אלפרוביץ נ' כפר ידידיה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ

פסק דין

מבוא

1. זוהי בקשת רשות ערעור על פסק בוררות, שניתן על ידי כב' הבוררת, עו"ד עדה פרנקל (להלן: "הבוררת"), ביום 27.9.11 (להלן: "פסק הבוררות") (נספח א' לבקשה).

הבקשה הוגשה מכוח סעיף 29ב(א) לחוק הבוררות, התשכ"ח - 1968 (להלן: "חוק הבוררות"), סעיף שהוסף לחוק הבוררות במסגרתו של תיקון מס' 2.

2. המחלוקת בין הצדדים לבוררות נסבה סביב תוקפו של החיוב החוזי, שלפיו חויבו המבקשים לשלם סכום כספי למשיב (להלן: "המשיב" או "המושב"), לשם העברת זכויותיהם בנכס שאותו רכשו, לצד ג'.

פסק הבוררות אימץ את עמדת המושב, ואישר את תקפותו של החיוב האמור. מכאן הבקשה.

3. בין המבקשים למושב נחתם ביום 30.12.03 חוזה לשם רכישת מגרש ("הסכם מתיישב"), במסגרת הרחבתו של המושב (להלן: "החוזה") (נספח ג' לבקשה). בעבור תקופה של כ- 10 שנים, ביום 19.8.10, מכרו המבקשים את ביתם לצד ג'. לשם השלמת העברת הזכויות לצד ג', נדרש אישורו של המושב. זה, מצדו, התנה זאת בתשלום של 3% מסכום עסקת המכר לצד ג', בהסתמך על הוראת סעיף 3.1 לחוזה.

בסעיף זה הוסכם:

"3.1 המועמדים מתחייבים לא למכור, לא להחכיר, לא להעביר בין בתמורה מלאה או חלקית ובין אם ללא תמורה, את המגרש ו/או כל שיבנה עליו ולא להקנות למאן דהוא כל זכות בקשר אליהם, ללא קבלת הסכמה בכתב מאת כפר ידידיה ובהתאם לתנאי ההסכמה ובתשלום שיקבע באותה עת לעניין זה; המועמדים מסכימים בזה מראש כי בגין כל העברת זכויות כאמור לעיל יהא כפר ידידיה זכאי לתשלום בסך 3% ובלבד ששעור זה יחול על כל העברה של זכויות בכפר ידידיה. מוסכם כי הוראות סעיף קטן זה, לא יחולו על העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו כמשמעה בחוק מס שבח מקרקעין. אין באמור בפסקה זו לעיל, בכדי לגרוע מחבות מקבלי הזכויות לעמוד בכללים הנהוגים בכפר ידידיה, בנוגע לקבלת חברים".

4. כאמור, הואיל והמבקשים ביקשו לכפור בתוקפו של הסעיף, בשל שינוי המצב החוקי שחל בנושא, לגרסתם, הסכימו הצדדים לפנות להליך של בוררות. סכום המריבה עמד, כמפורט בכתב התביעה בבוררות, על סך של 114,900 ₪ (נכון ליום 19.8.10).

עיקרי פסק הבוררות

5. המבקשים טענו כי במועד חתימת החוזה הייתה בתוקף החלטה 737 של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), החלטה אשר עסקה בהרחבות במושבים, ועל בסיסה נערכה ובוצעה תוכנית ההרחבה במושב. אין מחלוקת כי על פי אותה החלטה, לא הייתה כל מניעה מהמושב לגבות כספים מהמבקשים, בקשר עם העברת זכויותיהם בנכס לצד ג' כלשהו.

שינוי הנסיבות שאליו הפנו המבקשים נוגע לבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות (2002) (להלן: "פסק דין הקשת המזרחית"), וכן להחלטה חדשה אשר התקבלה במינהל, ביום 12.3.09, היא החלטה 1180. לגרסת המבקשים, שינוי הנסיבות האמור הפך את סעיף 3.1 לחוזה, בכל הקשור לזכאותו של המושב לדרוש תשלום בעת העברת זכויות, לבלתי חוקי.

6. הבוררת קבעה מספר קביעות עיקריות בפסק הבוררות:

פסק דין הקשת המזרחית קבע אמנם את בטלותן של החלטות המינהל (לרבות החלטה 737), אך עם זאת הורה למועצת המינהל לפרסם הוראות מעבר ביחס להתקשרויות קודמות.

מועצת המינהל פרסמה אכן הוראות מעבר, מיום 2.9.03, זאת בהחלטה מספר 972. בהחלטה זו נקבע כי החלטה 737 תוסיף לחול על ישובים אשר עד ליום 15.11.01 הייתה בהן תכנית מאושרת תקפה והחלו עבודות התשתית והפיתוח והפניית מועמדים; לוח הזמנים לביצוע עסקאות יהיה עד ליום 31.12.04.

"הסכם מתיישב" נחתם בין המושב לבין המבקשים ביום 30.12.03; הוא מבוסס על תכנית מאושרת ותקפה מינואר 2001 – עח/8/137; הסכם הפיתוח נחתם ביום 15.9.05; לפיכך אין חולק כי העסקה בין המושב למבקשים התבצעה עימם מכח החלטה 737, ובהתאם להוראות המעבר שגובשו בהחלטה 972.

הסעיפים הרלבנטיים בהחלטה 737 (סעיפים 4ג., 4ו., 4ז. ו- 5), אשר עוסקים בוויתור על טענות כלפי המינהל, בצורך בהסכמת המושב במקרה של העברת זכויות ובתמורה המופחתת שישלם מועמד כדמי חכירה, כל אלה נותרו שרירים וקיימים גם לאחר החלטה 972, והמבקשים יתקשרו עם המושב בהסכם על יסוד כל אלו.

בין 12.3.09 התקבלה החלטה 1180, ונקבע בה כי תוקפה הוא מיום קבלתה ואילך. החלטה זו נועדה לתקן החלטות קודמות – 959 ו- 1110.

אין צורך להעמיק בשאלה, האם החלטות מועצות המינהל, מעמדן כשל "הוראת חוק".