אי רישום הערת אזהרה ע"י הרוכש הראשון אינה מקנה בהכרח עדיפות לבעל זכות נוגדת

השופטת ע' ארבל:

1.        זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ב' אוקון), במסגרתו נדחתה תובענתו של המערער למתן סעד הצהרתי לפיו הוא הבעלים של חלקת מקרקעין אשר נרשמה על שמו במרשם המקרקעין.

רקע 

2.        מוקדה של המחלוקת במקרה שלפנינו הינו שאלת הבעלות בחלקת מקרקעין המצויה בשטחה של חלקה מספר 31 בגוש 30124 בסילוואן, ירושלים (להלן: המקרקעין).

           ההשתלשלות העובדתית הינה כדלקמן: זכות הבעלות במקרקעין היתה נתונה תחילה בידי אדם בשם מוחמד ח'ליל רדואן קרעאין. זכות זו הועברה עם פטירתו לילדיו. ביום 18.5.1981 ערך אחד מילדיו של המנוח הסכם מכר עם המשיבה, במסגרתו נמכרו לה הזכויות ב-450/1301 חלקים מהמקרקעין. ביום 25.12.1985 נמכרו המקרקעין בשלמותם לאדם נוסף בשם סגיאן מסעוד. ביום 4.2.00 מכר זה האחרון את המקרקעין למערער, והלה רשם אותם על שמו ביום 28.1.2002.

           במקרקעין מצויים, בין היתר, ארבעה מבנים, אשר הוכשרו על-ידי המשיבה למגורים ולמסחר, והושכרו בחלקם למספר שוכרים. תביעה לפינויים של אלה אשר הוגשה על-ידי סגיאן מסעוד לבית משפט השלום בירושלים (כב' השופט נ' סולברג) נדחתה. נקבע, כי סגיאן מסעוד ידע, בעת שכלול הסכם הרכישה, על קיומם של שוכרים בנכס, ובנסיבות אלה אין ברישום הזכויות על שמו כדי לאפשר את פינויים של אותם השוכרים.

           לאחר דברים אלה הגיש המערער את תובענתו לבית המשפט המחוזי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.        בהליך בפני בית המשפט המחוזי לא התעוררה מחלוקת בין הצדדים על כך שהמשיבה רכשה את זכויותיה במקרקעין כדין כבר בשנת 1981. רכישה זו בוצעה, כאמור, כארבע שנים וחצי לפני רכישתו של סגיאן מסעוד, וכתשע-עשרה שנה לפני רכישתו של המערער. משכך, קבע בית המשפט כי המערער יוכל לגבור על זכויותיה רק אם יעמוד בתנאים הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), קרי אם ביצע את הרכישה וסיים את רישומה בתום לב ובתמורה.

           לנוכח העובדה שהסכם הרכישה בין המערער לבין סגיאן מסעוד לא הוגש לבית המשפט המחוזי, פנה בית המשפט לבחון את תוכנו מתוך עדויות הצדדים ויתר חומר הראיות אשר הוגש לעיונו. נקבע, כי עדותו של המערער מעוררת שאלות רבות ביחס לתשלום התמורה, אם ביחס לזהות המשלם, אם ביחס לאופן העברת התשלום, ומשכך לא ניתן לבסס ממצאים שבעובדה ביחס לקיומה של תמורה. 

           אשר לדרישת תום הלב, בית המשפט הדגיש כי אף שעניין התמורה משליך כשלעצמו על תום לבו של המערער, ספקות נוספים עולים בהקשר זה. בית המשפט קבע כי דבריו של המערער בחקירתו מעידים על כך שבעת רכישת המקרקעין הוא היה מודע לכך שמתגוררים שוכרים במקרקעין הטוענים לזכויות נוגדות, ולכך שמתנהל הליך בבית המשפט בנוגע למקרקעין.

           לנוכח האמור, בית המשפט קבע כי המערער אינו יכול לגבור על זכותה של המשיבה, והוסיף כי התרשלותה של המשיבה בכך שהיא נמנעה מלרשום את הנכס על שמה איננה יכולה להכשיר את נכונותו להתקשר בעסקה נוגדת. תובענתו של המערער נדחתה אפוא.

           מכאן הערעור שלפנינו.

טענות המערער

4.       את ערעורו פותח המערער בטענה כי בית המשפט המחוזי טעה בשיקול דעתו לגבי קביעת התשתית העובדתית. לטענתו, רישום זכויותיו במקרקעין נעשה בזכות מלאה מששוכנע שהרישום בלשכת רישום המקרקעין היה נקי מכל הערה.

          מוסיף המערער וטוען כי ניהול תיק הפינוי בבית משפט השלום אינו מעמיד בסימן שאלה את הלגיטימיות של רכישת המקרקעין על-ידו, היות ומדובר היה בתביעה לסילוק יד, ולא בתביעה לבעלות מטעם מאן דהו.

          אשר לקביעת בית המשפט ביחס לתום לבו, טוען המערער כי שגה בכך בית משפט קמא, שכן פסק דינו של בית משפט השלום בתביעת הפינוי ניתן ביום 28.5.2003, יותר משנה לאחר רישום המקרקעין על שמו, וממילא לא היה בידו כל "מידע" לגבי טענת הבעלות של המשיבה במקרקעין.

          בהתייחסו לשאלת התמורה, טוען המערער כי העסקה התבצעה בתמורה מלאה. לראיה מפנה המערער להסכם הרכישה אותו צירף לכתב הערעור.

          בסוף דבריו מפנה המערער לפסק הדין בעניין ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז), וטוען כי הימנעותה של המשיבה מלדאוג לרישום העסקה, ולו בדמות הערת אזהרה, מחייבת את המסקנה שהרכישה שביצע נעשתה כדין.