אמות השקעות בע"מ ואח' נ' מס-טקס בע"מ

פסק - דין

תביעה לתשלום דמי ניהול בסך של 91,032 ₪ ליום הגשתה (11.11.2010).

א.ההליך והצדדים לו

1.התובעת 1 (להלן אמות) היא בעלת זכויות חכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל בנכס מסחרי הידוע בשם 'קניון אורות', אשר מצוי באור עקיבא ובנוי בחלקה 6 בגוש 10629 (להלן הקניון). בקניון שטחים שזכות החכירה בהם אינה בבעלות אמות, זאת לצד שטחים שלאמות נתונה זכות החכירה בהם ואשר מושכרים לצדדים שלישיים.

התובעת 2 הינה חברה שהוקמה על-ידי אמות וחברה נוספת בשם עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן עוגן) על-מנת שהתובעת 2 (להלן תאגיד הניהול) תנהל עבורן את הקניון ותגבה דמי ניהול ממי שחייבים בהם. לימים, וכפי שיובהר להלן, רכשה אמות את מלוא זכויותיה של עוגן בקניון.

הנתבעת, חברה פרטית, רכשה בשנת 2003 זכויות חכירה בשטח מסויים בקניון (להלן הנכס) מחברת אנגל השקעות וייזום פרויקטים בע"מ (להלן אנגל); אנגל הקימה את הקניון והייתה בעלת זכויות החכירה בו קודם לאמות ולעוגן. הנתבעת מפעילה בנכס משרד רואי חשבון של מנהלה ומשכירה שטחים בו לצדדים שלישיים לצרכי מכון קוסמטיקה, מכון צילום, מרפאה וטרינארית וכיוצא בהם עסקים.

לאמות זכות וחלק בקניון מאז 12.1.2006. אין חולק על כך שבשנים 2007-2006 שילמה הנתבעת לתאגיד הניהול סכומים מסכומים שונים בגין דמי ניהול, בשיעור שלטענת התובעות היה נמוך מכפי שהיה מחובתה לשלם בגין תקופה זו; החל משנת 2008 חדלה הנתבעת כליל מלשלם דמי ניהול. בהליך דנן עותרות התובעות לחייב את הנתבעת בתשלום יתרת חוב נטענת בגין דמי ניהול לתקופה שמפברואר 2006 עד אוקטובר 2010 בסך כולל של 91,032 ₪. סכום זה התקבל לאחר הפחתת דמי הניהול החלקיים ששילמה הנתבעת בתקופה הנדונה בסך של 54,800 ₪.

2.הגם שמלכתחילה נסבו כתבי-הטענות על מחלוקת רחבה מזו שעניינה בעצם קיומו של חוב דמי ניהול ובשיעורו (להלן המחלוקת על-אודות דמי הניהול) וכללו גם טענה של הנתבעת כי יש לקזז מכל חוב שלה לאמות, היה וייקבע שיש כזה, סכומים המגיעים לה בגין נזק שנגרם לנכס ואשר רובץ לפתחה של אמות – הוגבלו הפלוגתות בסופו של יום רק למחלוקת על-אודות דמי הניהול. שני טעמים לכך: ראשית, עילתה של הנתבעת שיסודה בטענה לנזק שנגרם לה באשמה של אמות התבררה בהליך מקביל שהתנהל בין הצדדים, בו הייתה מס-טקס תובעת ואילו אמות נתבעת [ת"א (חד') 4413-05-08; להלן ההליך האחר]. פסק-הדין בהליך האחר ניתן בטרם הוחל בשמיעת הראיות בהליך דנן ובעלי-הדין הסכימו שיש בו כדי לצמצם את המחלוקת שעומדת להכרעה. שנית, בהליך דנן ויתרה הנתבעת על בירור טענת קיזוז שיסודה בנזק שנגרם לה תוך שהיא שומרת על זכותה להעלותה בהליך נפרד, ככל שפסק-הדין שניתן בהליך האחר לא מיצה את טענת הקיזוז ביחס לתקופה מאוחרת מזו שעליה נסב [ראו הודעת הנתבעת מיום 30.4.2012 ופרוטוקול קדם-המשפט מיום 5.9.2012].

3.ביום 10.9.2012 שמעתי את עדות מר יעקב פוליקמן, מנכ"ל הקניון ותאגיד הניהול, מטעם התובעת ואת עדות מר דרור שמוניס, מנהל הנתבעת ובעליה, מן הצד האחר של המתרס (להלן פוליקמן ושמוניס בהתאמה). ההפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון זולת אם צוין אחרת.

אלו הן הטענות הצריכות הכרעה:

ראשית, יש לבחון אם התובעות הצביעו על מקור חוקי תקף לחיובה של הנתבעת בתשלום דמי ניהול, בין לאמות ובין לתאגיד הניהול. בתוך כך תידון שאלת היריבות בין הנתבעת לבין כל אחת מהתובעות. שנית, ככל שהתשובה על כך היא בחיוב יש להידרש לשאלה אם הצביעה הנתבעת על הגנה שיש בה כדי לפטור אותה מחובת תשלום דמי ניהול בתקופה הרלוונטית, במלואם או בחלקם. לבסוף, אם ימצא שעל הנתבעת לשלם לתובעות או מי מהן דמי ניהול יש לקבוע מהו תחשיב החוב ואת שיעור החוב הנובע ממנו.

סוגיות אלה ידונו להלן כסדרן.

ב.דיון והכרעה

דין התביעה להתקבל במלוא סכומה. להלן יובאו הטעמים לכך.

בסיס החיוב בדמי ניהול וטענות הנתבעת לפטור מתשלומם

התובעות הצביעו על שלושה מקורות אפשריים לחיוב הנתבעת בדמי ניהול: בסיס חוזי, בסיס מדיני עשיית עושר ולא במשפט ובסיס מדיני המקרקעין שמסדירים את ניהול הרכוש המשותף והנשיאה בעלויותיו.

אין חולק על כך שביום 2.10.2003 רכשה הנתבעת את זכויות החכירה בנכס מאת אנגל לפי הסכם מכר נושא תאריך זה [ת/3; להלן ההסכם].

הממכר הוגדר בהסכם כך: "שטח סגור ובנוי המשמש כמשרדים (להלן: 'המשרדים') וכן מרפסת פתוחה הצמודה למשרדים (להלן: 'המרפסת') בשטח כולל של 200 מ"ר, המסומנים בתשריט (כהגדרתו להלן) בצבע אפור (המשרדים והמרפסת ביחד, כולל המחוברים אליהם המצויים כיום בממכר, לרבות מערכות חשמל, מיזוג וכיו"ב, אך להוציא המחוברים במרפסת השייכים לשטחים הציבוריים של הקניון ומשרתים אותם, יכונו להלן: 'הממכר')".

סעיף 5 להסכם מגולל את הצהרות והתחייבויות הקונה. בתוך כך עוסק סעיף-קטן 5.9 שבו בחובת תשלום דמי ניהול, בזו הלשון:

מבלי לגרוע מחובתו של הקונה לשלם את תשלומי התמורה כמפורט להלן, יתקשר הקונה עם חברת הניהול בהסכם ניהול בנוסח המקובל בקניון וימשיך לשאת בתשלום דמי הניהול, בשעורים המפורטים להלן. מובהר כי דמי הניהול משולמים בגין כל מ"ר בנוי במשרדים ובתוספת 10%, וישולמו על ידי הקונה ישירות לחברת הניהול (להלן: 'דמי הניהול'). עם גמר עבודות סגירת המרפסת, ישולמו דמי הניהול גם בגין שטח המרפסת הסגור לפי אופן החישוב דלעיל בשינויים המחויבים.