איציק שביט פרוייקטים בע"מ ואח' נ' ריבר

פסק דין

1.בפני תביעה לפינוי מושכר בהתאם להוראות פרק טז'4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984.

הנתבע הינו שוכר נכס- חנות בשטח של 110 מ"ר במרכז המסחרי "מחניים" (להלן: "המושכר"), וזאת בהתאם להסכם שכירות מיום 25.11.10 שנכרת בינו לבין המשכירה- חברת צומת מחניים בע"מ (להלן: "החברה").

תקופת השכירות השכירות נקבעה ל- 12 חודשים החל מיום 1.12.10 ועד 30.11.11. לתובע ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות לשלוש שנים נוספות, עד 30.11.14.

התובעות נכנסו נכנסו בנעליה של החברה-משכירת הנכס וזאת מכח ההסכמים כדלקמן:

תובעת 1 שכרה מהחברה את כל המתחם בו מצוי המושכר לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים החל מיום 1.3.12 וזאת על פי הסכם שכירות מיום 27.2.12.

ביום 30.4.13 נכרת הסכם משולש בין החברה, תובעת 1 ותובעת 2 לפיו כל הזכויות הוסבו לתובעת 2 החל מ- 1.6.13 ובכך למעשה מתקופה זו באה תובעת 2 בנעליה של תובעת 1 אשר כאמור, נכנסה כבר קודם לכן בנעליה של החברה.

לטענת התובעות, הנתבע הפר את הסכם השכירות בכך שהחל מ- 1.3.12 הפסיק לשלם דמי שכירות ודמי ניהול כמתחייב על פי ההסכם. למרות התראות שקיבל הנתבע לא שילם את חובו העומד לטענת התובעת, נכון למועד הגשת התביעה, על סך של 85,337 ₪.

התובעות טענו כי המדובר בהפרה יסודית המזכה אותן בביטול ההסכם ופינוי המושכר.

2.הנתבע טען בכתב ההגנה כי דין התביעה להידחות, שכן מעת כניסת התובעות בנעליה של החברה החלו לחייבו בתשלומים נוספים- דמי ניהול, ללא כל זכות שבדין ולמרות שבעבר לא חוייב בדמי ניהול.

הנתבע טען כי התובעות לא הפנו לסעיף בהסכם מכוחו הינן זכאיות לדמי הניהול וכן כי מעולם לא היתה שמירה במתחם והוא אף לא קיבל חשבוניות בגין ניקיון או אחזקת המתחם. לאור האמור, טען הנתבע כי הודיע לתובעות שהוא מקזז את הסכומים ששילם לא כדין וכי התובעות הן שהפרו את ההסכם עימו.

3.אין חולק כי על פי סעיף 15 להסכם השכירות, רשאית הייתה החברה להמחות את זכויותיה על פי ההסכם לתובעות. גם הנתבע לא חלק על כך שהתובעות באו בנעלי החברה, כמשכירות הנכס.

עוד לא הכחיש הנתבע את הטענה כי החל מ- 3/13 פסק מלהעביר כל תשלום שהוא לתובעות. ויודגש כי הנתבע פסק מלהעביר גם את דמי השכירות ולא רק את דמי הניהול שבמחלוקת.

עד התובעות (להלן: "שביט"), הודה כי הנתבע שילם גם 3 חודשים נוספים מקדמה עבור 3 חודשי שכירות אחרונים. לטענת שביט, חודשים אלו שולמו כחלופה לערבויות להבטחת קיום ההסכם. גם אם אניח לטובת הנתבע כי יש להביא תשלומים אלו בחשבון, הרי שהחל מ-6/13 (3 חודשים לאחר מועד הפסקת התשלום בפועל), לא שולמו דמי השכירות אשר לגביהם אין חולק כי הנתבע חייב בתשלומם.

4.טענת התובע בכתב ההגנה, הינה למעשה טענה להעדר חוב מחמת קיזוז של דמי הניהול, שנגבו ממנו, לטענתו, לא כדין.

על פי סעיף 9.5 להסכם השכירות חויב הנתבע לשלם, בנוסף לדמי השכירות גם את חלקו היחסי בהוצאות הניקיון, השמירה והאחזקה של המושכר ככל שיהיו. לפיכך קיים בהסכם בסיס לזכות התובעות לגבות מהנתבע דמי ניהול. טענותיו של הנתבע, כי החברה לא יישמה זכות זאת ומעולם לא גבתה ממנו דמי ניהול, ואף טענותיו של הנתבע כי לא הוצגו בפניו חשבוניות (הגם שאין בכך כדי לסתור את עצם העובדה שהיו הוצאות ניהול וחלקו היחסי של הנתבע בהם הוא זה ששולם על ידו במשך למעלה משנה), הינן טענות עובדתיות שלא נתמכו בכל עדות שהיא. כאמור, טענות אלו אפילו לא נתמכו בעדות הנתבע עצמו, שכן לכתב ההגנה לא צורף ולו תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע עצמו. כאמור בהחלטתי מיום 18.12.13, אין בתצהיר הבג"צי שצורף כדי להוות תצהיר עדות מפורט כנדרש בגדר תצהיר עדות ראשית אשר עליו ניתן לחקור את המצהיר.

יודגש כי הנתבע אף לא זימן עדים שיתמכו בגרסתו זו, כגון מנהל החברה אשר, לטענתו, לא גבה מהנתבע בעבר דמי ניהול. אי זימון מנהל או נציג החברה ,על מנת שיתמוך בטענת הנתבע בדבר ויתור על גביית דמי הניהול-ההשתתפות בהוצאות, כאמור בהסכם, עומדת כנגד גרסת הנתבע בעניין. לעניין אי העדת עד רלוונטי כמעוררת חשד כי בעל הדין שנמנע מהבאתו חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה, ראה ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ. פרץ רוזנברג ואח' פ"ד מ"ז (2) 605, וכן ע"א 548/78 אלמונית ואח' נ. פלוני פ"ד ל"ח (1) 736).

5.בניגוד לטענת בא כח הנתבע בסיכומיו, נטל הראיה לעניין טענת קיזוז מוטל על הטוען אותה.לפיכך, נטל ההוכחה בעניין היה מוטל על הנתבע ולא על התובעות.

זאת ועוד,במקרה דנן, במשך כ- 15 חודשים (12 חודשים + 3 חודשי מקדמה) שילם הנתבע דמי ניהול, כמפורט בנספח ז' לכתב התביעה.משלטענת הנתבע המדובר בתשלומים אותם לא היו זכאיות התובעות לגבות,הרי שעל הנתבע היה להבהיר מדוע שילם אותם תקופה כה ארוכה.

ההלכה היא כי טענת קיזוז כמוה כטענת תביעה ועל הנתבע המעלה טענה מסוג זה, הנטל להוכיחה בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". על הטוען טענת קיזוז להוכיח את כל יסודות הטענה דהיינו את עצם זכות הקיזוז ואת סכום הקיזוז בנוסף,ההלכה היא גם שאין די בטענה סתמית ומעורפלת לקיזוז ונחוץ פירוט ראוי שביסוד הטענה (ראה דברי הש. שמגר בע"א 2702/92 גינזברג נ. יוסף בן יוסף פ"ד מ"ז (1) 554, 540 וכן ראה א. גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי" מהדורה עשירית בע"מ 84, ע"א 377/82 התעשיה האווירית לישראל בע"מ נ. צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ פ"ד מ"ב (2) 725 בעמ' 734.