1.
ההליך
:
א. התובעים הגישו בתיק זה תביעה כנגד הנתבעים בה עתרו לחייבם לשלם להם סכום כולל של 3,915,760 ש"ח (סך של 1,415,760 ש"ח ליום 27.10.99 וסך של 2,500,000 ש"ח, למועד הגשת כתב-התביעה המתוקן - 26.10.04), בגין חוב דמי שכירות ופיצוי מוסכם נטענים, לפי הסכם שכירות בין אביהם המנוח, שלמה בורנשטיין ז"ל (להלן: "
המנוח") לבין הנתבעים.
ב. התביעה הוגשה במקורה על-ידי תובעת 1 ואמה, אהודה בורנשטיין ז"ל (אשר נפטרה בינתיים), כחלק מיורשי המנוח, ב"סדר דין מקוצר", ובהסכמת הצדדים, ניתנה לנתבעים רשות להתגונן (בש"א 2497/00).
ג. בשלב מסוים, מונה לעזבון המנוח מנהל עזבון וניתנה החלטה בדבר חילופי בעלי-דין, באופן שמנהל עזבון המנוח הפך לתובע בתיק זה במקום התובעות האמורות. בעקבות סיום תיק עזבון המנוח, הוחלף מנהל עזבון המנוח כתובע, בתובעים דנן וכתב-התביעה אף תוקן, על מנת לכלול בגדרו חובות שנוצרו לאחר הגשת כתב-התביעה המקורי.
ד. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד כנגד התובעים, אולם זו נמחקה מאוחר יותר, בשל אי תשלום אגרת משפט.
2.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת:
א. התובעים הינם יורשי המנוח, אשר במועדים הרלבנטיים לתובענה זו, היה בעלים של מבנה בשטח של 1,400 מ"ר, המצוי בחלקה 145 בגוש 6194, ברח' אפעל, באזור התעשיה קרית אריה, בפתח-תקווה (להלן: "
המושכר"). חלקים מן המושכר נבנו בשעתו ללא היתר בניה.
ב. נתבעת 1 הינה חברה רשומה בישראל, אשר עסקה בייבוא, מכירה ושיווק מטבחים תעשייתיים, מכונות קפה, פולי קפה ועוד (להלן: "
הנתבעת"). נתבע 2 היה מנהל נתבעת 1 (להלן: "
ברון").
ג. ביום 7.3.97 נכרת בין המנוח לבין הנתבעים הסכם שכירות (נספח ג' לתצהיר עדותו הראשית של התובע) (להלן: "
תצהיר התובע" או "
ההסכם", בהתאמה), לפיו שכרו הנתבעים מן המנוח את המושכר לתקופה של שש שנים, שתחילתה ביום 1.4.97 וסיומה ביום 31.3.03, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך בשקלים השווה ל- 12,000 דולר של ארה"ב (סעיפים 6, 12 להסכם). לנתבעים ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות, ל-24 חודשים נוספים, ובסיומם ל-23 חודשים. את המשא-ומתן עם הנתבעים ניהל מטעם המנוח, בנו, תובע 2 (להלן: "
התובע").
ד. עם כניסתם למושכר, ביצעו הנתבעים שיפוץ פנים המושכר, על חשבונם, והשקיעו - לטענתם - כ-150,000$.
ה. בחודש דצמבר 1998 חדלו הנתבעים מתשלום דמי-השכירות על-פי ההסכם.
ו. מחודש דצמבר 1998 ועד למועד הגשת כתב-התביעה, ביום 27.10.99, לא שילמו הנתבעים כל סכום על חשבון דמי-השכירות. בעקבות הסדר שהושג במסגרת בש"א 8919/00, שילמו הנתבעים סכומים שונים ובסך כולל השווה ל- 447,000 דולר של ארה"ב, לפי הפירוט הבא: סכום בש"ח השווה ל- 240,000$, בגין 20 חודשי השכירות הראשונים; סכום של 243,000 ש"ח, פקדון שהפקידו וחולט על-ידי מנהלי העזבון; וסכום כולל נוסף בש"ח השווה ל- 135,000$ - במסגרת הסדר הביניים הנ"ל.
ז. הנתבעים החזיקו במושכר עד ליום 16.5.03, דהיינו כחודשיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית (ללא הארכות).
3.
תמצית טיעוני הצדדים
:
א. לטענת ב"כ התובעים, הנתבעים נמנעו שלא כדין מלשלם את דמי-השכירות בגין המושכר במשך כארבע וחצי שנים. עוד טוענים הם כי טענת הנתבעים לפיה הובטח להם כי היה ולא יסללו דרכי גישה חדשות למושכר, יופחתו דמי השכירות החודשיים, באופן רטרואקטיבי, ל-7,000$, מופרכת והם אף אינם רשאים להעלותה בהיותה טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב. בדומה, אין גם יסוד לטענת הנתבעים, כי התובעים חזרו בהם מהבטחתם האמורה לאחר כריתת ההסכם. אשר לטענת הנתבעים לפיה חלק מן המושכר נבנה ללא היתר בניה, ועקב כך נמנע מהם לקבל רישיון עסק במושכר, טוען ב"כ התובעים, כי אף בה אין ממש, שכן, לאי קבלת רשיון העסק לא היו כל השלכות לגבי המשך ניהול עסקי הנתבעים במושכר, מה גם שטענתם בענין זה לא עלתה כלל בתקופת השכירות, אלא עלתה לראשונה בכתב-ההגנה המתוקן. יתר על כן, לטענתם, אותו חלק של הבניה הבלתי חוקית בגינה לא ניתן לנתבעת רשיון עסק, נבנה על-ידי הנתבעת עצמה. ולבסוף טוענים התובעים, כי אין ממש בטענת הנתבעת, כי עסקה התמוטט עקב האמור לעיל, שהרי זה נמכר לצד שלישי תמורת 4,000,000 ש"ח.
ב. ואילו לטענת הנתבעים, לצד התנאי בהסכם, לפיו דמי השכירות החודשיים אשר עליהם לשלם הנם בסך של 12,000$, סוכם גם בין הצדדים, כי היה ולא ישופרו דרכי הגישה אל המושכר, תוך שנתיים מיום כריתת ההסכם, יופחתו דמי השכירות החודשיים, באופן רטרואקטיבי, ל-7,000$, תנאי אשר הושמט מן החוזה הסופי, אולי אף במתכוון. לטעמם, יש לראות בכך משום הטעיה, או הפרת חובת הגילוי הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "
חוק החוזים"), ועל כן, רשאים הם להעלות טענה זו, אף אם היא נוגדת למסמך בכתב. עוד טוענים הנתבעים, כי לאחר מות המנוח, קיבלו הנחיות סותרות מיחידי התובעים לעניין תשלום דמי השכירות ולכן לא שילמום. אשר לפגמים במושכר, לטענתם, העדר האפשרות לקבל רישיון עסק לגבי עסקם במושכר, בשל העדר היתר בניה לחלק גדול מן המושכר, ובעיית העדר דרכי הגישה למושכר, גרמו לקריסת עסקה של הנתבעת ולהפסדים העולים על 9 מיליון ש"ח, אותם זכאים הם לקזז מכל חוב שייקבע כי הם חבים לתובעים. עוד טוענים הנתבעים, כי התובעים הפרו ההסכם הפרה יסודית, במסרם להם מושכר שחלקו הגדול בנוי ללא היתר בניה, הפרה שאפשרה להם לבטל ההסכם, ולחילופין, לקיימו, תוך הפחתת דמי השכירות החוזיים לדמי שכירות ראויים. לעניין הפיצויים המוסכמים אותם דורשים התובעים, טוען ב"כ הנתבעים, כי מרשיו אינם חבים בהם מן הטעמים הבאים: התובעים הפרו התחייבויותיהם לפי ההסכם, הן לעניין דרכי הגישה למושכר והן לעניין היות הנכס ללא היתר בניה; התובעים הם שהורו לנתבעים לחדול מלשלם דמי שכירות; התובעים לא דרשו פינוי המושכר, ואפשרו לנתבעים להמשיך ולהחזיק בו. מכל מקום, לטענתם, הפיצוי המוסכם גבוה, ללא כל פרופורציה, לעומת נזקי התובעים, כפי שניתן היה להעריכם מראש, ועל כן יש להפחיתו, ובנסיבות העניין, לאפס.
4.
דיון
אין חולק, כי הנתבעים חדלו לשלם דמי-השכירות לאחר 20 חודשי שכירות, על אף שהחזיקו במושכר עד תום תקופת השכירות החוזית ומעבר לכך. אלא שלנתבעים טענות רבות כנגד חוב דמי השכירות וגובהו. האחת, נוגעת להבטחת התובע, עובר לכריתת ההסכם, להפחתת דמי השכירות החוזיים, אם לא יסללו דרכי גישה חדשות למושכר. השניה, עניינה הסכמת התובעים להפחית את דמי השכירות, שניתנה לאחר חתימת ההסכם. שלישית, נוגעת להפחתת דמי השכירות בגין אי התאמה/ פגם במושכר, שביטוים בהעדר היתר בניה לחלק מן המושכר. רביעית, כי יש להפחית את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. חמישית, יש לקזז, כנגד כל חוב שיוותר, את השקעת הנתבעים במושכר ואת הנזקים שנגרמו להם (הנתבעים טענו גם כי היתה להם זכות לביטול ההסכם, בגין הפרתו על-ידי התובעים, אולם אינני מוצאת מקום להתייחס לטענה זו, אשר נטענה בעלמא, ללא כל פירוט, ובפרט כשבפועל לא הודיעו הנתבעים מעולם על רצונם לבטל את ההסכם וממילא אף לא ביטלו אותו). אדון בטענות האמורות כסדרן.
5.
האם התחייבו התובעים, עובר לכריתת ההסכם, להפחתת דמי השכירות?