אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> אלרוב איזור מסחרי ממילא ואח' נ' היועץ המשפטי - עיריית ירושלים ואח'

אלרוב איזור מסחרי ממילא ואח' נ' היועץ המשפטי - עיריית ירושלים ואח'

תאריך פרסום : 13/04/2014 | גרסת הדפסה
פר"ק
בית המשפט המחוזי ירושלים
3150-06,17039-05-12
06/04/2014
בפני השופט:
דוד מינץ

- נגד -
התובע:
1. עו"ד יצחק מולכו
2. מנהל מיוחד

הנתבע:
1. קרתא חברה לפיתוח מרכז ירושלים (בפירוק)
2. אלרוב איזור מסחרי ממילא (1993) בע"מ
3. מדינת ישראל
4. עיריית ירושלים
5. כונס הנכסים הרשמי
6. עו"ד יוסף בכריה

החלטה

הרקע להחלטה

1.ברקע להחלטה זו הסכם שנחתם בין חברת קרתא חברה ממשלתית-עירונית שהמדינה מחזיקה ב-70% ממניותיה ועיריית ירושלים (להלן: "העירייה") ב-30% הנותרים לבין חברת LADBROKE GROUP PLC וחברת JERUSALEM DEVELOPMENT (MAMILLA) CO. LIMITED ביום 29.03.89 (להלן: "הסכם 1989"), והסכם נוסף שנחתם ביום 26.07.94 בין הצדדים להסכם 1989 ובין חברת אלרוב אזור ממילא (1993) בע"מ (להלן: "הסכם 1994" ו"אלרוב" בהתאמה). הסכם 1994 הוסיף למעשה את אלרוב כאחד מיחידי חברת LADBROKE GROUP PLC בכל הנוגע לאזור המסחרי נושא ההסכמים ונשוא המחלוקת בין הצדדים ותיקן את הסכם 1989. ביסוד ההסכמים עמדה מעין עסקת קומבינציה בדבר הקמת "מתחם ממילא" או כפי שהוא מוכר בציבור כ"קניון אלרוב" בירושלים (להלן: "הפרויקט"), כשקרתא הייתה בעלת הזכויות במקרקעין ואלרוב הייתה אמורה לפתח את הקרקע ולקבל חלק מהזכויות בה. ככלל, האזור המסחרי במתחם שפותח על ידי אלרוב, כולל הן את "מפלסי המסחר במדרחוב" (שאותם אסור לאלרוב למכור אך מותר לה להשכיר, כאשר קרתא זכאית לחלק מדמי השכירות) והן את "החלקים לשיווק" (שהם חלקים בהם הוקמו גם דירות וכיו"ב אשר אותם מותר לאלרוב למכור בתנאים הקבועים בהסכמים האמורים). כמו כן, בהתאם להסכמים, אלרוב התחייבה לשלם לקרתא דמי חכירה בגין מפלסי המסחר במדרחוב בשיעור של 30% מההכנסות הנקיות שהוגדרו כ"ההכנסות ברוטו בניכוי הסכום המורכב מ'סכום מירבי של הוצאות תפעול' ומהוצאות המימון". ההסכם גם מגדיר מה הן "ההכנסות ברוטו", "הוצאות התפעול" ו"הוצאות המימון".

פירוק קרתא והיוצא ממנו

2.במהלך שנת 1996 פרשה חברת LADBROKE GROUP PLC לחלוטין מביצוע הפרוייקט ובהסכמת קרתא הועברו מלוא הזכויות וההתחייבויות שלה לאלרוב. בשנת 1997 החלה אלרוב בביצוע הבנייה של האזור המסחרי ועם תחילת הבנייה היא הגיעה למסקנה כי יש לבצע שינויים מסוימים בהוראות התב"ע החלה על האזור המסחרי. עקב סירובה של קרתא לחתום על השינויים בתב"ע, כמו גם בשל תביעות הדדיות בגין הפרת ההסכמים, הועבר הסכסוך בין קרתא לאלרוב לבוררות שבסופה ניתנו שלושה פסקי בוררות. ביום 13.09.99 ניתן פסק בורר ראשוני בשאלת האחריות, לפיו התקבלה תביעת אלרוב בעוד תביעת קרתא, נדחתה ברובה. בתאריכים 31.12.04 ו-30.12.05 ניתנו שני פסקי בורר נוספים, לפיהם חויבה קרתא לשלם לאלרוב סך כולל של כ- 102,000,000 ₪ בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. על אף שפסקי דין אלו אושרו על ידי בית המשפט, נמנעה קרתא מלשלם את החוב. בשל חוב זה ולבקשתה של אלרוב ניתן צו פירוק לקרתא על ידי בית משפט זה (כב' השופטת ח' בן-עמי) בהחלטה מיום 12.02.07.

3.במסגרת הליכי הפירוק יצא המנהל המיוחד בשני מכרזים לשם מימוש זכויות קרתא ב"חניון קרתא" המצוי מתחת לחלק מהמתחם ובמפלסי המסחר בפרויקט כולו. חרף טענת אלרוב שלפי הסכם 1994 קיימת לה גם כיום זכות מוגבלת לסירוב ראשון במקרה של מכירת הזכויות בנכסי קרתא בפרויקט, על מנת שלא לפגוע בהצלחת המכרזים ומקסום ההצעות, כמו גם בשל טענתו של המנהל המיוחד כי לאלרוב לא עומדת כיום זכות לסירוב ראשון, הגיע המנהל המיוחד להסכמה עם אלרוב בדבר השעיית זכות הסירוב, הסכמה שאושרה על ידי בית המשפט (במסגרת בקשה 54). בד בבד, התגלעו מחלוקות נוספות בין המנהל המיוחד ובין אלרוב. בשל מחלוקות אלו, המדינה והעירייה ביקשו מהמנהל המיוחד לערוך בירורים שונים, שכן לטענתן מדובר בעניינים מהותיים שיש בהם כדי להשפיע על תמחור המכרז. מה גם, שאלרוב ביקשה ליטול אף היא חלק במכרז ולהיות בין מגישי ההצעות, ולה, כצד להסכמים יש מידע רב ויכולת תמחור גבוהה יותר של העניינים השנויים במחלוקת באופן שיש בו כדי להקנות לה יתרון מובהק ובכך לפגוע בשוויון שבין מגישי ההצעות למכרז. לפיכך, ביום 17.09.13 התקיים דיון בבית המשפט בו הוחלט כי המנהל המיוחד יגיש את רשימת המחלוקות שבין קרתא לבין אלרוב הנוגעות למפלסי המסחר בפרוייקט (להלן; "מפלסי המסחר"), אשר לדעתו הן ראויות לדיון בשלב זה. הרשימה לא כללה את כל המחלוקות הקיימות בין קרתא לאלרוב, ובכלל זה לא כללה את כל המחלוקות הנוגעות לגובה התשלומים המגיעים לקרתא מאלרוב עד היום. כל צד הגיב על הרשימה והביע את עמדתו לגבי מכלול המחלוקות שביניהם. בדיון שהתקיים ביום 6.02.14 נקבע כי המנהל המיוחד, אלרוב והכנ"ר יודיעו לבית המשפט עד ליום 20.02.14 על מתכונת ההכרעה במחלוקות – בכתב או בעל-פה וסדר הטיעון. בהמשך לכך הודיעו הצדדים, כי הכנ"ר, אלרוב, כמו גם המדינה והעירייה (שהן בעלי מניותיה של קרתא, כאמור אך נושות אף הן בה - המדינה בגין הלוואות ושטרי חוב והעירייה בגין חובות ארנונה) יתנו את התייחסותם לעמדת המנהל המיוחד. בנוסף הצדדים (המנהל המיוחד, אלרוב והכנ"ר) נתנו את הסכמתם כי לאחר מכן בית המשפט יתן את פסקו בכל השאלות השנויות במחלוקת לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

לבסוף יצוין כי למרות שהכנ"ר הוסיף נימוקים משלו, הוא הצטרף לעמדת המנהל המיוחד בכל הנושאים השנויים במחלוקת שבין הצדדים.

4.ניתן לחלק את המחלוקות העיקריות שבין הצדדים למספר קטגוריות: אלו הנוגעות לשלושת המרכיבים של נוסחת ההכנסות הנקיות; אלו הנוגעות להיקף ההכנסות ברוטו; אלו הנוגעות לסכום המרבי של הוצאות התפעול; ואלו הנוגעות לגובה הוצאות המימון.

השאלות השנויות במחלוקת בנוגע ל"הכנסות ברוטו"

שאלה 1

האם החנויות המצויות מתחת ל"מלון ממילא" הן חלק מהמוחכר ממנו קרתא זכאית לקבל 30% מההכנסות הנקיות או שהן חלק מהחלקים לשיווק.

5.עמדתו של המנהל המיוחד היא שקרתא זכאית לקבל 30% מההכנסות הנקיות המתקבלות בגין החנויות המצויות מתחת לבית המלון, משום שהן נכללות בהגדרת "מפלסי המסחר במדרחוב" שבסעיף 3.1 לחוזה החכירה (שהוא חלק מנספחי הסכם 1994) אחר ואין מחלוקת כי פיסית החנויות מצויות במפלס רחוב מַמִילא, ולכן מִמֵילא אינן יכולות להיות חלק מ"החלקים לשיווק". ההבחנה המצויה בהסכמים בין המתחם העיקרי ובין החלקה הצפונית נועדה רק בדבר התחייבויות אלרוב לגבי מועדי הפיתוח של החלקות השונות ואין בה כדי להוציא את המפלסים בהם מצויות החנויות ממפלסי המסחר במדרחוב. לכן אין מקום לטענה כי החלקה הצפונית כוללת חלקים לשיווק בלבד.

6.מנגד טענת אלרוב היא שחלקים אלה אינם כלולים במפלסי המסחר במדרחוב משום שהם חלק מהחלקה הצפונית, כהגדרתה בהסכמים. לטענתה, הסכם 1994 קובע משטר והוראות שונים לגבי "החלקה הצפונית" לעומת "המתחם העיקרי": לוחות הזמנים לתכנון ולבניית החלקה הצפונית גמישים הרבה יותר לעומת לוחות הזמנים של המתחם העיקרי והסנקציות המוטלות בגין אי עמידה בכל שלב של לוחות הזמנים לגבי המתחם העיקרי חמורות בהרבה מאלה הקבועות לגבי החלקה הצפונית. הרציונל בהבדלים אלה ברור. במתחם העיקרי הכולל את מפלסי המסחר במדרחוב וחלקים מסוימים לשיווק, זכאית קרתא להכנסות ממפלסי המדרחוב. לעומת זאת החלקה הצפונית כוללת חלקים לשיווק בלבד ולכן אין לקרתא זכות לחלק מההכנסות ממנה, אלא רק אינטרס ציבורי בפיתוח והשלמת אותה חלקה. לכן, לגבי החלקה הצפונית, המועדים גמישים יותר והסנקציות פחותות, הן מבחינת קיומן, הן מבחינת עוצמתן. אם קרתא הייתה סבורה שהיא זכאית לדמי חכירה מהחלקה הצפונית, היא הייתה קובעת זאת מראש בהסכם 1994 ו/או מכתיבה כי דין החלקה הצפונית לכל דבר ועניין, או למצער לעניין דמי החכירה - כדין המתחם העיקרי. את טיעוניה בעניין זה הסמיכה אלרוב על הוראות ההסכמים.

7.המדינה והעירייה תמכו בעמדת המנהל המיוחד וטענו כי מפלסי חנויות המלון כלולים בהגדרת מפלסי המסחר במדרחוב. לדבריהן, טענות אלרוב לגבי הרציונאליים שעמדו בבסיס החלוקה שבין המתחמים אינה רלוונטית ואינה תקפה והן עומדות בסתירה ללשון המפורשת של ההסכם. גם הטענה כי הזכויות בחנויות שבמלון כבר אינן בידיה אינה רלוונטית, שכן ככל שאלרוב לא הייתה זכאית להעביר את הזכויות בחלקים אלו, על המנהל המיוחד לפעול לביטול ההעברות. יש גם לדחות את טענת אלרוב שעלויות הפיתוח של המלון ובכלל זה עלויות הפיתוח של חנויות המלון לא הועמסו עליה אלא על חברת "אלרוב ממילא 2006", שכן לא זו בלבד שלא הוכח השינוי במבנה אחזקותיה בנכסי ממילא, אלא שמדובר בטענה שאינה רלוונטית, שכן אלרוב אינה יכולה לפעול בניגוד להסכם.

הכרעה

הדין עם המנהל המיוחד. קרתא זכאית לקבל 30% מההכנסות הנקיות המתקבלות בגין חנויות המלון.

שאלה 2

האם המסעדה המכונה "מסעדת הרצל" היא חלק מהמוחכר ממנו קרתא זכאית לקבל 30% מההכנסות הנקיות או שהיא חלק מהחלקים לשיווק.

8.עמדת המנהל המיוחד היא כי המסעדה היא חלק מהמוחכר שקרתא זכאית לקבל מהכנסותיו 30%, שכן למסעדה עמדת משקאות ומספר גדול של שולחנות במפלס המסחרי במדרחוב, כהגדרתו בחוזה החכירה. אכן, למסעדה יש מטבח ושולחנות המצויים מתחת למפלסי המסחר במדרחוב, ואולם בכך אין כדי לשנות את העובדה כי המסעדה היא חלק מהמפלס המסחרי והשימוש בקומה שמתחת למפלס היא בגדר שטח עזר נלווה.

9.מנגד ציינה אלרוב כי נהליה כלפי המסעדות באזור המסחרי, ובכלל זה גם במסעדת הרצל, הוא חיוב דמי שכירות בגין שטח המסעדה עצמה וחיוב דמי אחזקה וניהול בלבד בגין שטח חיצוני הנועד לישיבת לקוחות במדרחוב. על כן קרתא אינה זכאית לקבל 30% מהכנסותיה הנקיות.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ