אלימלך נ' ביטון ואח'

פסק דין

1.בפני תביעה לפינוי מושכר בהתאם להוראות פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי-התשמ"ד. התובע טען, כי הנתבעים הפסיקו לשלם את דמי השכירות ובכך הפרו את הסכם השכירות בינהם. יצוין כי עד מועד בירור התביעה כבר חלפה תקופת השכירות המופיעה בהסכם שצורף לתביעה וגם מהטעם הזה יש לבחון האם לנתבעים זכות להמשיך ולהחזיק בנכס.

לטענת הנתבעים אין המדובר בהסכם שכירות, אלא בהסכם מכר.

בתאריך 24.2.11 התקיים הדיון בתביעה. התובע העיד וכן העידו הנתבע 2 ואביו (להלן: "האב"). בנוסף, העיד עו"ד טל מלכה עימו נפגשו בעבר התובע והנתבע 2, להתייעצות בקשר למכירת הנכס. בסיום הדיון, סיכמו הצדדים טענותיהם.

2.לטענת התובע, הוסכם בתחילה על מכירת הנכס לנתבע מס' 2 ואביו, אולם, לאחר שלא שולמו תשלומי הרכישה הפכה ההתקשרות והחזקת הנכס על ידי הנתבעים, לשכירות. התובע טען כי, הוסכם שדמי השכירות יועמדו על סך של 2,000 ₪ ואולם לאחר שישולמו 2 התשלומים הראשונים לרכישת הנכס (ע"ס 100,000 ₪ ו- 200,000 ₪) יקוזזו דמי השכירות מתמורת הרכישה. לטענת התובע, משלא שולמו התשלומים לרכישת הנכס, הנתבעים פסקו מלשלם דמי שכירות ואף תמה תקופת השכירות, אין לאפשר לנתבעים להמשיך ולהחזיק בנכס. התובע פרט כי הנתבעים אף לא עמדו בתשלומי השכירות שכן לאחר 8 חודשים, פסקו מלשלמם ואף שיק ביטחון שמסרו, ע"ס 8,000 ₪, חזר מחמת חשבון מוגבל. התובע טען, כי שאלת הפרת הסכם המכר מצויה אף היא בסמכות בית משפט זה וזאת כסמכות שבגררא.

3.לטענת הנתבעים, התובע הגיש את התביעה לפינוי מושכר ללא שהזכיר את עסקת המכר והנושא הועלה רק לאחר שהגישו הגנתם ובמסגרת בתצהיר משלים שהגיש התובע. לטענת הנתבעים, התובע לא היה רשאי להגיש תצהיר משלים מאחר שהתצהיר לא צורף לכתב התביעה. הנתבעים טענו, כי המדובר בעסקת מכר ולא בשכירות ולכן, בית משפט זה אינו מוסמך לדון בתביעה. לטענת הנתבעים, הסכם השכירות שצורף לתביעה נחתם בדיעבד בחודש 6-7/10 ולפיכך אף טרם הסתיימה תקופת השכירות המופיעה בו. הנתבעים טענו, כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב שכן בעת שהוגשה, עוד לא הועמד לפירעון השיק על סך 8,000 ₪ אשר מסרו לתובע, ולכן התובע לא יכול היה לדעת שהשיק יחולל. הנתבעים הוסיפו, כי מעדות עו"ד מלכה עולה כי המדובר בעסקת מכר בעייתית אשר לא ניתן היה להשלימה מפאת מצבו של הנכס ולכן ניתנה לתובע הזדמנות להכשיר את הנכס. לטענת הנתבעים, עסקת המכר בוצעה בתשלומים חודשיים של 2,000 ₪, וזאת על פי בחירת התובע. הנתבעים הפנו לכך שבמכתב הביטול ששלח התובע, לא הזכיר, לטענתם, כלל את הסכם השכירות.

דיון:

4.כבר בראשית הדברים, אציין כי אין לקבל את טענת הנתבעים כאילו המדובר בעיקר בחוזה מכר וכאילו אין סמכות לבית משפט זה לדון בתביעה. כפי שכבר קבעתי בהחלטתי מיום 19.1.11 (ואף מבלי להידרש לטענת הסמכות שבגררא שהעלה התובע), רשאי בית משפט זה לבחון האם הנתבעים הצביעו על זכות (גם אם הינה חיצונית להסכם השכירות), להמשיך ולהחזיק בנכס. במקרה דנן, שוכנעתי כי אין לנתבעים זכות כזו, וזאת מבלי שמצאתי צורך להכריע בטענתם כאילו הם זכאים לאכיפת חוזה המכר.

5.בטרם אתייחס לגופם של דברים, מצאתי לציין כי תמוהה בעיני (!) טענת הנתבעים לעניין הוספת תצהיר משלים מטעם התובע. טענה זו תמוהה, נוכח העובדה שגם מטעם הנתבעים צורף תצהיר האב באיחור ושני הצדדים הסכימו מפורשות, להגשת התצהירים המאוחרים מטעם שני הצדדים (ראה ראשית הפרוטוקול מיום 24.2.11). המדובר בניסיון לחזור מהסכמה שניתנה מפורשות וצוינה בפרוטוקול ואשר אלמלא ניתנה, הרי גם תצהיר האב לא היה מתקבל.

6.לגופם של דברים: מהמסמכים, מהעדויות ומהגיונם של דברים, שוכנעתי כי אף שבין הצדדים נחתמה מלכתחילה עסקת מכר, הרי שבצידה הסכימו הצדדים (מתוך הכרה שיתכן ותהיה לנתבעים בעיה בתשלום תמורת המכר) כי הנתבעים יוכלו להחזיק בנכס בשכירות. החזקה בנכס לא נבעה מעסקת המכירה ומהשלמתה, אלא מהסכמה להחזקת הנכס בשכירות, גם אם זו יכלה להיפסק ולהשתכלל למכר, לאחר תשלום תמורת המכר במועדים שנקבעו. מאחר שתמורת המכר, לא שולמה, נותרה החזקה מכח שכירות לכל דבר ועניין. אין כל אפשרות סבירה לפרש את ההסכמות שהועלו על הכתב, כאילו הוסכם שהשכירות תעמוד בעינה, ללא הגבלה, עד שהנתבעים ישיגו מימון לרכישת הנכס. יודגש כי בחקירתו נזכר לפתע הנתבע 2 כי המדובר היה בהסכמה ל- 36 חודשים בלבד, אלא שהטענה לא אוזכרה בכתב ההגנה, או בתצהירו או בתצהיר האב. לא רק זאת, הטענה אף אינה נתמכת במסמכים שהוגשו והיא אף נזנחה בסיכומי הנתבעים. לעניין אי התייחסות בית המשפט לטענה שנזנחה בסיכומים (גם אם הייתה מועלית בכתב הטענות ולא כך בענייננו). ראה בספרו של גורן "סוגיות סדר דין אזרחי" מהדורה שמינית בעמ' 286.

מסקנתי הינה כי החזקת הנכס על ידי הנתבעים לא נבעה מעסקת המכר , אלא בגין הסכמה מפורשת לשכירות הנכס, גם אם ההסכמה בעניין השכירות הושגה בעקבות ההסכמות למכירת הנכס, הכל כמפורט להלן:

העובדה שמדובר בעסקת שכירות (גם אם נבעה מהסכם המכר) באה לידי ביטוי כבר בהסכם הראשון שנכרת בין הצדדים- נספח ג' לכתב ההגנה, בו נקבע כי: "במקרה שתתעורר תקלה בהסכם המכירה מכל סיבה שהיא ולא ניתן יהיה להשלים את העסקה, תשלום מס' 1 יהפוך כתשלום עבור שכירות חודשית לבית על ידי הקונה בסכום קבוע מראש של 2,000 ₪ לחודש" (ההדגשה שלי ר.א). כלומר, מראש הסכימו הצדדים כי אם ישולם התשלום הראשון (מה שלא נעשה!), אולם שאר התשלומים לא ישולמו, יוכלו הנתבעים לגור בשכירות על חשבון התשלום הנ"ל (יצויין כי גם אם היה משולם התשלום הראשון, מובן כי אין המדובר בשכירות עד אין קץ כל הימים, אלא על חשבון התשלום הנ"ל, על פי שכירות בסכום חודשי של 2,000 ₪).

אין חולק שהתשלום הראשון לא שולם ולאחר מכן נחתם נספח א' לכתב ההגנה, בו הסכים התובע להפחית את התשלום הראשון ולהעמידו על סך 50,000 ₪ בלבד. הסכם זה נחתם לאחר ההסכם המודפס (נספח ג') שהרי נאמר בו מפורשות, כי תשולם המקדמה על סך 50,000 ₪ "והשאר לפי הסדר" (כלומר- "הסדר" שכבר נקבע בנספח ג'). גם בסיום ההסכם נרשמו מועדים התואמים את אלו שנקבעו בנספח ג': מקדמה + 200,000 ₪- שישולמו עד יום 30.6.10 (הסכום מורכב מ- 150,000 ₪ הנזכרים בנספח ג' בתוספת 50,000 ₪ שהופחתו מהמקדמה) + 250,000 ₪ שישולמו עד 30.6.11. גם בהסכם זה שבו הצדדים והסכימו כי בצד עסקת המכר תתקיים ביניהם גם עסקת שכירות וכי: "במידה ולא יעבור הכסף, החודשים ששכרנו בבית יתורגמו לכסף" (ההדגשה שלי ר.א). הסכמה זו זהה כאמור לזו עליה כבר הוסכם בנספח ג'.

בניגוד לנטען בסעיף 13 (ב') לכתב ההגנה, פרשנות סבירה של הסכמים אלו, אינה שיריון הנתבעים כרוכשים, אלא צפי של האפשרות כי למרות התשלום הראשון, תתגלה בעיה בהמשך העמידה בתשלומים. לפיכך, הוסכם כי התשלום הראשון ייחשב על חשבון שכירות. בעניין זה ראה גם את עמדת התובע (עמ' 10 שורה 12 לפרוטוקול) עת השיב התובע, כי כבר מההתחלה הוסכם על שכירות וכי אם הנתבע לא מביא כסף, הוא הופך להיות שוכר.

גם נספח ב' לכתב ההגנה- הסכם מיום 24.2.10 מצביע על כך שגם אם הסכם השכירות נולד בעקבות הסכם המכר, הרי החזקה בדירה נבעה מהסכם השכירות: "הוסכם שאני עובר לבית בשכירות של 2,000 ₪ כל חודש" (ההדגשה שלי ר.א).

בצד השכירות, נשמרה לנתבעים בשלב זה גם האופציה למימוש עסקת המכר ולמרות שטרם שולמה המקדמה, הוסכם כי ברגע שישולם הסך של 100,000 ₪ וב- 30.6.10 ישולם עוד סך של 200,000 ₪, השכירות תופסק וכספי השכירות ששולמו, יקוזזו מהמחיר הסופי. הסכמה זו ברורה על רקע ההסכמות הקודמות: הנתבעים גרים בנכס ותפסו בו חזקה בכפוף לתשלום דמי שכירות בסך 2,000 ₪ לחודש, אך ככל שעד 30.6.10 ישולמו שני התשלומים המוזכרים בהסכמים הקודמים, יוכלו עדיין להשלים את עסקת המכר והתשלומים ששילמו עד אותו מועד כדמי שכירות, יקוזזו מתמורת עסקת המכר. מאחר ששני התשלומים הנ"ל לא שולמו עד 30.6.10, המדובר בחזקה רק מכח השכירות ואין אפשרות לראות בתשלומים כתשלומי עסקת המכר.

בחקירתו, הפנה הנתבע 2 לסיפא של מסמך זה וטען כי עולה ממנו שהשכירות אינה מוגבלת בזמן, אלא שהנתבע 2 מתעלם מלשון ההסכמה ומחוסר ההגיון הבסיסי שבטענתו: בהסכמה נאמר במפורש- "במידה ובשנה הבאה יהיה עיכוב של הכספים, תימשך השכירות" (ההדגשה שלי ר.א). כלומר, השכירות הייתה יכולה להימשך, אילו היו 2 התשלומים הראשונים שהיו אמורים להשתלם בשנת 2010, משולמים והיה עיכוב בתשלום בכספים שאמורים להשתלם בשנה הבאה. במקרה כזה, בו היו הנתבעים משלמים כבר 300,000 ₪, היו הנתבעים זכאים להמשיך להחזיק במושכר. אולם, משהנתבעים לא שילמו כלל את התשלומים שנקבעו כתמורת המכר לשנה זו, המדובר בעסקת שכירות ותו לא ואין אפשרות שתימשך ללא הגבלה. אין כל היגיון או סבירות כלכלית, או משפטית בטענה כי הוסכם שהנתבעים יוכלו להמשיך ולהחזיק בנכס בשכירות ללא הגבלת זמן, למרות שלא שילמו את תמורת המכר- תמורה אשר נקבעה במפורש כי רק אם תשולם, תיפסק השכירות.

השאלה אם ניתן היה להשלים את עסקת המכר (כפי שהעיד מפורשות עו"ד מלכה), אם לאו (כטענת הנתבעים בחקירתם- טענה המהווה הרחבת חזית שכן לא הועלתה בכתב ההגנה), תוכרע על ידי בית המשפט המוסמך, אם וכאשר תוגש תביעה לעניין הסכם המכר. יחד עם זאת לעניין התביעה דנן (ולמרות שמהעדויות עולה שלא זו הייתה הסיבה לאי תשלום תמורת המכר, אלא קושי בקבלת כספים מאח האב), אין בטענה זו, גם אם הייתה מוכחת, כדי להקנות לנתבעים זכות להמשיך להחזיק בנכס. בהערת אגב אציין כי טענת הנתבעים בעניין משמשת כנגד גרסתם שכן אם לא ניתן להשלים את עסקת המכר, הרי בוודאי שלא יוכלו לדרוש אכיפה ולכל היותר יוכלו לעתור לפיצויים.

מכל מקום, תהא אשר תהא הסיבה לאי השלמת עסקת המכר, הרי בלא הסכמה מפורשת להעברת חזקה בנכס, שלא מכח שכירות, לא היה בעסקת המכר, כשלעצמה (אשר אין חולק כי לא הושלמה), כדי להקנות לנתבעים זכות להחזיק בנכס והזכות לחזקה נבעה מהסכמה לשכירות כמפורט לעיל.

טענת הנתבע 2 ואביו בחקירתם, כאילו התשלום החודשי על סך 2,000 ₪ אותו שילמו הנתבעים לא היווה דמי שכירות אלא מקדמה על תשלום קניית הנכס, לא רק שמנוגדת ללשון המפורשת של ההסכמים, אלא אף חסרת הגיון כלכלי בסיסי.