אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' יצחקי

פסק דין

בפני תביעה לתשלום דמי ניהול. התביעה התבררה בסדר דין מהיר ובהתאם לתקנות סדרי הדין האזרחי ינומק פסק דין זה באופן תמציתי.

התובעת הינה חברה העוסקת, בין היתר, בייזום ובניית מרכזים מסחריים. הנתבע הינו רופא שיניים בהשכלתו ומקצועו.

ביום 6.01.05 רכש הנתבע מהתובעת יחידה במבנה מסחרי אשר בנתה התובעת בשכונת רמת אלון בחיפה (להלן: "הנכס"). בד בבד עם חתימת הסכם המכר, חתם הנתבע גם על נספח שרותי ניהול (להלן: "הסכם הניהול"), המסדיר את שרותי הניהול אשר יינתנו במרכז המסחרי בו מצוי הנכס. הסכם ניהול זה נכרת אף הוא בין התובעת לבין הנתבע ובמסגרתו נקבע, בין היתר, כי עד למינוי חברת ניהול אחרת תהא התובעת אחראית למתן שרותי הניהול לפי הסכם הניהול (סעיף 3.1.2 בהסכם הניהול).

דמי הניהול הוגדרו בהסכם הניהול כתשלום קבוע בסך של 205 דולר לחודש בתוספת מע''מ כדין.

בסמוך לאחר מסירת החזקה בנכס לנתבע, ביוני 2006, התגלעו בין התובעת לנתבע מחלוקות באשר לתשלום דמי הניהול. בעקבות מחלוקות אלו הגישה התובעת תביעה כנגד הנתבע וזו הסתיימה ביום 21.05.08 במתן פסק דין על דרך הפשרה ולפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ''ד-1984 (ת.א. 15587/08 בבית משפט השלום בת''א). למרות ההכרעה האמורה, שבו ונתגלעו מחלוקות באשר לתשלום דמי הניהול על ידי הנתבע ולנוכח מחלוקות אלו הוגשה תביעה זו.

לטענת התובעת בכתב התביעה, לא שילם הנתבע כלל את דמי הניהול החל מיום 1.03.08 ועד ליום 31.03.09. הנתבעת טוענת אפוא, כי אין כל הצדקה לאי התשלום ויש לחייב את הנתבע במלוא התשלום. דמי הניהול אשר חייב הנתבע בגין תקופה זו מסתכמים, לטענת התובעת, בסך של 12,496 ש''ח, נכון ליום הגשת התביעה.

בכתב ההגנה מודה הנתבע כי נכרת הסכם הניהול עם התובעת. הנתבע מעלה טענות באשר לסיבות בגינן לא שילם את דמי הניהול בסמוך לאחר קבלת החזקה בנכס, אך אינו מכחיש כי בסופו של דבר ניתנה הכרעה בפסק דין על דרך הפשרה, כאמור לעיל. על אף זאת, טוען הנתבע כי אין לחייבו בתשלום דמי הניהול באשר התובעת הפרה את התחייבותה לפי הסכם הניהול. הנתבע טוען כי התובעת מחייבת אותו בתשלום דמי ניהול עבור שטחי ציבור במרכז המסחרי המושכרים על ידה לצדדים שלישיים, הנתבע טוען כי התובעת מונעת ממנו הפעלת המרפאה מעבר לשעות העבודה, הנתבע טוען כי הוא מקופח ביחס לבעלי נכסים אחרים וכן כי רמת התחזוקה במרכז המסחרי נמוכה. לנוכח כל אלו, טוען הנתבע כי אין הצדקה לתשלום דמי הניהול. אשר לתחשיבי התובעת, טוען הנתבע כי חוב דמי הניהול בתקופה הרלוונטית לתביעה זו עומד על סך של 10,287 ש''ח ולא כתחשיבי התובעת.

מטעם התובעת הוגש תצהיר של מנכ''ל התובעת, מר רוני מזרחי, ואילו הנתבע הגיש תצהיר מטעמו. שני המצהירים נחקרו בחקירות נגדיות ויצויין כי הנתבע אשר ייצג עצמו, חקר את מנכ''ל התובעת חקירה נגדית ארוכה. בתום החקירות סיכמו הצדדים את טיעוניהם בעל פה.

בפתח הדברים ראוי לציין כי לאחר הגשת התביעה העביר הנתבע לתובעת סך של 6,000 ש''ח ביום 30.04.09 וסך נוסף של 3,330 ש''ח ביום 22.11.09. יתרת החוב לאחר העברות אלו מסתכמת, לפי תחשיבי התובעת, בסך של 3,157 ש''ח.

אין בין הצדדים מחלוקת כי יחסיהם הושתתו על הסכם הניהול עליו חתומים שני הצדדים. אין בין הצדדים מחלוקת כי בהסכם הניהול נקבע סכום קבוע של דמי ניהול בשיעור 205 דולר לחודש וזאת בלא תלות בהיקף הוצאותיה או הכנסותיה של התובעת בגין שרותי הניהול. בנסיבות אלו, אין למעשה מחלוקת כי לפי הסכם הניהול היבש, זכאית התובעת לדמי הניהול כנקוב בהסכם הניהול. הנתבע הוא זה אשר טוען כי התובעת איננה זכאית לדמי ניהול אלו, כולם או חלקם, ועליו אפוא הנטל להוכיח את טענותיו.

למעשה, טענות הנתבע מתבססות על חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל''א-1970. הנתבע טוען כי הסכם הניהול הופר בהפרה יסודית. הנתבע איננו טוען כלל כי בגין הפרה זו או בגין הפרות אלו בוטל על ידו הסכם הניהול, אלא טוען כי הפרות אלו גרמו לו לנזקים בגינם יש לחייב את התובעת לשלם לו פיצויים או שבגינם אין לאפשר לה לאכוף עליו את תשלום דמי הניהול.

דא עקא, שהנתבע לא הציג, לא ראיה ולא ראשית ראיה לביסוס טענותיו בדבר הפרות ההסכם על ידי התובעת. כל שהעלה הנתבע, הוא שורת טענות כוללניות אשר נטענו בסתמיות גורפת בלא כל אסמכתא ובלא כל ניסיון למתן פירוט מינימלי. כך, למשל, טוען הנתבע כי התובעת מפרה את זכותו לבלעדיות אך איננו מציין כיצד מתיישבת טענה זו עם התחייבויות התובעת בהסכם הניהול, הנתבע איננו מציין מתי וביחס למי הופרה התחייבות זו והנתבע איננו מציין אם אי פעם פנה לתובעת בטרוניה בעניין זה. עוד טוען הנתבע, כי התובעת מונעת ממנו פעילות מעבר לשעות העבודה, אך גם בעניין זה לא טרח הנתבע לתת פירוט של מועדים, לא טרח להפנות לאותו סעיף בהסכם הניהול אשר מגלם הפרה של התחייבויות התובעת וממילא, שלא טרח לפרט אם בכלל נגרמו לו נזקים בגין זאת. כך גם ביחס לטענה הגורפת בדבר מתן שרותי ניהול ירודים ברמתם.

ראוי לציין, כי במהלך חקירתו הנגדית של נציג התובעת על ידי הנתבע ובמהלך סיכומיו, עשה הנתבע ניסיון להרחיב עד מאד את יריעת המחלוקות כפי שתוחמה בכתבי הטענות, והדבר עומד בניגוד לסדרי הדין. מעבר לכך שלא ניתן להעלות טענות נוספות שלא נטענו בכתבי הטענות, הרי שגם טענות אלו נטענו בצורה כוללנית ובלא כל פירוט. הסכם הניהול עליו חתם הנתבע מגדיר בצורה מפורשת, לא רק את חובתו הקטגורית בתשלום דמי הניהול ולא רק את חובתה הברורה של התובעת למתן השרותים לתובע כליתר המחזיקים במרכז המסחרי, אלא אף מנגנונים סדורים להפרדות מהתובעת כחברת ניהול. לא ניתן להתעלם מהרושם כי במקום לכבד את התחייבויותיו לפי ההסכם ובמקום לפעול כנגד התובעת על פי ההסכם, ככל שסבור הנתבע שיש לכך הצדקה, עשה הנתבע מלאכתו קלה וחדל, חד צדדית, מתשלום דמי הניהול. ולא פעם אחת עשה כן הנתבע, אלא שוב ושוב, באופן אשר אילץ את התובעת לפנות לערכאות פעמיים. לא מצאתי אפוא כל הצדקה לאי תשלום דמי הניהול על ידי הנתבע ואני דוחה את כל הטענות אשר טען הנתבע כנגד חובתו לתשלום דמי הניהול לפי ההסכם.

אשר לגובה דמי הניהול, ערך הנתבע תחשיב של דמי הניהול לפי ההסכם המתבססים על שער הדולר במועד הקבוע לתשלום בהסכם הניהול. התובעת מצידה לא התייחסה כלל לתחשיבי הנתבע והסתפקה בציון סכום כוללני לצידו אין כל הסבר. תחשיבי הנתבע נראים על פניהם כסבירים, כאשר הפגם הבולט היחיד בהם הוא העדרה של ריבית אשר תבטא את אי תשלום דמי הניהול במועד הנקוב בהסכם. בעניין זה, לנוכח התחשיב המפורט של הנתבע דווקא, שומה היה על התובעת להציג תחשיב, הן ביחס לשערי הדולר והן ביחס לריבית לה היא זכאית. בעניין זה נוקב הסכם הניהול בריבית ברורה בגין הפרתו (סעיף 8.12 בהסכם הניהול – ריבית פיגורים בשיעור הנהוג בבנק איגוד לישראל בע''מ) ומאחר והתובעת לא הציגה ראיות אשר יאפשרו תחשיב ריבית זו, ייעשה התחשיב בהתאם לדיני פסיקת ריבית והצמדה.

לנוכח כל האמור לעיל, כאשר החוב לפי תחשיב הנתבע עמד במקור על סך של 10,287 ש''ח נכון ליום 1.03.09 וכאשר אין מחלוקת כי הנתבע שילם לאחר הגשת התביעה סך של 9,330 ש''ח, הרי שיתרת החוב לתובעת עומדת על סך של 957 ש''ח.

אני מחייב אפוא את הנתבע לשלם לתובעת סך של 957 ש''ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.03.09.

בנוסף, מאחר ותביעה זו התבררה רק לנוכח התעקשות הנתבע שלא לשלם את דמי הניהול ובפרט מאחר שגם הסכומים אשר שולמו על ידי הנתבע בסופו של יום, שולמו רק לאחר הגשת התביעה, אין ספק כי הנתבע כפה על התובעת הליך מיותר ומן הראוי שיישא בהוצאותיה.

אני מחייב אפוא את הנתבע, בנוסף לסכום האמור לעיל, לשאת גם באגרת בית המשפט אשר שילמה התובעת וכן גם לשלם לתובעת סך של 7,500 ש''ח בצירוף מע''מ בגין שכ''ט עו''ד.

ניתן היום, כ"ו אלול תש"ע, 05 ספטמבר 2010, בהעדר הצדדים.