אלמקייס ואח' נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח'

פסק דין

עסקינן בתביעת התובע נגד הנתבעת בסך 193,667 ₪ ותביעה שכנגד בסך 90,169.23 ₪. בנוסף, הגישה הנתבעת הודעה לצד שלישי, כמצוין בכותרת.

מטעמי נוחות התובע יקרא "התובע". הנתבעת תיקרא "הנתבעת" ו/או "עמידר". הצד השלישי יקרא "צד ג'" ו/או "נוימילר".

טענות התובע בתמצית

בתביעה נטען, כי התובע הינו בעל הזכויות בקומת הקרקע של המבנה ברחוב קיבוץ גלויות 66 (רח' ביל"ו 38) בחיפה (להלן: "הנכס"), בו ניהל עסק של מרפדיה מאז שנות ה- 60 של המאה הקודמת. המבנה כולו, למעט קומת הקרקע כאמור, הינו בבעלות הנתבעת.

בסמוך לתחילת שנת 2005, גילה התובע כי בתקרת הנכס החלה רטיבות משמעותית באופן שנשקפה סכנה לקורות התקרה. ממצאים אלה עלו בבדיקת מהנדס מטעמו, מר אילן קרמר (להלן: "המהנדס"), כאמור במכתב המהנדס מיום 3/3/05. עוד גילה, כי שכנו בזמנים הרלוונטיים מהקומה מעל, נוימילר (צד ג'), החל להציב בקומתו מנועי מזגנים במשקל כבד, בין היתר, באמצעות מנוף שהותקן על גבי המדרגות החיצוניות, מחוץ למבנה. בנוסף, הרס נוימילר קירות תמך פנימיים בקומתו, פעולה שתרמה להיווצרות הנזקים.

מיד בסמוך לכך, פנה התובע, באמצעות בא כוחו, לנתבעת בדרישה להתערב ולטפל בעניין, כשלמכתב צורף מכתב המהנדס. הנתבעת (במכתבה מיום 31/3/05) השיבה, כי ניסתה לטפל בעניין, אולם בשל סירובו של נוימילר להרשות את כניסת אנשיה למבנה ולגג, נבצר ממנה לטפל בבעיה. עוד הודיעה הנתבעת, כי במצב דברים זה, היא תראה בנוימילר אחראי לכל נזק שייגרם.

התובע טוען, כי גם התערבותה של עיריית חיפה (להלן: "העירייה") לא הביאה להיענות הנתבעת לדרישתו. לטענתו, מהנדס מטעם העירייה בדק את המבנה (ביום 13/4/05) והסיק כי מדובר במבנה מסוכן. בהתאם לכך, דרשה העירייה (במכתבה מיום 17/4/05 שהופנה לתובע, לנתבעת ולצד ג'), לתקן את הליקויים שכללו, בין השאר, סכנת נשירה והתמוטטות של גושי בטון וטיח מתקרת הנכס. התובע פנה שוב לעמידר (ביום 22/5/05) לשם טיפול לתיקון הליקויים, אולם לא נענה על ידה. התובע מציין, כי משלא נעשה דבר על ידי הנתבעת שלחה העירייה דרישה נוספת ובה הרחיבה את דרישות תיקון הליקויים במבנה, אלא שהנתבעת מצידה המשיכה להתעלם מדרישות התובע והעירייה ולא פעלה לתיקון הליקויים.

לאור המשך התעלמות הנתבעת ואי פועלה לתיקון הליקויים, שיגרה העירייה, ביום 18/8/05, הודעה לצדדים לפיה יוגש נגדם כתב אישום בשל מחדלם להסרת הסכנות במבנה. באותו מכתב הודיעה העירייה, כי ניתן יהיה לבטל את ההליך המשפטי במידה שתוסרנה הסכנות האמורות במבנה.

התובע ממשיך וטוען, כי ביום 1/11/05 הודיעה לו הנתבעת כי חתמה על הסכם עם קבלן לשם ביצוע עבודות להסרת הסכנות, לשיטתה, ומשכך דרשה את פינויו מהמבנה יחד עם ציודו. אלא, שמבירור של התובע והמהנדס לעניין אופי עבודות השיפוץ, עלה כי אלה אינן מתאימות לסוג הליקויים שהתגלו ולא יהיה בהן מענה לסכנות הנ"ל. בהתאם לכך, שוב פנה התובע לנתבעת והודיע כי העבודות המתוכננות הנ"ל עלולות להגביר את הסכנות הקיימות. כן הזכיר התובע וביקש שוב מהנתבעת לפעול להסרת גרם המדרגות המסוכן במבנה. מכתבו זה של התובע לא נענה ע"י הנתבעת וזו מצידה החלה בעבודות השיפוץ באופן חד צדדי. כך גם התעלמה הנתבעת ממכתבו הנוסף של המהנדס מיום 3/1/06.

כתוצאה מהשיפוץ ומדרישת עמידר לפנות את הנכס, נאלץ התובע לעבור לנכס אחר ברח' קיבוץ גלויות 64 על מנת להמשיך ולהפעיל את בית העסק שבבעלותו.

גם לאחר ביצוע עבודות השיפוץ, לא פעלה הנתבעת להסרת גרם המדרגות והמשיכה להתעלם אף מפנייה נוספת של התובע בעניין מיום 10/5/06. באופן דומה התעלמה הנתבעת גם ממכתב המהנדס מיום 25/9/06 בו נאמר כי חרף ביצוע העבודות עדיין קיימת רטיבות וקילופי צבע רבים. במכתבה מיום 25/10/06 קבעה הנתבעת באופן שרירותי כאילו תוקנו כל הליקויים במבנה ובנכס התובע ובכך פטרה עצמה מאחריות כלפי הליקויים שעמדו בעינם.

בינתיים, ע"פ דיווחו של מהנדס מטעם העירייה, חזרה בה האחרונה מכתב האישום שהוגש נגד התובע ונוימילר ובהמשך אף הודיע ב"כ התובע לעירייה, כי הסכנות במבנה הוסרו לפי דרישותיה של העירייה ובאחריותה של הנתבעת, כמי שפיקחה על ביצוע העבודות.

בהמשך, נדהם התובע, לטענתו, לגלות, כי הנתבעת דורשת ממנו את עלות התיקונים במבנה בסך של כ – 88,242 ₪. בתגובה לדרישה מופרכת זו, השיב התובע, באמצעות בא כוחו, כי כל אותם נזקים למבנה נגרמו כתוצאה ישירה מרשלנותה של הנתבעת, ועקב מחדליה הקשים נוצרו סכנות ממשיות בגינן נאלץ לפנות את הנכס שבבעלותו ולשכור מקום חלופי. ואם בכך לא די, הרי הסכנות למבנה נותרו בעינן גם לאחר השיפוץ עד כדי כך שלא ניתן לאכלס את המבנה אף לאחר שיפוצו.

ע"פ חוות דעת שמאי מומחה מטעם התובע, נגרמו לו נזקים והפסדים בסך של 193,667 ₪ (167,677 ₪ + מע"מ). התובע טוען, כי כתוצאה ישירה מהתנהלות הנתבעת נאלץ תחילה לשאת בעלויות תיקון שכללו תיקון טיח, צבע וניקיון כללי במבנה בסך של כ – 20,000 ₪. כמו כן, נאלץ לטענתו, לפנות את הנכס, לפנות את הציוד שהיה בו ולהעתיקו למקום חלופי אחר בו נאלץ לשלם דמי שכירות. עלות פינוי תכולת עסקו והעברתו למיקום החלופי מוערכים בכ – 8,000 ₪.

עוד נטען, כי בעת ביצוע השיפוץ נגרם נזק לפרגולה שבנכס ועלות תיקונה מוערכת בסך 6,500 ₪ + מע"מ.

לפי התובע הוא שילם כפל חיובי ארנונה, הן את תשלום הארנונה של הנכס והן את תשלום הארנונה במקום החלופי. תשלומי הארנונה המיותרים בהם נשא התובע בין השנים 2005 – 2008 מוערכים בסך 32,177 ₪ זאת בנוסף לדמי השכירות במקום החלופי בתקופה הנ"ל (2005 - 2008) שמוערכים בסך של 96,000 ₪. כמו כן נאלץ התובע לשאת בעלות עריכת חוות דעת שמאי, בסך של 5,000 ₪.

טענות הנתבעת בתמצית

הנתבעת דוחה את כל טענות התובע ומציינת, כי התובע ובן משפחתו ציון אלמקייס היו דיירים מוגנים בנכס הנמצא בבעלות עמידר עד חודשים ספורים לפני האירועים הנטענים.

התובע רכש את הזכויות בנכס על רקע של פלישה שביצע לחלק מהנכס ושהוסדרה בדרך זו. התובע טרם חתם על הסכם המכר, אולם נוהג בנכס מנהג בעלים לרבות אי תשלום דמי שכירות לנתבעת וזאת למצער מחודש 2/05. לצורך תובענה זו, ההתייחסות אל התובע תהיה כאל רוכש ובעלים של חלק הנכס שבחזקתו.