פסק-דין
1.לפני תביעה כספית על סך 31,060 ₪ בגין הפרת הסכם שכירות להשכרת דירה ברחוב מרה 6/3 בשכונת רמת בית הכרם בירושלים ( להלן:"הדירה", "המושכר").
2.לטענת התובע, כעולה מכתב התביעה, התובע הינו שוכר פוטנציאלי שהתקשר עם הנתבעת בהסכם תקף שעניינו שכירות הדירה שבבעלות הנתבעת. הנתבעת הינה חברה בעירבון מוגבל שבבעלותה דירות להשכרה בשכונת בית הכרם בירושלים.
3.התובע שהתגורר בזמנים הרלבנטיים בדירה שכורה אחרת, ביקש לעבור דירה ובמשך חודשיים חיפש דירה חלופית המתאימה לצרכיו המיוחדים. בהקשר זה יוער, כי התובע הינו נכה צה"ל בן 61 גרוש החי בגפו ומצבו הרפואי אינו שפיר. בשל מגבלותיו הנ"ל, התובע הסתייע בבתו לצורך איתור הדירה החלופית. יצויין עוד, כי איתור דירה המתאימה לצרכיו של התובע אינה מלאכה קלה.
4.בתו של התובע, גב' חלי אייבס, יצרה קשר עם דייר בשם "דרור" שהתגורר בדירת הנתבעת ואשר פרסם מודעה באתר "יד -2" לצורך מציאת שוכר חלופי שכן, אותו דייר ביקש להשתחרר מחוזה השכירות עם הנתבעת. בתו של התובע ביקרה בדירה ביום 17/10/12 ומצאה אותה מתאימה לצרכי אביה. הדירה נמצאה מתאימה לצרכיו הואיל והיא נמצאה בקופה נמוכה, בבניין הייתה מותקנת מעלית, לדירה הייתה חנייה פרטית, מזגן, שירותים כפולים, ממ"ד ומחסן. דרור ובתו של התובע הסכימו על מועד הכניסה לדירה ביום 5/11/12 וכן, תאמו פגישה עם גב' לילך נציגת הנתבעת על מנת להסדיר את החלפת הדיירים במושכר. יום למחרת, נקבעה פגישה בין כל הצדדים במסגרתה מסרה גב' לילך לתובע העתק מהסכם השכירות (נספח 1 לכתב התביעה), הפנייה למשרד עו"ד ליפר המטפל בחתימת השוכרים על גבי החוזים (נספח 2) שהינו מכתב מהנתבעת לעו"ד ליפר בו ניתנת הוראה לעו"ד ליפר להכין חוזה שכירות לתובע עבור הדירה וכן, פרטי תמצית תנאי ההסכם ( נספח 4) הרשומים בכתב ידה של לילך. לאחר מספר ימים יצרה בתו של התובע קשר עם משרד עו"ד ליפר ודאגה לשלוח למשרדו באמצעות מכשיר הפקסמיליה את המסמכים הנ"ל לרבות צילום תעודת זהות וכן, שתי ערבות. כתוצאה מאילוצים שונים מועד החתימה על ההסכם נקבע ליום 28/10/12. במועד הפגישה חתמו התובע וערבה אחת על הסכם השכירות ואילו הערבה השנייה לא יכלה להגיע בשעה היעודה וסוכם, כי היא תגיע למחרת היום בשעות אחר הצהריים. התובע ביקש מעו"ד ליפר לקבל לידיו עותק מהסכם השכירות ואולם נאמר לו כי ההסכם ייחתם רק לאחר שהערבה השנייה תחתום על כתב הערבות. משנחתם ההסכם התובע הסתמך על כך ואף פעל לפינויו מהדירה הקודמת ביום 5/11/12. דא עקא, כי ביום 29/10/12 עת עשתה בתו של התובע דרכה למשרד עורך דין ליפר לצורך חתימה על כתב הערבות קיבלה מיסרון ממר דרור כי הדירה הושכרה לדייר אחר. תוכן המסרון היה " היי רחל, הודיעו לי ממשרד עורכי הדין שהדירה נתפסה ע"י משהו אחר. צר לי". פניות בתו של התובעת לנתבעת ולעו"ד ליפר לא הועילו והיסבו לתובע נזקי הסתמכות ועוגמת נפש רבה שכן, לתובע נותרו ימים ספורים לפינוי דירתו הקודמת ומשכך בסופו של יום ובשל סד הזמנים הקצר עד למועד פינויו נאלץ לשכור דירה חלופית בתנאים גרועים יותר.
5.הנתבעת מכחישה בכתב הגנתה את טענות התובע. לטענתה, לא נחתם עם השוכר הסכם שכירות. לנתבעת לא היה כל אינטרס כלכלי או העדפה של דייר זה או אחר. מר דרור, הדייר היוצא, הציג תחילה את התובע כדייר פוטנציאלי- מחליף במקומו ואולם נוכח התמהמהות התובע ובתו ראה לשלוח לבתו של התובע מיסרון כדלקמן "אני מבין שעדיין לא פיקסס לעו"ד, אין לי זמן לחכות לך, אני מתקדם עם משהו נוסף שרוצה את הדירה. לידיעתך". התובע ניהל במקביל משא ומתן על שני נכסים וביכר כפי הנראה דירה אחרת על פני דירתה של הנתבעת וחתם על הסכם שכירות בדירה חלופית ביום 2/11/12. עוד מציינת הנתבעת, כי בכתב התביעה מציין התובע, כי מענו ברחוב סמדר 12 בעוד שבחוזה השכירות הדירה החלופית מצוייה ברחוב תרצה. כמו כן, חשבון החשמל והסכם השכירות של הדירה ברחוב תרצה רשומות על שם בתו של התובע.
6.ביום 11/7/13 התקיים דיון במעמד הצדדים במסגרתו שבו הצדדים על טענותיהם ומסרו את גירסאותיהם. הצדדים לא טרחו לזמן שני עדים רלבנטיים מאוד שהיה בעדותם כדי לשפוך אור על הנסיבות האופפות מקרה זה, מר דרור, הדייר היוצא וגב' לילך נציגת הנתבעת. למעשה העדה הרלבנטית היחידה שהעידה בפני אודות נסיבות תיק זה ומסרה גירסה מידיעתה האישית הינה בתו של התובע גב' חלי אייבס, אשר עדותה נמצאה עדות מהימנה וקוהורנטית אשר לא רק שלא נסתרה, אלא, נתמכה אף בראיות שצורפו לכתב התביעה בדמות מיסרונים בתאריכים הרלבנטיים ומסמכים רלבנטיים כפי שיפורט להלן. עדותה של גב' חלי אייבס אף נתמכה בעיקרה אף בעדותו של מר קרוליק, מנהל הנתבעת.
דיון ומסקנות:
7.לא הייתה מחלוקת בין הצדדים, כי נוהל משא ומתן ביניהם לצורך כריתת הסכם שכירות להשכרת דירת הנתבעת. אין אף חולק, כי הסכם זה לא נחתם בסופו של יום על ידי שני הצדדים, אלא, על ידי התובע בלבד ובין לבין הנתבעת התקשרה עם שוכר אחר תחתיו. בנוסף, אין חולק, כי נותרה רק דרישת הנתבעת לחתימת ערבה נוספת לצורך השלמת הסכם השכירות מבחינת הנתבעת. המחלוקת בין הצדדים נסובה, איפוא, סביב שאלה עובדתית אחת כאשר נציג הנתבעת טען, כי הערבה מטעם התובע בוששה לבוא ועל כן, נחתם הסכם שכירות עם דייר חלופי. אין בידי לקבל טענות הנתבעת בעניין זה. ראשית ועיקר, הנתבעת לא טרחה לזמן לעדות את הפקיד מטעם עו"ד ליפר שטיפל בהחתמת התובע והערבה הראשונה. שכן, עו"ד ליפר הודה בעדותו, כי לא היה נוכח בפגישה זו. אין ספק, כי עדותו של הפקיד הנ"ל הייתה מרכזית ורלבנטית ביותר לבירור הסכמות הצדדים בנושא הערבה השנייה. כמו כן, הנתבעת לא טרחה לזמן את גב' לילך שניהלה את השיח עם גב' חלי אייבס. בעניין זה נותרה בסופו של יום עדותה של גב' חלי אייבס כעדות מהימנה שלא נסתרה, לפיה, סוכם כי היא תגיע יום למחרת לחתימה על כתב הערבות. אומנם, יתכן והייתה מצד התובע או גב' אייבס השתהות מסויימת או התמהמהות ואולם, מהראיות שהובאו והוצגו בפני הרי שהנתבעת אישרה את התובע כשוכר פוטנציאלי והפנתה אותו למשרד עורכי הדין וביום 28/10/12 מועד בו התובע חתם על הסכם השכירות על כל פרטיו, הפקיד שטר חוב והחתים על כתב ערבות ערבה אחת תוך שהמתינו לחתימת הערבה השנייה. מכל אלה, ניתן ללמוד על גמירות דעת על הפרטים המהותיים.
8.בנוסף, ניתן להניח נוכח נהלי הנתבעת כפי שהוצגו על ידי התובע, כי בטרם נחתם הסכם עם הדייר החלופי החדש נוהל עימו משא ומתן לכל הפחות מספר ימים לפני כן. מכאן, ניתן להסיק, כי הנתבעת ו/או מי מטעמה ניהלו משא ומתן עם צדדים נוספים במקביל ויש בכך להוות הפרת חובת הגילוי וחובת תום הלב החלות על צד בניהול משא ומתן. במסגרת חובת תום הלב במשא ומתן הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים אכן החילה הפסיקה את החובה להודיע לצד שכנגד על ניהול משא ומתן עם צדדים נוספים, חובה הנבחנת גם לאור השלב של המשא ומתן (ראה ת"א (ת"א) 1736/83 מישנאל חברה להשקעות ולבניין בע"מ נ' יהודה איש הורוביץ ואח' (פרסום נבו):
"חובת הגילוי קיימת כאשר המו"מ הבשיל להסכמה לחוזה וצד ב' נערך לקראת החתימה על החוזה. בנסיבות אלה חייב צד א' להודיע לצד ב' שההסכמה ביניהם אינה סופית, לבל יטעה צד ב' לחשוב כי רכישת הנכס בטוחה וכי כל אשר נותר הוא לנסח חוזה פשוט, מסוג החוזים המקובלים בעסקאות מקרקעין; או להודיע כי הוא מנהל מו"מ עם צד ג' העשוי להיות מועדף בעיניו אם תנאיו יהיו טובים מאלה של צד ב' או מכל טעם אחר שימצא לנכון".
וראה גם ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינג' פבר, חברה לבנין ואח', פ"ד מד(3), 769.
9.בהקשר זה יוער, כי הנתבעת הציגה מיסרון שנשלח מהדייר היוצא, דרור, לבתו של התובע ואולם, לא ברור באיזה שלב נשלח המיסרון הנ"ל ומכל מקום, נוכח קביעת פגישה לחתימה על הסכם ביום 28/11/12 במשרד עורכי הדין של הנתבעת, סבורני, כי אין נפקות למסרון זה ואינני רואה כיצד בנסיבות אלה הנתבעת יוצאת ידי חובתה לגילוי נאות. שכן, ברי כי במועד החתימה או מיד בסמוך לו נודע לה דבר המועמד החלופי. סביר להניח, כי לו הנתבעת הייתה מגלה לתובע דבר היות המועמד החלופי היה הוא מכלכל את צעדיו ועושה כל מאמץ מצידו ככל שהדבר היה תלוי בו. תחת זאת, הנתבעת, במחדלה, העמידה התובע בפני שוקת שבורה.
10.הפסיקה הגדירה את דרישת תום הלב כהתנהגות הוגנת המתחשבת בציפיותיו הסבירות של הצד השני, הן בעת ניהול מו"מ לקראת כריתת חוזה והן לאחריו. אין משמעות הדבר כי על הצדדים לדאוג לאינטרסים של זולתם קודם לאינטרסים שלהם, אלא ההנחה היא שכל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך עושה זאת באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ נו(3) 289, 298). באשר לפרישה ממשא ומתן, נקבע, כי גם זאת צריכה להיעשות בתום לב. פרישה שאינה מונחית משיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ועמדות הצדדים לו, תראה כחשודה בחוסר תום לב. על מנת לברר האם נעשתה ההסתלקות בחוסר תום לב, יש צורך לברר את כלל נסיבות העניין, ובפרט לבחון לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים. ככל שהצדדים קרובים יותר לחתימת החוזה המחייב, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת הפרישה מניהול המשא ומתן (ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ מו(2) 177, 186).
11.מלבד גירסה שהערבה מטעם התובע בוששה לבוא שלא הובאו כל ראיות או עדויות התומכות בה לא הצליחה הנתבעת להרים את נטל השכנוע הרובץ עליה בעניין זה. יתרה מכך, יש להניח, כי בעת שהתובע חתם על ההסכם וכמו כן, הערבה מטעמו ניהלו הצדדים דין ודברים באשר לחתימת הערבה השנייה. אין בידי לקבל טענת הנתבעת, כי התובע ניהל מו"מ במקביל עם דירה חלופית שכן, לו אילו היו פני הדברים הרי סביר להניח שלא היה מופיע לפגישה שנקבעה במשרד עורך דין ליפר יחד עם הערבה ולא היה חותם על הסכם שכירות מחייב מול הנתבעת. לאור כל האמור, סבורני כי הנתבעת ו/או מי מטעמה נהגה בחוסר תום לב בניהול המשא ומתן עם התובע בעת שמחד ניהלה משא ומתן מתקדם עם שני שוכרים פוטנציאליים במקביל ומאידך, יצרה מצג אצל התובע כי גמרה דעתה להתקשר עימו בהסכם בכך שהחתימה אותו על הסכם שכירות. יצויין עוד, כי הנתבעת לא הציגה את הסכם השכירות שנחתם עם הדייר החדש ומשכך, לא ברור מדוע זה מיהרה לחתום עם הדייר החלופי תחת קיום ההסכם עם התובע או לכל הפחות ביצוע בירור עימו באשר להתמהמהות הערבה מטעמו לבוא ולחתום על כתב הערבות.
12.באשר לשיעור הנזק - ככלל, בנסיבות בהן הפר צד למשא ומתן את חובת תום הלב זכאי הנפגע לפיצויים שליליים בלבד (ראה פרופ' ג. שלו בספרה "דיני חוזים חלק כללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט", תשס"ה, עמ' 158-156), קרי: לפיצויים שמטרתם להחזרת המצב לקדמותו. רק בנסיבות חריגות וכפי שנפסק על ידי כב' הנשיא ברק בע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, זכאי בעל דין לפיצויים חיוביים (ראה את דברי הביקורת של פרופ' ג. שלו בספרה, שם, בעמ' 162-159.
13.אין ספק שלתובע נגרמה עוגמת נפש בשל הצפייה להשכרת הדירה והאכזבה בכך שנאלץ לוותר על דירה ההולמת את צרכיו ולחפש דירה אחרת ההולמת לטענתו פחות. עם זאת, סבורני, כי אין להפריז בכימות הנזק הלא ממוני שכן , מעשה של יום ביומו ששוכרים פוטנציאליים מתמודדים על שכירת דירה בה זוכה בסופו של דבר רק אחד, מסיבות השמורות לעיתים בליבו של בעל הדירה. אין בידי לקבל את טענת התובע לתשלום שכר דירה גבוה יותר בדירה החלופית זאת בהעדר הוכחה מספקת לכך שלא היו דירות חלופיות אחרות בשכר דירה זהה ובתנאים זהים וכן, בהיות הנזקים הנטענים נזקים עקיפים או נזקים שלא הוכחו כדבעי והן בשל חובתו להקטנת הנזק. עם זאת, נוכח האמור לעיל-ראיתי לפצות את התובע בגין נזק לא ממוני בסך 2,000 ₪.
14.סוף דבר- הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 2,000 ₪, זאת, תוך 30 יום מהיום.
המזכירות תדאג לשלוח עותק מפסק הדין לצדדים בדואר רשום.
בקשת רשות ערעור לבית משפט מחוזי בתוך 15 יום.