אי מימוש אופציה לא ייחשב כביטול זכות במקרקעין המקנה החזר מס רכישה

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:

רקע עובדתי:

בהתאם לרשימת מוסכמות ופלוגתאות (הצדדים ויתרו על הבאת ראיות) שהוגשה ביום 3.7.05, אלה הן העובדות בתמצית:-

1.         ביום 25.1.90 נחתם בין העוררת ובין משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן -"לוינשטיין") הסכם שכירות (להלן - "הסכם השכירות"), לפיו שכרה העוררת מלוינשטיין שטחי משרדים ומקומות חניה בבנין משרדים ומסחר הבנוי על המקרקעין (להלן - "הנכס"), וזאת למשך 119 חודשים, היינו למשך 9 שנים ו-11 חודשים, החל מיום סיום הקמת הבנין ע"י לוינשטיין ומסירתו לעוררת (להלן - "תקופת השכירות העיקרית") בתמורה לדמי שכירות חודשיים.

2.         במחצית השניה של שנת 1993 נחתמה תוספת להסכם, בין בזק מצד אחד ובין לוינשטיין וחברת אמות השקעות בע"מ מצד שני (להלן ביחד - "המשכירות"), לה (לאמות) המחתה לוינשטיין מחצית מזכויותיה בנכס (להלן - "התוספת להסכם").

3.         בתוספת להסכם הוענקה לעוררת, בין היתר, אופציה להארכת שכירות, לפיה, תוכל העוררת להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת של 60 חודשים (5 שנים) או 120 חודשים (10 שנים), וזאת החל מתום תקופת השכירות העיקרית. כמו כן, הוענקה לעוררת, בתום תקופת השכירות הנוספת הראשונה, האפשרות להמשיך ולשכור את הנכס למשך 60 חודשים נוספים (5 שנים) או 120 חודשים נוספים (10 שנים).

4.         ביום 1.7.93 נמסר הנכס לעוררת וביום זה החלה תקופת השכירות העיקרית.

5.         ביום 26.8.93 דיווחו העוררת והמשכירות, למשיבה, על השכירות, שכן תקופת השכירות העיקרית ביחד עם האופציות להארכתה גילו כי תקופת השכירות המירבית יכולה לעלות על 10 שנים.

6.         בעקבות הדיווח הנ"ל הוצאה לעוררת שומת מס הרכישה. שווי הנכס נקבע בפשרה בין הצדדים לסכום שאינו עולה על ערכם המהוון של דמי השכירות המשולמים בתקופת  השכירות העיקרית. לוינשטיין היתה פטורה מתשלום מס שבח לפי סעיף 50 לחוק המיסוי.

7.         ביום 31.5.03 תום תקופת השכירות העיקרית, השיבה העוררת את החזקה בנכס למשכירות בלא שמימשה אף לא אחת מן האופציות שהוקנו לה על פי התוספת להסכם. בפועל תקופת השכירות של העוררת היתה קצרה מעשר שנים.

8.         ביום 24.8.03 פנתה העוררת למשיב והודיעה לו כי בעקבות החלטתה לסיים את יחסי השכירות עם המשכירות, בלא לממש את האופציות שהוקנו לה, יש להחזיר לה את מלוא מס הרכישה ששולם על ידה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

9.         המשיב דחה את בקשת העוררת להחזר מס הרכישה ששולם על ידה.

10.        סוכם גם כי כל המסמכים שצורפו לכתב הערר יהוו מוצגים בתיק זה.

השאלות השנויות במחלוקת:

בהתאם לרשימת מוסכמות ופלוגתאות הנ"ל:

1.         האם ניתן להשיב מס רכישה נוכח הוראות סעיף 85 לחוק.

2.         האם בנסיבות דנן, שבהן תקופת השכירות בפועל קצרה מעשר שנים, רכשה העוררת "זכות במקרקעין". לעמדת העוררת קובעת תקופת השכירות כפי שהייתה במועד עריכת ההסכם ואילו עמדת המשיב היא כי מיסוי העסקה ייעשה בהתאם לזכויות שהיו בידי השוכר במועד עריכת ההסכם ולעניין זה אין רלוונטיות לבחירת השוכר, בשלב מאוחר יותר, שלא לממש את זכאותו להאריך את השכירות.