אמ.די.הי. בניה ותעשיה בע"מ ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל - נצרת עלית ואח'

פסק דין

כב' סגן הנשיא א' אברהם

נושא הערעור

1.המשיב (הוא גם המערער שכנגד, ולהלן – המינהל) הקצה למערערת (משיבה שכנגד, ולהלן – המערערת) קרקע באיזור התעשיה פוריה, על מנת להקים עליה מפעל לייצור צינורות. אלא שזו הקימה על הקרקע אולם אירועים. לכן ביטל המינהל את ההתקשרות עמה, והגיש תביעה לסילוק ידה מן הקרקע, לתשלום הפיצויים המוסכמים ופיצויים "נוספים" בסך של 100,000 ₪. בית משפט השלום קיבל את התביעה, ציווה על הפינוי וחייב את המערערת בפיצויים המוסכמים. מכאן הערעור והערעור שכנגד.

תיאור הסכסוך ביתר פירוט

2.ביום 17.11.2002 החכיר המינהל למערערת, בפטור ממכרז, קרקע באיזור התעשיה פוריה, במטרה להקים עליה מפעל לייצור צינורות. בין הצדדים נחתם חוזה פיתוח.

3.בסוף שנת 2003 או תחילת שנת 2004 קיבל המינהל פניה מאת משרד התמ"ת, ממנו הוא למד כי המערערת מתכוונת להקים במגרש אולם אירועים. בעקבות כך ביקש המינהל מן המערערת לחתום על התחייבות, בה צוין כי המגרש הוקצה למערערת על מנת שתקים עליו מפעל לייצור צינורות, והמערערת התחייבה, כי לא תעשה כל שימוש במגרש זולת למטרת ההקצאה.

4.חרף התחייבות זו גילה המינהל, בביקורת שערך פקח מטעמו ביום 14.7.2004, כי המערערת הקימה במקום אולם אירועים. כיוון שכך שלח המינהל מכתב התראה למערערת, ומשלא נענה הודיע לה, במכתב, כי היא מפרה את החוזה הפרה יסודית, ונתן בידיה, לפנים משורת הדין, 30 יום על מנת לתקן את ההפרה. במכתב תשובה אישרה המערערת כי הקימה במקום אולם אירועים, אך ביקשה מן המינהל את הסכמתו לשימוש הקיים, כשהיא מודיעה כי היא מבקשת לקדם תכנית להסדרת ההיבט התכנוני. בתשובה הודיע לה המינהל, כי הוא מתנגד לשינוי ועומד על תיקון ההפרה באורח מיידי. משלא תוקנה ההפרה הודיע המינהל למערערת, ביום 25.5.2006, על ביטול החוזה. חרף זאת המשיכה המערערת בשלה. מכאן תביעת המינהל כאמור מעלה.

5.להגנתה טענה המערערת, כי נתקלה בקושי בהקמתו של מפעל לייצור צינורות בשל שטחו המוגבל של המגרש. כיוון שכך תרה אחר פתרון, שיתן לה הכנסה לפחות בחלקו של המגרש, וכך בא לעולם אולם האירועים. היא הוסיפה וטענה, כי מלכתחילה היתה כוונה להקים במקום מפעל לייצור צינורות לצד אולם אירועים, ומשנתקלה בקושי להקמת מפעל הצינורות, התמקדה באולם האירועים.

6.נוסף על כך טענה המערערת, כי החוזה איננו מגביל אותה באופן בלעדי להקמת מפעל לייצור צינורות, שכן מטרת ההקצאה היא "תעשיה ומלאכה", ובכך רצתה לומר, כי אולם האירועים עשוי להיכנס לגידרה של הגדרה זו.

7.על כך הוסיפה המערערת, כי המינהל לא הביע התנגדות כאשר היא הגישה בקשה להיתר בניה. אדרבא, המינהל חתם על הבקשה, כך המערערת. מתוך כך ניתן ללמוד על הסכמה שנתן המינהל להקמתו של אולם אירועים, שכן מן התשריטים שבבקשה להיתר ניתן ללמוד, כי מדובר בהקמתו של אולם אירועים. היא הוסיפה וטענה, כי לא זנחה את כוונתה להקים מפעל לייצור צינורות, אלא שבינתיים היא מפעילה במקום אולם אירועים.

8.המערערת הוסיפה עוד, כי פעלה לשינוי הייעוד של המגרש (על מנת לאפשר הקמתו של אולם אירועים), וגם בהליכים אלה לא הביע המינהל כל התנגדות.

9.לחילופין טענה המערערת, כי ניתן לקיים את החוזה באופן חלקי, בגידרו של סעיף 19 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

10.לחילופי חילופין טענה המערערת, כי אם בית המשפט יכיר בחוקיות ביטולו של החוזה, היא מבקשת להשיב לה את שווי השקעותיה בקרקע, ולהימנע מלהורות על השבה בעין, לא כלשכן הריסת המבנים הבנויים על הקרקע.

11.נוסף על אלה טענה המערערת לשיהוי בהגשת התביעה.

פסק הדין של בית משפט השלום

12.בראשית בחן השופט הנכבד קמא האם הפרה המערערת את החוזה, ולשאלה זו נתן תשובה חיובית. בדרכו למסקנה זו פתח בית המשפט קמא בתקנה 25(5)(א) לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג-1993, המתירה הקצאת מגרש בפטור לצורכי תעשיה ומלאכה, שכן החוזה בין המינהל למערערת התנה, כי "מטרת ההקצאה" היא "תעשיה ומלאכה". בית המשפט קמא מצא, כי אולם אירועים איננו מן התכליות, העשויות להיכלל בגידרה של מטרת ההקצאה.

13.נוסף על כך קבע בית המשפט קמא, כשהוא נתמך בראיות שהונחו לפניו, כי המערערת קיבלה את הקרקע מן המינהל על מנת להקים עליה מפעל לייצור צינורות ולא לכל תכלית אחרת, ומשלא עשתה כן, היא הפרה את החוזה. על כך הוא הוסיף ודחה את טענת המערערת, לפיה לא יכולה היתה להקים במקום מפעל לצינורות, ואפילו כך היה, אין בכך כדי ליתן בידיה לשנות את תכלית החכירה ולהקים במקום אולם אירועים במקום מפעל לצינורות.

14.השופט קמא הנכבד דחה את טענת המערערת, לפיה יש לראות בהתנהלותו של המינהל בכל הנוגע להליכים לקבלת היתר בניה ושינוי היעוד של הקרקע, כהסכמה שנתן (המינהל) לשינוי תכלית ההקצאה. הוא קבע, כי המינהל נהג בתום לב לאורך כל הדרך. על התכנית לקבלת היתר בניה לא חתם כלל המינהל, והתכנית היחידה עליה חתם לא יכולה היתה להצביע על הקמתו של אולם אירועים. הוא דחה גם את הטענה, לפיה יש לראות את המינהל כמי שהסכים להליכי שינוי היעוד, בשל כך שלא נטל חלק בדיונים אצל גופי התכנון. הוא ראה בכך לכל היותר התרשלות של המינהל, שאינה מגיעה כדי הסכמה לשינוי מטרת ההקצאה של הקרקע. התרשלות זו אינה שוקלת כנגד התנהגותה של המערערת, שמלכתחילה היה עליה להקים בקרקע מפעל לייצור צינורות, והיא אף התחייבה לעשות כן באופן מפורש לאחר שנתגלתה למינהל כוונתה לסטות מתכלית ההקצאה.

15.השופט קמא דחה את טענת המערערת לביצוע בקירוב של החוזה, על ידי התרת השימוש באולם האירועים, כיוון שהסטיה מתכלית ההקצאה משנה את אופיו של החוזה מיסודו, ולא לכך נועדה דוקטרינת הביצוע בקירוב.