א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו (השופטת ש' דותן) מיום 14.9.06 בע"א 2630/05, בגדרו נדחה ערעור המבקש על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין פתח תקוה מיום 17.7.05 ב- ת' 408/03.
ב. (1) למשיבים דירה בקומה ב' בבניין ברחוב המלך ג'ורג' 76 בתל אביב. למבקש דירת גג בקומה ג' באותו בניין. ביום 30.5.95 קיבל המבקש היתר בתנאים מסוימים לבניית תוספת לשטח דירתו על גג הבניין. בשל הבניה בסטייה מההיתר הוגשו נגד המבקש כתבי אישום, והוא הורשע בעבירות המיוחסות לו (בת.פ. 275-6/99; ת.פ. 01/01/0000565; ת.פ. 01/03/0002179). על שניים מפסקי הדין הוגשו ערעורים לבית המשפט המחוזי, ואלה נדחו (ע"פ 80101/04; ע"פ 80102/04(. בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון נדחתה אף היא (רע"פ 6422/04 יהודה קרשין נ' מדינת ישראל (טרם פורסם)).
(2) ביום 27.8.03 הגישו המשיבים למפקח על רישום המקרקעין כתב תביעה בשל חדירת מים לדירתם מדירתו של המבקש. חדירת המים גרמה, בין היתר, לכתמי רטיבות ולהתפוררות הטיח ונפילתו מתקרת דירתם. בדיון שנערך בפני המפקחת מירה אריאלי הגיעו הצדדים להסכם פשרה, לפיו תמנה המפקחת מהנדס מומחה שיבחן את טענות הצדדים. חוות דעתו של המהנדס שמונה (דן מרקו), העלתה כי מקור הרטיבות בקירות החיצוניים של הבניין ולא בדירת המבקש. משניתנה חוות הדעת הועבר הדיון למפקח אפרים כהן. בשל מחלוקות שהתגלו לגבי הבדיקה של המהנדס, ביקר המפקח במקום והורה לבחון אפשרויות נוספות למקור הרטיבות שבדירת המשיבים. לצורך כך, מינה מומחה מטעמו (ארז גרינברג), אך המבקש סרב לשתף עמו פעולה ולהכניסו לביתו. בתגובה, הוציא המפקח צו הקובע, בין היתר, כי להתנהגות המבקש יהיו השלכות בעת מתן פסק הדין, נוכח מניעת האפשרות להוכחת התביעה. על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 4042/04). הערעור נדחה. בקשת רשות ערעור בעניין זה, שהוגשה לבית משפט זה, נדחתה אף היא (רע"א 3663/05 יהודה קרשין נ' מדינת ישראל (טרם פורסם)). על פי חוות דעתו של המומחה, הרטיבות בדירת המשיבים נובעת מהמעטפת המוזנחת של הבניין, ומהתוספת למרזבים שחיבר המבקש לגג שבבעלותו. לנוכח זאת, קבע המפקח ביום 17.7.05, כי על המבקש לתקן מיידית את מרזבי הבניין בהתאם להמלצת המומחה, ולתקן את הסדקים והטיח החיצוני באותו צד בו הם מותקנים, זאת בהסתמך על פסיקה קודמת של בית המשפט, בה חויב המבקש לשפץ את המעטפת החיצונית של הבניין. עוד נקבע כי על המבקש להשיב למשיבים הוצאות שונות.
(3) המבקש עירער על פסק הדין לבית המשפט המחוזי (השופטת ש' דותן). בקשתו של המבקש לפסילת שופט נדחתה על ידי בית המשפט (16.1.06). ערעור שהוגש על החלטתו זו, נדחה אף הוא (ע"א 879/06 יהודה קרשין נ' תמר דן ואח' (טרם פורסם)).
(4) בית המשפט קבע כי הואיל וחוות דעתו של המומחה הצביעה על פגמים במרזבים השייכים לדירת המבקש כגורם העיקרי לרטיבות בדירת המשיבים, מוטלת החובה על המבקש לתקנם. בית המשפט השאיר על כנו את החיוב בהשבת ההוצאות למשיבים כפי שנקבע בפסק דינו של המפקח. עם זאת נקבע, כי הסדקים שנמצאו בקיר החיצוני של הבניין, מהוים, על פי סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, "רכוש משותף" - ועל כן אין המבקש נדרש לתקנם.
(5) ומכאן הבקשה לרשות ערעור.
ג. את טענות המבקש ניתן לחלק לשני מקבצי טענות. המקבץ האחד מורכב מטענות עובדתיות. בין היתר נטען, כי טעה בית המשפט בכך שסמך את ידיו על קביעותיו של המומחה לגבי המרזבים, שמעבר לכך שהן בלתי מקצועיות, לא התאפשר לו להתגונן כנגדן כראוי בהליכים הקודמים. במקבץ השני טוען המבקש טענות משפטיות, תוך שהוא חוזר על מרבית טענותיו בהליך הקודם בעניינו (רע"א 3663/05 יהודה קרשין נ' מדינת ישראל (טרם פורסם)). לטענתו, אין בסמכות המפקח להורות לו לתקן את המרזבים, שכן אינם רכוש משותף. עוד נטען, כי המפקח חרג מהמסגרת הדיונית ומסמכותו בכך שהשית על המבקש לתקן את המרזבים.
ד. (1) לאחר בחינת נסיבות העניין וטענות הצדדים, אין בידי להיעתר לבקשה.
(2) עניינו של המבקש כבר נדון בפני שתי ערכאות. כידוע, הרשות לערעור בגלגול שלישי נשקלת במשורה, ומוגבלת למקרים המעוררים שאלות בעלת חשיבות משפטית או ציבורית רחבה, שאינן תחומות למחלוקת הפרטנית שבין הצדדים (בר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה), פ"ד לו(3) 123, 128). בקשת רשות הערעור שבפני איננה נופלת בגדרן של שאלות כאלה. טענות המבקש מופנות ברובן כנגד ממצאי עובדה שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, וכידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור, ושבעתיים בגלגול ערעורי נוסף, להתערב בממצאים שכאלה. זאת, מכיוון שלערכאה הדיונית יתרון בקביעתם בשל התרשמותה הישירה מן העדים, ובמקרה בו עסקינן אף ממראה עיניים ממש, מביקור המפקח במקום; הנושא אינו במהותו חורג מעניינם של הצדדים לסכסוך הקונקרטי (רע"א 6474/99 מתתיהו צוקרמן נ' יוסף פאלוך (לא פורסם); רע"א 5727/04 שמעון בן עמי נ' שולמית ברסלב (לא פורסם)). פסקי הדין שניתנו על ידי המפקח ובית המשפט המחוזי מפורטים ומנומקים כדבעי, ודנים הם בטענות המבקש ומנתחים את התשתית שהונחה בפניהם. איני רואה מקום להתערב בקביעותיהם.
(3) אומר בקצרה מה גם לעיצומם של דברים, באשר למרזב. ס' 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 קובע כי:
""דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת."
עינינו הרואות, כי רכוש משותף מוגדר, לפחות בחלקו, על דרך האלימינציה, דהיינו, נכללים בו כל אותם חלקים של הבית המשותף שאינם מוגדרים כדירה (ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש נ' מ.ב.א. החזקות, פ"ד לה(3) 309, 317), ומשכך רשימת הפריטים המהווים רכוש משותף היא פתוחה במובן זה שניתן לגרוע ממנה ולהוסיף עליה (י' ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף, 1977 (להלן: ויסמן), 407). בין אם נאמץ את עמדתו - ככל הנראה - של השופט (כתארו אז) זיילר (ע"א 190/84 דיבון נ' הממונה על המרשם, פ"מ תשמ"ב(ב) 265, 268), לפיה הסייג כי הפריט משמש "את כל בעלי הדירות או מרביתם" מוסב רק על מתקנים (כמו הסקה או מים), ובין אם נאמץ את עמדתו של פרופ' ויסמן (ויסמן, 398; וראו גם השופטת נתניהו בע"א 233/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס, פ"ד מא (2) 561, 565) לפיה יש להחיל את הסייג על כל פריטי הרכוש המשותף הנזכרים בהגדרה, הנה מרזבים נכללים בהגדרת "רכוש משותף", רק אם משמשים הם את "כל בעלי הדירות או מרביתם". עולה מכך - וכמובן יש לבדוק את העובדות בכל מקרה לגופו - שמרזבים המשמשים את כל דירות הבית המשותף או מרביתן הם "רכוש משותף", ומרזב שהותקן כדי לשמש דירה אחת בלבד, מהוה חלק אינטגרלי הימנה ונכלל בדירה. בענייננו, על-פי הקביעות העובדתיות של המפקח, שני מרזבים יורדים מגג דירת המבקש ובשניהם קטעים מנותקים באופן שהמים נשפכים וגורמים לרטיבות בקירות. נקבע על-ידי המפקח, כי המרזבים הללו הם לכאורה רכוש משותף, ו"הבעיה אינה במרזבים עצמם, אלא דוקא בתוספת שהוסיף להם הנתבע (המבקש - א"ר) ואשר לא חובר כראוי, וממילא גם שיפוץ המרזבים נכלל לעניות דעתי במסגרת חובת שיפוץ המעטפת שהוטלה על הנתבע". בפסק דינה של השופטת דותן, לא נתקבלו טענות המבקש בעניין המרזבים, ואוסיף לכך כי המבקש לא איפשר למומחה אף להיכנס לעריכת בדיקה ראויה. התוצאה היא כי אין מקום להתערבות בקביעת המפקח באשר לאחריות לכשל במרזבים.
(4) אגב אורחא נעיר, כי סוגיה כשלעצמה היא מה דינם של אותם חלקים של המתקן המשותף המשמשים רק בעלי דירה אחת, היינו, אותם חלקים המסתעפים מהמתקן הראשי לאחת מדירות הבית. הנהוג והמקובל במרבית הבתים המשותפים, שכאשר ניתן להצביע על החלק המתפצל מן המתקן הראשי כדי לשמש דירה מסוימת, אין חלק זה "רכוש משותף", אלא חלק בלתי נפרד מהדירה. עמדה זו אומצה על-ידי המחוקק בהסדר שנקבע לגבי מתקני גז (חוק המקרקעין, סעיף 59 (ה)) ובדין האמריקאי והאיטלקי (ראו בהרחבה: ויסמן, 395-394). זו הגישה ההגיונית לגבי צנרת המשמשת בעל דירה יחיד. אלא שגישה זו - כפי שמציין פרופ' וסימן - עלולה לעמוד בסתירה לחוק המקרקעין, לפיו הבעלות על המחובר היא לבעל הקרקע שאליה הוא הוצמד, היינו, לענייננו בבעלות כלל בעלי הדירות שבבית המשותף. בסוגיה זו, שיפה היה אילו אמר המחוקק את דברו לגביה, אין אני נדרש להכריע כאן, שהרי כאמור לא המרזבים עצמם הם המקור לרטיבות, אלא נקודת החיבור הרעועה בינם לבין היציאות מדירת המבקש (פסק דין המפקח, פיסקה 16), ופשיטא שזו מצויה באחריותו של המבקש כחלק אינטגרלי מדירתו.
(5) כאמור, לא אוכל להיעתר לבקשת רשות הערעור. ומשהוחלט כך מתייתרת הבקשה לעיכוב ביצוע; ממילא לא היה מקום לדון בה, משלא קוימה הוראת תקנה 468 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984, שלפיה בית המשפט שלערעור נדרש לבקשות לעיכוב ביצוע רק משאלה סורבו בבית המשפט הקודם (ראו תקנה 467).
ניתנה היום, כ"א בחשון תשס"ז (12.11.06).
ש ו פ ט
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. לח
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,
www.court.gov.il