אינטק יונבר בע"מ נ' מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל ואח'

פסק דין

1.התובעת הגישה כנגד הנתבעת (מנהל מקרקעי ישראל ומשרד התמ"ת) תביעה כספית על סך של 1,580,000 ש"ח, שעניינה השבה ופיצוי בגין ביטולו של הסכם פיתוח שנחתם בין הצדדים ביום 21.12.1996, ביחס למגרשים מס' 46 - 47, הידועים כגוש 13171, חלקות 4, 15, 10, 63 ו - 64 וגוש 13185, חלקות 1, 3 ו - 4 שהוקצו לתובעת על ידי מנהל מקרקעי ישראל בקריית שמונה (להלן "המגרש").

2.בהתאם להמלצת בית המשפט, פנו הצדדים להליך של גישור, אשר בסיומו הגישו הסכם פשרה חלקי (במסגרתו סולקה התביעה כנגד מנהל מקרקעי ישראל וחלק של התביעה כנגד התמ"ת) והסדר דיוני, לפיו יכריע בית המשפט בשאלה, האם רשאית היתה הנתבעת (התמ"ת) לנכות מסכום החזר הוצאות הפיתוח ניכויים בגובה 0.5% בחודש בגין התקופה שבין 10.11.1994 לבין 22.1.1999, וזאת על בסיס סיכומים בכתב.

3.כתב התביעה נשוא תיק זה מגולל את השתלשלות העניינים לאורך 33 עמודים, ואילו כתב ההגנה מחזיק 14 עמודים, אולם לאור המחלוקת הנקודתית שנותרה לדיון, אינני רואה צורך לחזור ולפרט את כל טענות הצדדים בכתבי בי - הדין ואציין רק את העובדות הרלוונטיות והרקע להגשת התביעה.

4.במהלך 1993 פנתה התובעת אל משרד התמ"ת (להלן "התמ"ת") בבקשה להמלצה להקצאת קרקע באזור התעשייה קריית שמונה, לצורך הקמת מבנה תעשייתי. ביום 14.4.1994 אותר עבור התובעת על ידי התמ"ת המגרש נשוא הסכם הפיתוח והודעה על כך נמסרה לתובעת במכתב מיום 18.10.1994. על פי מכתב התמ"ת מיום 28.11.2011 הועברה המלצתו בדבר הקצאת המגרש למנהל מקרקעי ישראל. התובעת שילמה את הוצאות הפיתוח בסך של 200,000 ₪, המהוות תנאי להמלצות התמ"ת להקצאת הקרקע, ב - 4 תשלומים, כאשר האחרון שולם ביום 10.11.1995.

ביום 21.2.1996, למעלה משנה לאחר המלצת התמ"ת, נערך ונחתם בין התובעת לבין מנהל מקרקעי ישראל הסכם הפיתוח (הסיבה לעיכוב בחתימה על הסכם הפיתוח אינה שאלה הדורשת הכרעה בפסק הדין). במהלך שנת 2002 פנתה התובעת הן למנהל והן למשרד התמ"ת בבקשה להארכת תוקף הסכם הפיתוח. רק ביום 19.10.2003 השיב המנהל באופן ברור כי הוא דוחה את הבקשה להארכת תקופת הפיתוח בעקבות החלטה ועדת איתורים של התמ"ת מיום 3.9.2003. מכתבו של התמ"ת בעניין זה נשלח לתובעת רק ביום 25.10.2003, כחודשיים וחצי לאחר מכן. ביום 20.6.2004 הודיע משרד התמ"ת לתובעת כי נענה לבקשתה להאריך המלצתו להקצאת הקרקע לשנתיים נוספות, בכפוף להפקדת ערבות בנקאית על סך של 200,000 ₪. במכתביו מהתאריכים 20.10.2004 ו - 9.11.2004, הודיע מנהל מקרקעי ישראל לתובעת על ביטול הסכם הפיתוח בנוגע למגרשים, מאחר והבניה בהם לא מומשה עד לאותו מועד. הצדדים חלוקים בנוגע לנסיבות ביטול ההסכמים, אולם גם עניין זה אינו חלק מהמסכת העובדתית הנדרשת לצורך הכרעה במחלוקת שנותרה בין הצדדים. עוד ראוי לציין, כי במהלך שנת 2003 אושרה על ידי התמ"ת בקשתו של יזם חדש - אדיל החזקות בע"מ, להקצאת המגרשים נשוא הסכם הפיתוח עם התובעת, ועוד בחודש דצמבר 2003 שילמה אדיל לתמ"ת סך של 90,000 ₪ על חשבון הוצאות הפיתוח. פעולות אלו בוצעו עוד בטרם הודיע המנהל לתובעת על ביטול הסכם הפיתוח. בהמשך, הוסיפה ושילמה אדיל לתמ"ת הוצאות פיתוח בסך כולל של 1,300,000 ₪.

חרף ביטול הסכם הפיתוח, השיב התמ"ת לתובעת סך של 94,972 ₪ בלבד מהוצאות הפיתוח, תוך ניכוי דמי שימוש חודשיים בשיעור של 0.5%, החל ממועד תשלום הוצאות הפיתוח בשנת 1994, ועד למועד התשלום בפועל, ללא צירוף הפרשי ריבית חשב והצמדה.

5.בהתאם לסעיף 3.1 להסכם הפשרה שהושג בין התובעת לבין התמ"ת, סוכם כי התמ"ת ישיב לתובעת את הוצאות הפיתוח ששולמו על ידה בשנים 1994 - 1995, בצירוף הצמדה וריבית חשכ"ל, החל ממועד תשלומם על ידי התובעת ועד ליום התשלום על ידי התמ"ת. מסכום זה יקוזז סך של 94,972 ₪, אשר הוחזר על ידי התמ"ת ביום 12.4.2007. הצדדים הסמיכו את ביהמ"ש להכריע בפסק הדין בשאלה, האם רשאי התמ"ת, בנסיבות מקרה זה, לנכות מסכום החזר הוצאות הפיתוח ניכויים בשיעור של 0.5% לחודש, בגין התקופה שבין 10.11.1994 לבין 22.1.1999.

6.נקודת המוצא לצורך הכרעה בסוגיה שנותרה במחלוקת נשענת על הוראת סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, הקובע כי "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך". הוראה דומה נמצאת בסעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, הקובע כי "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל" (חובת ההשבה בסעיף 9 לחוק התרופות, מתירה לנפגע שבחר בביטול החוזה, להעדיף השבת שווי על פני השבה בעין. בכך היא נבדלת מחובת ההשבה מחמת ביטול עקב פגם בכריתת החוזה, לפי סעיף 21 לחוק החוזים, אשר זהה לגבי שני הצדדים. ראה בעניין זה ג. שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ע), עמ' 371. בענייננו, אין משמעות להבדל בין שני הסעיפים, באשר מדובר בהשבת כספים שולמו ואין מחלוקת בדבר אופן ההשבה, ככל שיקבע כי הנתבעת חייבת בהשבת מלוא הכספים). מאחר והתמ"ת מבקש לשלול מהתובעת השבה מלאה של הוצאות הפיתוח ששולמו על ידה, על דרך של קיזוז, הרי שמוטל עליו הנטל להראות מהו הבסיס העובדתי והמשפטי המונח ביסוד דרישתו לביצוע הניכויים בגין דמי שימוש מהוצאות הפיתוח.

7.אין חולק, כי בין התובעת לבין התמ"ת לא נחתם הסכם כלשהו בכתב, המעגן הסכמות שלהם, לרבות תשלום הוצאות הפיתוח או ניכויים כלשהם מהוצאות אשר אמורות להיות מוחזרות. הנתבעת מבקשת לבסס את זכותה לקיזוז סכומים מהוצאות הפיתוח ששולמו על ידי התובעת על מכתבה מיום 18.10.1994, במסגרתו הודיע כאמור לתובעת כי אותר עבורה המגרש נשוא הסכם הפיתוח. במסמך זה נרשם כי "אם מסיבה כלשהי לא יוקצה המגרש הנ"ל לכם ו/או ההקצאה תבוטל על ידי מנהל מקרקעי ישראל יוחזרו לכם הסכומים ששולמו על ידכם עפ"י נוהלי המשרד. אי לכך יש לראות תשלום זה כפיקדון בלבד עד לחתימת הסכם עם מנהל מקרקעי ישראל". בכל הנוגע ל"נוהלי המשרד", הפנתה הנתבעת למסמך מיום 14.6.1995 (בניגוד לטענתה של התובעת, תאריך הוצאת המסמך לא נעשה אך בכתב יד, אלא, המסמך נושא גם תאריך מודפס בסופו, תחת חתימת המנהל הכללי), אשר כותרתו "הוראות המנהל הכללי". בסעיף 6.2(7) לאותו מסמך, מפורטות הוראות המנהל הכללי בנוגע לביטולים של בקשות להקצאת קרקע באזורי פיתוח. בסעיף קטן א' מפורטות הוראות בנוגע לביטול לפני הסכם חכירה - הוראות בנוגע למצב בו ביטל היזם את הבקשה והוראות שונות בנוגע לביטול הבקשה על ידי התמ"ת או מנהל מקרקעי ישראל. בנוסף, מפורטות הוראות שונות בנוגע למצב בו בוטלה הבקשה להקצאת קרקע באזורי פיתוח אחרי הסכם הפיתוח. גם כאן, הפרידו הוראות המנהל הכללי בין מצב בו ביטל היזם את בקשתו לבין מצב בו בוטלה העסקה על ידי מנהל מקרקעי ישראל.

8.אינני סבור כי יש בהוראות שני מסמכים אלה כדי לעגן את זכותה של הנתבעת לקזז סכומים כלשהם מהוצאות הפיתוח ששולמו על ידי התובעת. ראשית, מאחר ולא נחתם הסכם בכתב בין התובעת לבין התמ"ת, הרי שכל שנותרו הן הוראות מכתבו של התמ"ת מיום 18.10.1994, שעיקרן פורט לעיל. כאמור, במסמך זה נרשם כי אם מסיבה כלשהי לא יוקצה המגרש ו/או ההקצאה תבוטל על ידי מנהל מקרקעי ישראל, יוחזרו לתובעת הסכומים ששולמו על ידה, על פי נוהלי המשרד. מועד ההתקשרות בין התובעת לתמ"ת הינו 18.10.1994, אז הודיע התמ"ת לתובעת על איתור המגרש, ולכל המאוחר, ביום 28.11.1994, אז הודיע התמ"ת לתובעת על דבר המלצתו למנהל מקרקעי ישראל להקצאת המגרש. המועדים בהם שולמו הוצאות הפיתוח, החל מיום 10.11.1994 ועד ליום 10.11.1995, אינם רלוונטיים כלל לצורך קביעת מועד ההתקשרות בין הצדדים. בעוד שההתקשרות בין הצדדים נעשתה ביום 18.10.1994, הרי שהנתבעת לא צרפה לכתבי הטענות שלה קובץ של "נוהלי המשרד" או "הוראות המנהל הכללי" נכון למועד זה. קובץ הוראות המנהל הכללי שצורף לסיכומי הנתבעת הוצא חודשים ארוכים לאחר מועד ההתקשרות בין הצדדים, הוא לא חל במועד בו השתכלל ההסכם ביניהם בכל הנוגע לתשלום הוצאות הפיתוח ולא ניתן להכילו רטרואקטיבית על ההסכם שנכרת בין הצדדים.

9.שנית, הנתבעת לא הבהירה מה תוקפן של הוראות המנהל הכללי בתמ"ת, היא לא הוכיחה את דבר פרסומן ואת דרך פרסומן ולא ברור מהן ממתי נכנסו לתוקף.

10.שלישית, סעיף 6.2(7) להוראות המנהל הכללי, עליו מסתמכת הנתבעת בטיעוניה, קובע כדלקמן:

"7.ביטולים

א. לפני הסכם חכירה –

1) בטל היזם את בקשתו לאחר תשלום המקדמה והוצאות הפיתוח, יוחזר ליזם התשלום ששילם עבור הוצאות הפיתוח כתוספת הצמדה (למעט דמי-הטיפול).

2)בוטלה הבקשה על-ידי התמ"ס או על-ידי ממ"י יוחזר ליזם התשלום ששילם עבור הוצאות הפיתוח בתוספת הצמדה וריבית חשב (למעט דמי-הטיפול).

ב. אחרי הסכם הפיתוח –

1) ביטל היזם את בקשתו לאחר תשלום דמי-הטיפול והוצאות הפיתוח, יוחזר ליזם התשלום ששילם עבור הוצאות הפיתוח בתופסת הצמדה (למעט דמי-הטיפול), ובניכוי של 0.5% לכל חודש ממועד ביטול העסקה.

2) בוטלה העסקה על-ידי ממ"י לאחר תשלום הוצאות הפיתוח, יוחזר ליזם התשלום ששילם עבור הוצאות הפיתוח כתוספת הצמדה וריבית חשב (למעט דמי-טיפול)."