אי זכאות לדמי תיווך כאשר עסקת התיווך נעשתה בניגוד להוראות החוק

השאלה והתשובה בקליפת אגוז

1.         האם זכאי מתווך במקרקעין לתשלום דמי תיווך, בגין עסקת תיווך שנעשתה בניגוד להוראות החוק? זו השאלה הנתונה להכרעתו של בית המשפט.

2.         והתשובה לכך היא שאין המתווך זכאי לקבלת דמי התיווך.  על המתווך לפעול בהתאם ובדיוק לפי הוראות החוק, על כל דקדוקיו ותגיו.  כל שינוי מהחוק ואפילו זעיר, ישלול את זכאותו לשכר טרחה.  במקרה שלפנינו, לא פעל המתווך בהתאם לחוק בכך שלא החתים את הנתבעים על טופס בלעדיות נפרד (יחד עם תקלות אחרות).  אשר על כן, יש לדחות את תביעתו, והכל כפי שיפורט להלן.

3.         לצורך כך נסביר בקצרה את מגמת ההסדרה של החוק, את הכלל שאי ציות להוראותיו מונע קבלת שכר טרחה, ולאחר מכן נבדוק את המקרה שלפנינו.  העובדות יובילו בהכרח למסקנה שאין מנוס מדחיית התביעה.

הקונפליקט הבנוי בין אינטרס המתווך לאינטרס הלקוחות והצורך להסדיר זאת בחוק

4.         על פי רוב, רכישת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר אשר מבצע אדם במהלך חייו. המדובר בעסקה בה מושקעים עיקר הונו וחסכונותיו של הפרט, ומשכך, גם החלק המשולם למתווך הינו משמעותי, נכבד ומכביד עבור מבצע העסקה. ממילא נדרש כי תנאי ההתקשרות בין מבצע עסקה למתווך יהיו מוסדרים וברורים.

5.         צריכים אנו לזכור כי לעיתים רבות יש קונפליקט מבני בין הלקוחות לבין המתווכים.  כבר בנוגע לעבודתם ושכר הטרחה הדעות לעיתים חלוקות.  הלקוח רואה את השכר המבוקש עבור עבודה קצרה יחסית של המתווך בעניינו ונדמה לו כי השכר גבוה מדי.  המתווך לעומת זאת יודע כי עסקה זו שהצליחה איננה אלא אחת מבין עשרות או מאות ניסיונות שלא צלחו.  מעבר לכך, למתווך יש לעיתים אינטרס כי העסקה תצא לפועל שלא תמיד תואם את אינטרס הלקוח, ואלו רק ניגודי האינטרסים הברורים.

ברור לחלוטין שכדי למנוע תקלות, מן הראוי להסדיר זאת בחוק וכך אכן אף נעשה

המסגרת הנורמטיבית לחוק המתווכים במקרקעין

6.         כפי שנאמר בדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים, תשנ"ב - 1992, שפורסמה בהצעות חוק 2136 מיום 17.3.1992 בעמוד 388:

"נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכסי מקרקעין או מתווך בהם. בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה... הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה..."  

7.         החוק נועד אמנם להגן על צרכני שירותי התיווך, אך הוא מגן גם על המתווך עצמו, אשר מלאכת התיווך היא פרנסתו ולחם חוקו. הוא שעמל, פרסם, הציג, טרח, השקיע את זמנו ומרצו והביא לביצוע העסקה, ומשכך זכאי הוא, בסופו של יום, לגזור את חלקו מבלי שיידרש להיאבק ולהוכיח זכות זו.   החוק לכן מיועד לשני הצדדים כאחד.

8.         כפי שקבעה הפסיקה, מטרת החוק היא להסדיר את הכללים בענף התיווך. בתוך כך קובע החוק הוראות בדבר הצורך בקבלת רישיון לעסוק בתיווך, חובת המתווך לפעול בהגינות ובזהירות, אופן הזמנת שירותי תיווך ותנאי בלעדיות.

9.         מטרת החוק, שהינו צרכני במהותו, הייתה ליצור פיקוח ממלכתי ציבורי על מוסד התיווך ולהשליט סדר בשוק הפרוץ, במטרה להגן על צרכני שירות התיווך מפני נותניו. (ע"א 2819/00 בן אור נ' רוזן, דינים מחוזי כרך ל"ג(4), 210).

10.        מספר סעיפים רלוונטיים לענייננו.  סעיף 8 לחוק קובע:

  "(א)    מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

(ב)          (ב)          במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

11.        סעיף 9 לחוק קובע הוראות בדבר דרך הזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות, וזו לשון הסעיף:

"9.    (א)   מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.