אמפידקל בע"מ נ' גני אליזה בע"מ ואח'

החלטה

1.הצדדים העמידו להכרעתי שאלה אחת ויחידה, והיא: מיהו הצד, שעל פי הוראות ההסכם בין הצדדים מיום 25.3.2001 נושא ב"דמי היתר" המפורטים במכתב מינהל מקרקעי ישראל מיום 16.4.2009. הצדדים טענו בנושא זה בישיבת יום 7.1.2010.

הקדמה:

2.בין התובעת לבין הנתבעת מס' 1 (להלן : "הנתבעת") נחתם הסכם, לפיו התחייבה התובעת למכור לנתבעת זכויות החכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל (להלן : "המינהל") בנכס הידוע כחלקה 110/2 בגוש 10101 בפרדס חנה (להלן :"הנכס") (ההסכם צורף לכתב התביעה וסומן א' (להלן : "ההסכם")).

3.אין מחלוקת בין הצדדים, כי ההסכם נחתם בעקבות התדיינות משפטית, בגדרה ניתן פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בת.א 818/94 (כבוד השופט ד"ר ביין) (פסק הדין צורף כנספח ב לתצהיר עדות ראשית שהוגש מטעם התובעת). בפסק הדין הנ"ל, הורה בית המשפט המחוזי על אכיפת האופציה למכירת הנכס, שניתנה לנתבע מס' 2 (להלן :"הנתבע"), לרכוש את הנכס מן התובעת.

4.בגוף פסק הדין הנ"ל, סקר בית המשפט המחוזי את ההסכמים בין התובעת לבין הנתבע. לפי אותם הסכמים, שכר הנתבע מן התובעת את הנכס את הנכס ששימש בית קולנוע, כאשר בגוף ההסכם ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות ואופציה אחרת שהקנתה לנתבע זכות לרכוש את הנכס, לפי מנגנון שלפיו ייקבע מחיר הנכס.

5.עובדה נוספת שאותה קבע בית המשפט המחוזי כממצא, היא שלאחר ששכר הנתבע את הנכס, השקיע הוא מכספו "כדי להפוך את אולם הקולנוע לאולם שמחות ואירועים ומאז הוא מנהל במקום אולם אירועים" (ראו סעיף ג' לפסק הדין).

6.הסכסוך שבפניי מקורו בהסכם שנערך בין הצדדים לאחר ההליך הנ"ל. כאמור, על פי ההסכם נמכר הנכס לנתבעת בתמורה לסך 4,269,239 ₪ (סעיף 5.1 להסכם). עפ"י הוראות ההסכם, הוסכם כי התמורה תשולם לתובעת בשני תשלומים, התשלום הראשון בסך 2,046,500 ₪ שישולם תוך 10 ימים מיום חתימת ההסכם, ואילו התשלום השני ע"ס 2,222,739 ₪ ישולם לפי האמור בסעיף 8 להסכם.

7.סעיף 8 להסכם קבע, כי לאחר שהנתבעת תשלם את כל הסכומים החלים על התובעת על פי סעיף 7 להסכם, וזאת בהתאם לשומות שיוצאו ע"י הרשויות, תועבר יתרת התמורה (ההפרש בין חלקה השני של התמורה לבין סכום שומות התשלומים שעל התובעת לשלם) לידי התובעת, וזאת תוך 30 ימים (סעיף 8.7 להסכם).

8.נושאה של התביעה שבפני, הוא טענות התובעת לאי תשלום חלק ניכר מן החלקה השני של היתרה (היינו סך 2,222,739 ₪) התובעת מלאה טענות כרימון באשר להתנהלות הנתבעים בכל הקשור לתשלום החלק השני של התמורה. לטענתה, הנתבעים לא שילמו סכומים שעל התובעת היה לשלם, הם לא הגישו למינהל תשריטים המתארים את הבנייה בנכס ולפיכך, לא הוציא המנהל שומה המתייחסת לדמי היוון או דמי הסכמה. עוד הוסיפה התובעת, כי הנתבעים החזיקו את החלק השני של התמורה, לא שילמו תשלומים שחלים על התובעת, לא העבירו לתובעת את יתרת התמורה שעל פי הערכות שהוציא שמאי, מגיעה לתובעת.

9.בין לבין, ותוך כדי ניהול התביעה, הוציא המינהל שומה בגין שימוש חורג בנכס, דמי היתר ודמי הסכמה (ראו מכתב מיום 16.4.2009, נספח א' לתצהיר עדות ראשית משלים מטעם התובעת). יצויין בהקשר זה, כי עד להוצאת המכתב הנ"ל, לא היה ידוע לצדדים קיומו של חוב זה, ולפיכך הצדדים לא התייחסו אליו בתצהירי עדות ראשית מטעמם, מלבד בתצהיר המשלים שהגישה התובעת לאחר הוצאת המסמך מיום 16.4.2010.

10.אין אני נדרש לכל המחלוקות בין הצדדים, באשר הצדדים העמידו להכרעתי מחלוקת אחת ויחידה. יחד עם זאת הבאתי את ההקדמה דלעיל, הואיל והשאלה שעלי להכריע בה היא פרשנות תנאי ההסכם בין הצדדים וסברתי, כי לאור השאלה, ראוי לסקור את רקע המחלוקת בין הצדדים ואת הרקע לחתימת ההסכם שעורר את המחלוקת הנ"ל.

טענות הצדדים:

11.התובעת טוענת, כי ההסכם ברור וכי לא ניתן לפרשו כל פרשנות מלבד זו אשר מטילה את החיוב בגין "דמי היתר" על הנתבעת. התובעת מפנה להגדרת "דמי היתר" ואת ההבדל בינו לבין "דמי הסכמה". לטענת התובעת, בשל כל אשר קדם לחתימת ההסכם, היתה התובעת מודעת לאפשרות קיומו של חיוב בגין דמי היתר ולפיכך, דאגה היא לעגן בהסכם את חובתה של הנתבעת לשאת בחיוב זה.

12.התובעת מפנה ללשונו של ההסכם. בין היתר מפנה היא, לסעיף 7.1 (עליו נעמוד להלן ביתר הרחבה), אשר הגדיר את התשלומים שעל התובעת לשלם, ולסעיף 7.3 אשר הגדיר את החיובים שעל הנתבעת לשלם. לטענת התובעת משני הסעיפים ביחד ומכל אחד מהם לחוד, ניתן להסיק מסקנה אחת- והיא, שעל הנתבעת לשלם חיוב זה.

13.עוד הוסיפה התובעת, כי הסכם זה נחתם לאחר שצדדים שקדו על הכנתו והם נתנו דעתם לכל פרט ופרט, וכי חיוב בגין דמי היתר היה ידוע לצדדים ולפיכך הגדירו את חיובי הצדדים כפי האמור בסעיף 7 להסכם.

14.הנתבעים טוענים, כי הנכס נמכר לנתבעת כמות שהוא, היינו לאחר שהוסב לאולם שמחות ולפיכך, אין לקבל את הטענה, לפיה "דמי ההיתר" משולמים בגין שינוי במטרת השימוש כפי שהיא "היום", לעומת השימוש בהתאם להסכם החכירה. לטענת נתבעים, יש לפרש את ההסכם לפי רוחו ומטרתו. כמו כן מוסיפים הנתבעים, כי אילו היתה פרשנות התובעת נכונה מדוע היה צורך בסעיף 7.3 סיפא (ראו להלן לשונו של הסעיף).

פרשנות ההסכם: כללי:

15.בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ופיתוח פד"י מ"ט (2) 265 קבע כבוד הנשיא ברק את המתווה, באמצעותו מפרש הפרשן את החוזה (בעמוד 311) : " על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מפרש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו..." (ראו גם : ע"א 779/89 יעקב שלו נ' סלע חברה לביטוח מ"ח (1) 221), ע"א 9236/03 ברוך מקל בע"מ ואח' נ' צח השקעות ואח' פ"ד נט (2) 268, 279, דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות נ' מ"י (טרם פורסם- (2006)).

16.הכלל הוא שעל הפרשן לתור אחרי כוונת הצדדים והוא יעשה זאת, מקום שקיימת כוונה סובייקטיבית משותפת, על ידי שימוש בשני מקורות, הנסיבות החיצוניות הנגלות לעיני בית המשפט ולשונו של ההסכם, כאשר אין עדיפות ללשון ההסכם לצורך "גילוי" כוונתם המשותפת של הצדדים להסכם.