איתן ואח' נ' אביגדור ואח'

פסק דין

לפניי תביעה ותביעה שכנגד, שעוסקות בסכסוך שנוצר בין התובע ולבין הנתבעים, בקשר להרחבת דירתם של הנתבעים, אשר ממוקמת מתחת לדירתו של התובע, בבית משותף שכולל ארבע דירות. התובע עותר לצו מניעה קבוע, שימנע מהנתבעים להרחיב את דירתם לתוך שטח חצר שהנו בחזקתו ואילו הנתבעים עותרים לצווים הפוכים, שיאפשרו להם להרחיב את דירתם גם לכיוון שטח החצר של התובע וכן עותרים לסעדים כספיים בגין נזקיהם.

רקע

הצדדים מתגוררים בבית משותף ברחוב יוסף האפרתי 8, בשכונת הדר יוסף בתל-אביב. בבית המשותף ארבע דירות. לכל דירה כניסה נפרדת. אין מחלוקת כי על פי נסח הרישום, שטחי החצר שמסביב לבניין מהווים רכוש משותף. מנגד, גם אין מחלוקת כי בפועל ובמשך שנים ארוכות שטחי החצר חולקו בפועל, באופן שלכל אחד יש שטח חצר מגודר משלו.

התובע מחזיק כיום והנו הבעלים של הדירה הרשומה כתת חלקה 3 ואשר הנה דירה עליונה, בעוד הנתבעים מחזיקים והנם הבעלים של הדירה הרשומה כתת חלקה 1 המצויה מתחת לדירת התובע ובמפלס הקרקע. בדירה הנוספת שקיימת בקומה העליונה ואשר מקבילה וצמודה לדירת התובע, מחזיק מר יעקב אייש. מתחת לדירתו של מר אייש, ממוקמת דירתה של הגב' טלי סני.

החלקה שעליו בנויות ארבעת הדירות, הנו בצורת מרובע. מחצית החלקה שעליה ממקומות דירות הצדדים, הנה בצורת מלבן (להלן: "המגרש"). הדירות המקוריות של הצדדים היו בנויות אחת מעל השנייה וממוקמות פחות או יותר באמצע המגרש הנ"ל והיו מורכבות משתי צורות גיאומטריות מחוברות, האחת מלבנית והשנייה מרובעת, כפי שמומחש בתשריט במ/1, באופן שהמבנה, שהכיל את שתי הדירות הנו צמוד לקו מחצית החלקה, שמעבר ובצמידות לו, ממוקם המבנה שמכיל את הדירות של משפחת אייש וסני, שגם הוא היה מורכב מצורות גיאומטריות כנזכר לעיל.

כפי שניתן לראות בתשריט במ/1, מיקום המבנים המקוריים של ארבעת הדירות על החלקה, הותיר שטחי חצר נרחבים באופן יחסי, שעוטפים את המבנה בצורת ח'. בפועל וכפי שכבר נרמז לעיל, מזה שנים ארוכות ששטחי החצר חולקו בין הדיירים. במגרש שעליו ממקומות דירות הצדדים, הוקמה גדר, אשר מחלקת את החצר לשניים. כך, נוצרה בצד הדרום-מזרחי של המגרש, חצר אחת שעוטפת את המבנה צורת ר' ואשר הוחזקה בפועל על ידי התובע, מאז שרכש את דירתו בשנת 1990. כמו כן, גם בצד הצפון-מזרחי של המגרש, נוצר שטח חצר בצורת ר', העוטפת את המבנה ואשר הוחזקה בפועל על ידי בעלי הדירה התחתונה (מר בן יהודה, לאחר מכן משפ' אליאס ולאחר מכן ועד היום הנתבעים).

הבית המשותף נרשם ככזה בשנת 1958. במועד זה, הדירות המקוריות שנבנו היו בשטח של כ-46 מ"ר. בשנת 1985 פורסמה תכנית בניין עיר מספר 2204, שנועדה לשפר את תנאי הדיור בשכונת הדר יוסף, ע"י מתן אפשרות להרחבת הדירות. על פי אותה תכנית, נקבע כי בבניין כמו זה שבו גרים הצדדים בתיק דנא, ניתן להגדיל את שטח הדירות המקוריות לפי תכנית הרחבה טיפוס C2 עד לשטח של 131.18 מ"ר (בשנת 1997 פורסמה למתן תוקף תכנית 2691, שמהווה, בין היתר, עדכון של תכנית 2204. לתכניות אלה עוד אתייחס בהמשך פסק הדין).

בשנת 1986 נרכשה הדירה שמתחת לדירת התובע, ע"י מר נדב בן יהודה. התובע רכש את דירתו בשנת 1990. בשלב כלשהוא, אין מחלוקת כי מר בן יהודה הרחיב את דירתו המקורית, שהייתה כאמור בשטח של 46 מ"ר לכדי כ-60 מ"ר וזאת לכיוון החצר שבשימושו ועל חשבון אותה חצר. כמו כן, אין מחלוקת כי התובע קיבל בשנת 1997-8 היתר בנייה להרחבת דירתו והרחיב אותה אף הוא. התובע הרחיב את דירתו הן לכיוון החצר שהייתה בשימושו (תוך הורדת עמודים לתוך החצר לתמיכה בתוספת הבניה) והן לכיוון החצר שהייתה בשימושו של מר בן יהודה (באופן שהתובע מיישר קו עם תוספת הבניה שכבר ביצע מר בן יהודה ובנוסף לכך מבצע בניה שחורגת מקו הבניין של דירת בן יהודה, באופן שיוצר קירוי על שטח חצר של מר בן יהודה, שהייתה קודם לכן לא מקורה ותוך הורדת עמודים לחצר, שיתמכו באותה תוספת).

הרחבת דירת התובע נעשתה בנוסף לכך על ידי בניית שטחים נוספים על גג הבית המשותף וקירוי שלהם ע"י גג רעפים בצורת משולש. אין מחלוקת כי התובע קיבל היתר בניה להרחבה הנ"ל וגם אין מחלוקת כי מר בן יהודה נתן את הסכמתו להרחבה זו. לאחר ההרחבה, דירת התובע הגיעה לשטח של כ-150 מ"ר, כפי שהנה היום.

אין מחלוקת כי בשנת 2007, הנתבעים רכשו את הדירה התחתונה שהייתה בעבר בבעלותו של מר בן יהודה ולאחר מכן נמכרה על ידו למר אליאס, אשר מכר אותה לנתבעים. אין מחלוקת כי הנתבעים, עם קבלת הדירה ובטרם אכלוסה, שיפצו אותה והרחיבו אותה ע"י בנייה בחלק המקורה שנוצר בחצר ע"י הרחבת דירתו של התובע. כך, הגיע שטח דירת הנתבעים לכדי כ-85 מ"ר. אין מחלוקת כי הרחבה זו נעשתה ללא קבלת היתר, אם כי גם אין מחלוקת כי לו היה מתבקש ההיתר, הוא היה מתקבל.

בחודש נובמבר 2011, הגישו הנתבעים בקשה לקבל היתר להכשרת ההרחבה הנ"ל, שבוצעה בעבר ולתוספת הרחבה בשטח של 35.39 מ"ר. בשלב כלשהוא לאחר מכן, נראה כי הגישו הנתבעים בקשה מתוקנת לקבלת היתר להכשרת ההרחבות שכבר בוצעו קודם לכן ולקבלת היתר להרחבה נוספת של דירתם בשטח של כ-43 מ"ר, באופן ששטח דירתם לאחר ההרחבה יגיע לכדי כ-130 מ"ר, לא כולל שטח ממ"ד – ראה הבקשה להיתר ת/2).

אין מחלוקת כי תוספת הבנייה החדשה שמבקשים לבצע הנתבעים על פי הבקשה הנ"ל, בשטח כולל של כ-43 מ"ר, הנה בעיקר בצד הדרום-מזרחי של המגרש (כ-38 מ"ר), על ידי הרחבת דירתם לתוך השטח המקורה שיצרה הרחבת דירתו של התובע ובתוספת שטח נוסף וזאת, מטבע הדברים, תוך שלילת אפשרות השימוש של התובע בשטח המקורה הנ"ל ובשטח הנוסף כשטחי חצר. ההרחבה המבוקשת בצד הצפון-מזרחי של המגרש ועל חשבון שטחי חצר שהיו בשימוש הנתבעים, הנה בשטח של כ-5 מ"ר.

התובע הגיש התנגדות לבקשה המקורית של הנתבעים להיתר. אין מחלוקת כי ההתנגדות נדחתה וזאת בהחלטת רשות הרישוי מיום 12.3.12, אשר קבעה כי עסקינן ברכוש משותף וכי קיימת הסכמה של 75% מבעלי הדירות.

בעקבות כך, הגיש התובע בחודש אוקטובר 2012, את תביעתו דנא, בה הוא עותר לקבלת צו מניעה קבוע, שיאסור על הנתבעים להיכנס לשטח החצר שבחזקתו ושבשימושו הייחודי ו/או להרוס את הגדר הקיימת שחוצצת בין שטחי החצר של הצדדים ו/או לעשות שימוש כלשהוא בשטח החצר שבשימושו ובחזקתו.

התובע טוען כי הסכמת בעלי הדירות בבניין, התנהגותם במשך השנים והחלוקה בפועל של שטחי החצר, מקימים לו זכות שימוש וחזקה ייחודיים ובלתי הדירים בשטח החצר שלו. לטענתו, שטחי החצר הפכו מרכוש משותף לשטחים השייכים באופן ייחודי ובלעדי לכל אחד מבעלי הדירות וכך גם כמובן לגבי שטח החצר שבשימושו ואין הנתבעים יכולים להרחיב את דירתם על חשבון חצר זו.

הנתבעים מנגד, טוענים בכתב הגנתם, בין היתר, כי כל הסכמה שהייתה לחלוקת השימוש בחצרות ואשר הושגה לפני רכישת הדירה ע"י הנתבעים, אינה מחייבת אותם וזאת משלא נרשמה בספר הפרוטוקולים, כי שטחי החצר מהווים רכוש משותף שהנתבעים רשאים להרחיב את דירתם על חשבונם וזאת לפי הוראות חוק המקרקעין ושעה ש-75% מבעלי הדירות בבית המשותף הסכימו להרחבתם, כי התובע, אשר הרחיב את דירתו, מוחזק כמי שמסכים להרחבה דומה של שאר דיירי הבית המשותף ועל כן אינו יכול למנוע את הרחבת דירת הנתבעים וכי התובע עצמו הרחיב דירתו לכיוון ועל חשבון החצר שהייתה בשימוש דירת הנתבעים, עוד לפני שהם רכשו אותה ועל כן מה לו כי ילין על כך שהנתבעים מבקשים לפעול באופן דומה.

כמו כן, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד לקבלת צו הצהרתי, שלפיו הם זכאים לבצע את הרחבת דירתם כמבוקש בבקשתם להיתר וזאת גם אם על חשבון שטחי חצר שהיו בשימוש התובע. עוד עתרו הם לצו לסילוק ידו של הנתבע, מכל שטח שנמצא בקו ההרחבה המקסימאלי האפשרי של הנתבעים על פי התכניות שחלות במקום וכן צו שיאסור על התובע להפריע לנתבעים להרחיב את דירתם לפי היתר הבנייה שיינתן להם. כן עותרים הנתבעים לפיצוי כספי בסכום של 100,000 ₪ בגין עוגמת הנפש הרבה שנגרמה להם בשל התנהלות התובע וכן בשל העיכוב שנגרם להם בקבלת היתר הבנייה ובנוסף, פיצוי בסכום של 35,000 ₪, בגין דמי שימוש ראויים שעל התובע לשלם עקב שימושו בשטח שנועד להרחבת דירת הנתבעים.

דיון

אין מחלוקת ששטחי החצר בבית המשותף לא הוצמדו לדירות בעת מכירת הדירות במקור, כעולה מנסח הרישום. כך גם המצב היום. גם אין מחלוקת כי שטחי החצר בעת גמר הבנייה היו חלק מהרכוש המשותף. עם זאת, גם אין מחלוקת כי דיירים בבית משותף רשאים להסכים על שימוש ייחודי בחלק מהרכוש המשותף ואין צורך לשם כך בהחלטת האסיפה הכללית או ברישומי ספרים ופרוטוקולים. די לעניין זה בהסכמה גרידא, אף בע"פ (ראה ע"א 815/81 יעקב כליפא נ' אלי שאול, פ"ד לו(3), 78).