה למגורים עם חזית מסחרית, המאפשרת בנייה של בניין בן 4 קומות. בעת רכישת החלקות, היתה בתוקף תב"ע 3555 לבניית בנין עיריית ירושלים, הגובל בחלקת התובע. תוכנית זו פורסמה ביום 7.3.88 (לתב"ע 3 ולתב"ע 3555 ייקראו יחדיו להלן: "התוכניות המקוריות").

התובעת 2 הינה אשת התובע (להלן: "התובעת") והבעלים של קרקע הגובלת בקרקע שבבעלות התובע הידועה כחלקות 11 ו-12 בגוש 30053 (להלן: "החלקות הגובלות"). התובעת רכשה את הזכויות בחלקות הגובלות על פי חוזה מיום 14.9.92.

הנתבעת 1 הינה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: "הנתבעת" או "הועדה המקומית"), אליה פנה התובע בשנת 1992 לקבלת קוי בנין, כבסיס להגשת בקשה להיתר בניה לצורך בניה על החלקות. ביום 12.1.92 הועדה המקומית אישרה את הבקשה על פי תב"ע 3.

נתבעת 2 הינה עיריית ירושלים (להלן: "עיריית ירושלים"), אשר הגישה בסמוך למתן האישור, בקשה לועדה המקומית להכריז מכוח סעיף 77 לחוק על הכנת תכנית בחלקה שבבעלות התובע ובחלקה סמוכה, היא תב"ע 4391 (להלן: "תב"ע 4"). מטרת תב"ע 4 הייתה לשנות את הבינוי שאושר בתב"ע 3 ולקבוע תנאים על פי סעיף 78 לחוק לפיהם לא ינתנו היתרי בנייה בחלקות של התובע ובחלקה הסמוכה בתקופת הכנת התוכנית.

מטרתה של תב"ע 4 היתה להתאים את שתי התוכניות המקוריות (תב"ע 3 ותב"ע 3555) זו לזו באופן שהבנייה לא תגרום להסתרת מפתח הנוף מזרחה מבימת ככר העיר.

ביום 23.2.92 החליטה הועדה המקומית לאשר את בקשת העירייה, והורתה כי הקפאת הבנייה בחלקה תוגבל לשנה אחת בלבד, או עד להפקדת תב"ע 4, על פי המוקדם מבינהם.

נתבעת 3 הינה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים (להלן: "נתבעת 3" או "הועדה המחוזית"), אשר אישרה ביום 2.6.92 את החלטת הועדה המקומית. ביום 21.7.92 החליטה הועדה המחוזית להפקיד את תב"ע 4. על פי תוכנית זו, הוסטו קווי הבנין בתב"ע 3 דרומה, לכיוון כנסיית נוטרדם וביום 22.4.93 פורסמה תב"ע 4 להפקדה.

תמצית גרסת התובעים

3. לטענת התובעים, הליך ההקפאה גרם להם לנזקים רבים. לטענתם, לא ניתן היה לקבל היתר בנייה בפועל בעת הפקדת תב"ע 4, ובמהלך תקופה זו, הם הגישו התנגדות שאחת ממטרותיה הייתה לשנות את הבינוי המוצע. זאת לאחר שתובעת 2 רכשה את הזכויות בחלקות 11 +12 הגובלות בחלקות התובע, והבינוי המוצע על פי התוכנית המופקדת לא התאים לפיתוח אחיד של שני המגרשים יחדיו, כמו כן התנגד התובע להגבהת הבנין במגרש 14 שממזרח לחלקותיו, בטענה שלא יתכן כי מצד אחד העיריה מבקשת להנמיך המבנים במגרש התובע על מנת למנוע הסתרת נוף מפרויקט בית העירייה החדש, ומצד שני תאפשר הגבהת מבנה במגרש הגובל, הנמצא באותו קו אוירי של הסתרת הנוף, כמו כן הוגשו התנגדויות נוספות. הועדה המחוזית קיימה דיונים בהתנגדויות, ובוצעו מהלכים תכנוניים שונים. לבסוף, תב"ע 4 אושרה על ידי שר הפנים רק ביום 30.4.96 וביום 16.6.96 פורסמה התכנית ברשומות.

לאחר אישור תב"ע 4 נאלצו התובעים, לטענתם, להגיש את תב"ע 5785 (להלן: "תב"ע 5") שמטרתה הייתה להתאים את תכנית הבנייה החדשה בחלקה שבבעלותם לתב"ע 4, שאושרה בינתיים. בלא התאמה כזו, לא יכלו התובעים לממש את מלוא זכויות הבנייה שהוקנו להם בתב"ע 4. תב"ע 5 אושרה רק ביום 12.2.98.

לטענת התובעים, ההתנהלות התכנונית שהביאה להקפאת הבנייה על החלקה על פי תב"ע 3, במסגרת הפעולות התכנוניות הקשורות לתב"ע 4, ועד להפשרת הבנייה בעקבות אישור תב"ע 5, גרמו לעיכוב הבנייה בחלקות שלהם במשך ארבע וחצי שנים, והסבו להם נזק רב ביותר כפי שיפורט להלן.