אלימלך נ' ביטון ואח'

החלטה

1.בפני בקשת הנתבעים להורות על העברת התבענה לבירור בפסים של תביעה רגילה בהתאם לתקנה 214 יב', 215 יב' (א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד (להלן: "התקנות").

2.המדובר בתביעה לפינוי מושכר בהתאם לחוזה שכירות אשר צורף לכתב התביעה. לטענת הנתבעים, יש להעביר את התביעה לדיון במסלול רגיל, שכן בין הצדדים נכרת הסכם מכר שהם חפצים לבקש אכיפתו. לטענת הנתבעים, השארת התביעה בהליך של תביעה לפינוי מושכר תמנע מהם להגיש תביעה שכנגד בעניין. הנתבעים טענו, כי מלבד הסכם השכירות, יש רובד אחר ביחסי הצדדים, המתייחס להסכם המכר שנכרת בין הצדדים, והעברת ההליך להליך רגיל תאפשר מתן במה ראויה למכלול טענות הצדדים, השמעת עדים רבים ככל שיידרשו, ובירור מכלול הסוגיות ביחסי הצדדים.

3.התובע התנגד לבקשה ואני מוצאת לנכון לקבל התנגדותו ולהותיר את ההליך במסגרת של תביעה לפינוי מושכר:

פרק טז' לתקנות העוסק בפרוצדורה של פינוי מושכר, הוסף לתקנות מתוך מטרה להקים הליך מזורז למניעת תופעה על פיה שוכרי דירות נמנעים מלפנות דירות ומנצלים את הדין האוסר על עשיית דין עצמי החל על משכירים (ראה בדברי ההסבר מתוך דו"ח הועדה לבחינת דרכי ייעול ההליכים המשפטיים בראשות כב' השופטת רונן).

לצורך בירור מהיר של תביעות מסוג זה , נקבע שתביעה בהליך לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים. על בית המשפט להתמקד בתביעות מסוג זה בבחינת זכות הנתבע לחזקה במושכר, כאשר תביעות כספיות, או אחרות בין הצדדים, אינם מהוות שיקול לצורך הכרעה בשאלת הזכות להמשיך ולהחזיק במושכר, אם וככל שבית המשפט מוצא שאינה קיימת.

4.בהתאם למטרה זו, ברי כאמור, כי בעת שצורף לתביעה הסכם שכירות, על בית המשפט לבחון האם קיימת לנתבעים זכות להחזיק במושכר אם לאו, וזאת בהתייחס להפרות נטענות של הסכם השכירות ובהתייחס לתקופת הסכם השכירות.

אכן, נתבעים בתביעה מסוג זה יכולים להצביע על הסכמות חיצוניות מצד המשכיר להחזקתם במושכר ואולם דין הטענות להתברר במסגרת הליך מהיר זה. אם ימצא בית המשפט כי יש בטענות ממש, תידחה התביעה, ואם לאו, תתקבל התביעה לפינוי, מבלי שיהיה בכך כדי לסתום את הגולל על בירור טענות הצדדים בעניין חיובים כספיים הדדיים, או בעניין התחייבויות נוספות (ככל שאינן מתייחסות לזכות החזקה במושכר), במסגרת תביעות אחרות.

5.אין מקום לקבל את טענת הנתבעים כי בירור התביעה בהליך זה מונע מהם להגיש תביעה שכנגד לאכיפת הסכם המכר, שהרי ממילא לא יכולים הנתבעים להגיש תביעה שכנגד בעניין זה, בבית משפט זה, וזאת גם במסגרת הליך רגיל.

הסמכות לדון באכיפת חוזה למכירת זכות כלשהיא במקרקעין אינה בסמכותו של בית משפט השלום, אלא בסמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי וזאת מכח סעיף 51 (א)(3) סיפא לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד.

וראה בעניין זה ע"א 476/88 אשתר ואח' נ. נפתלי ואח' פ"ד מ"ה (2) 749,755:

"ביה"מ המחוזי הוא זה המוסמך לפסוק בשאלת ביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזה המכר. כל שהוסמך ביה"מ השלום בהקשר לחוזה מכר זה הוא לדון בתביעה בדרך החזקה או השימוש בדירה הנידונה".

וראה גם בספרו של גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי" מהדורה שביעית בעמ' 14.

6.לאור האמור, ממילא לא ניתן יהיה להגיש תביעה לאכיפת הסכם המכר בפני בית משפט זה, ומאידך שאלת זכות החזקה במושכר, היא בדיוק השאלה אותה יבחן בית המשפט בהליך מזורז זה לפינוי מושכר. במסגרת הליך זה יבחן בית המשפט האם למרות טענות התובע להפרת חוזה השכירות ולסיום תקופתו, הנתבעים מצביעים על זכות חיצונית לחזקה במושכר.

אני מוצאת לנכון להדגיש כי אין המדובר במקרה דנן בטענת שוכרים לזכות בעלות עצמאית שכבר רכשו במקרקעין בנפרדממערכת היחסים עם התובע, או בהכחשת זכויות התובע במקרקעין, או בטענת שותפות במקרקעין וכיוב'- מקרים בהם ייתכן כי אכן המדובר בנסיבות מורכבות אשר יהיו פעמים שההליך המהיר במסגרת תביעה לפינוי מושכר, לא יאפשר בירורן.

במקרה דנן טענות הנתבעים מתייחסות כולן להסכמות נטענות עם התובע עצמו במהלך תקופת השכירות ובקשר אליה (לטענתם, כחלק מהסכם המכר). לפיכך, יש לבחון האם טענות אלו מקימות, מהבחינה העובדתית והמשפטית, זכות לחזקה אם לא וזאת במסגרת ההליך שנקבע במיוחד לבירור תביעות מסוג זה.

לאור כל האמור, אני דוחה את הבקשה.

הנתבעים ישאו בהוצאות הבקשה בסכום של 1,000 ₪ אשר ישולמו לתובע תוך 20 יום שאם לא כן, ישאו הפריש הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח לי משימה של קביעת מועד דיון.

ניתנה היום, י"ד שבט תשע"א, 19 ינואר 2011, בהעדר הצדדים.