אי.אר.אי.אס שרותי נדל"ן בישראל בע"מ ואח' נ' עיזבון שפיר משה ז"ל ואח'

החלטה

1.בפני שלוש בקשות למתן הוראות שהגיש הכונס ובהן עתירה לאישור נוסח מסמכי המכרז למכר חלקות 38(44), 45, 72 ו-86 בגוש 6942 בתל אביב [להלן גם- "המתחם"], ואשר הוגשו, כל אחת, בתיק הרלבנטי.

בתיק 183/07, שעניינו בפירוק השיתוף בחלקה 38(44) ו-45, סומנה הבקשה במספר 46.

בתיק 758/07, שעניינו בפירוק השיתוף בחלקה 72, סומנה הבקשה במספר 39.

בתיק 3749/08, שעניינו בפירוק השיתוף בחלקה 86, סומנה הבקשה במספר 32.

2.בהחלטתי מיום 25/6/13 הוריתי לצדדים בכל התיקים להגיש תגובתם לבקשת הכונס בתוך 21 ימים מיום שניתנה. עד כה הוגשה אך תגובה מטעם ב"כ התובעים (עו"ד רון באור) ומטעם ב"כ חברת לוינשטיין (עו"ד ישראל מנחם) [להלן- "המשיבים"].

3.בהעדר תגובות נוספות, לא ראיתי מקום לעכב את מתן ההחלטה.

4.בבקשותיו מציין הכונס כי אלה הוגשו לאחר שפעל על פי המלצת בית המשפט וכינס פגישה בין הצדדים במטרה ליישב מחלוקות והשגות בנוגע לתנאי המכרז, ואולם נותרו נושאים המחייבים הכרעה של בית המשפט נוכח מחלוקות בין עמדתו ועמדת הצדדים.

5.הנושאים שמביא הכונס להכרעתי הם אלה:

5.1אופן המכירה- האם החלקות תמכרנה כל אחת בנפרד או כמקשה אחת.

5.2האם החלקות תימכרנה במצבן (AS-IS) מבחינה תכנונית, מבחינה פיזית (במצבם כתפוסים נוכח קיומם של מחזיקים שונים לרבות דיירים מוגנים, שוכרים בשכירות חופשית, פולשים וכד'), ומבחינת זכויות תביעה כנגד העירייה בקשר לזכויותיה מכוח הסכם מתנה ומכוח הפקעה לצרכי ציבור.

5.3מעמד בעלי הזכויות- האם יהיו זכאים לזכות סירוב ראשונה והאם יוכלו להתאגד לצורך הגשת הצעות.

5.4נושא המיסוי.

5.5לוח הזמנים הראוי לשלבי המכר: המועד להגשת הצעות, לקיום תהליך ההתמחרות ולתשלום התמורה.

6.באשר לסוגיית אופן המכירה, טוען הכונס כי השלכותיה נוגעות למישור המשפטי, התכנוני והמסחרי. במישור המשפטי טוען הוא כי אמנם צווי הפירוק ניתנו לכל חלקה בנפרד וכי יש על כן לקיים מכרז נפרד לכל אחת מן החלקות, כי הזכויות בכל אחת מן החלקות אינן זהות וקיימת שונות בין הבעלים, כי אין זהות בין המחזיקים בכל חלקה, וכי אף היקף זכויות הבניה בכל חלקה שונה. אולם, לדידו, ובהתבסס על חוות דעת השמאי נאור מכירת המתחם כיחידה אחת תשיג תשואה גבוהה יותר חלף מכירת כל אחת מן החלקות בנפרד, זאת בהתחשב בתוכנית מתאר ת"א/5000 המתייחסת לתכנון ופיתוח המתחם כמקשה אחת אף בקשר לזכויות הבנייה שיוקנו לרבות בקשר לצורך בביצוע פינויים ובהתחשב בהפקעות לצרכי ציבור ודרך שבוצעו לטובת המתחם כולו. על כן סבור הכונס כי ריכוז הנושא התכנוני בידי גורם אחד יצור יתרון שיביא ביטויו בתשואת המכר, ואף ימנע אפשרות לפיה תיוותר חלקה אחת או יותר שלא ימכרו בסיבוב הראשון או שיוצע ערך כספי נמוך במיוחד.

בהתאם לשיקולים אלה, מציע הכונס כי החלקות כולן תוצענה למכירה כחטיבה אחת ובדרך משולבת, לפיה המכרז יזמין מציעים להציע הצעות כדלקמן:

הצעות לרכישת המתחם כחטיבה אחת ובתנאי שתוצע הצעה לכל חלקה בנפרד. הצעות המציעים תיבחנה לא רק לאור הסכום הכולל שיוצע למתחם כולו אלא לאור הסכום שיוצע עבור כל חלקה בנפרד.

הצעות לרכישת כל חלקה בנפרד ללא התנאי לרכישת המתחם כולו.

לאחר קבלת ההצעות יאתר הכונס את ההצעות הגבוהות ביותר בין אם לרכישת המתחם כולו ובין אם לרכישת חלקות בנפרד. הכונס מציין כי אמנם תיתכן אפשרות לפיה תוצע הצעה גבוהה לרכישת המתחם כולו אולם תכלול אותה הצעה הצעה לרכישת חלקה אחת או יותר במחיר נמוך יותר לעומת הצעה אחרת של רכישת כל חלקה בנפרד. במקרה זה, מציע הכונס כי תועדף ההצעה לרכישת כל החלקה גם אם תכלול הצעה נמוכה יותר למכירת חלקה אחת או אחרת.

המשיבים אינם מתנגדים למכירת המתחם כולו, אולם מסתייגים מהמלצת הכונס לקבוע כבר עתה כי תועדף ההצעה הגבוהה לרכישת המתחם בכללותו אפילו שתכלול הצעה נמוכה יותר לגבי מי מהחלקות, ומבקשים להותיר הכרעה זו לבית המשפט עד שיתקבלו וייבחנו כלל ההצעות.