אחמד הואש מזארי נ' מנהל מקרקעי ישראל - נצרת עלית

פסק דין

1.בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי, בה עתרו התובעים למתן סעד הצהרתי, על פיו יוצהר על זכותם לקבל מידי הנתבעת מגרשי מקרקעין הנמצאים בחלקת מקרקעין מס' 40 בגוש 17496 ושווי ערך מבחינת ערכם למגרשי מקרקעין מס' 461 ו- 462, עליהם וויתרו התובעים לבקשת הנתבעת באמצעות נציגיה ו/או תמורת הצריפים ו/או הבניינים שהוסרו במקרקעין על פי דרישת הנתבעת כנגד שני מגרשים בחלקה 40 הנ"ל.

2.תביעת התובעים בתמצית הינה, כי התובע מס' 1 הינו אביהם של התובעים 2 – 6, ומחזיק יחד עמם בחלקת המקרקעין מס' 40 בגוש 17496, ואף מתגורר עמם בחלקה זו. ביום 01/05/95 פרסמה הנתבעת מכרז לרכישת מגרשים לבנייה עצמית בחלקה 17 בגוש 17493 הגובלת מצד אחד בכפר עידאת ומהצד השני גובלת בחלקה 40, אותה מחזיקים ומעבדים התובעים. התובעים הגישו הצעה לרכישת המגרשים הנ"ל. בהגרלה שערכה הנתבעת ביום 12/06/95, זכו התובעים 2 ו- 4 בזכות רכישת המגרשים מס' 461 ו- 462 בהתאמה. לאחר זכייתם האמורה של התובעים 2 ו- 4, פנה אליהם מר שלום כהן – פקח האחראי על אזור זרזיר מטעמה של הנתבעת, וביקשם, בשמה של הנתבעת, לוותר על המגרשים בהם זכו לטובת אנשים המקורבים אליו מכפר עידאת, בתמורה לקבלת מגרשים עבורם ועבור התובעים 3, 5 ו- 6 בחלקה מס' 40, אשר יוקצו לתובעים לאחר שתגיע הנתבעת להסדר חליפין לשביעת רצונו של אחד הבעלים של החלקה הנ"ל – מר מוחמד אחמד עוטאללה (להלן: "מר עוטאללה"), המייצג את שאר הבעלים בחלקה, ולאחר שהנתבעת תחלק את החלקה מס' 40 למגרשים. באותו מעמד הבטיח מר שלום כהן לתובע מס' 1, כי במידה והלה יסכים להריסת הצריפים הבנויים על חלקה מס' 40, כי אז יקבל בתמורה שני מגרשים לאחר שתחולק החלקה הזו, וזאת ללא תמורה. התובעים ראו במילותיו, בדבריו והבטחותיו של מר שלום כהן כהכרה בזכויותיו של התובע מס' 1 בשטח שהינו מחזיק ומעבד ונוהג בו מנהג בעלים משנת 1945.

לאור הבטחתו והודעתו של מר שלום כהן, כי הנתבעת עומדת להגיע להסכם חליפין עם מר עוטאללה, ותוך זמן קצר תקצה לתובעים מגרשים בחלקה 40, וויתרו התובעים על זכותם לרכוש המגרשים הנ"ל. לאחר שוויתרו התובעים, הועברו המגרשים לבעלותם של תושבי כפר עידאת, אשר מייד ובסמוך לכך, החלו לבנות את בתיהם על אותם מגרשים. כחודשיים לאחר שוויתרו התובעים על זכויותיהם לרכוש את המגרשים הנ"ל, פנו למר שלום כהן וביקשו לקיים את הבטחתו, אולם הוא השיב את פניהם ריקם, כיוון שמר עוטאללה אינו מעוניין להגיע עם הנתבעת להסדר. לאחר שהנתבעת כשלה במשא ומתן להגיע לידי הסדר עם מר עוטאללה, הציע מחליפו של מר שלום כהן באזור זרזיר לתובעים לבחור ולקבל כל מגרש שיבחרו באדמות זרזיר, וזאת תחת אותם מגרשים שעל רכישתם וויתרו, אך התובעים סירבו בשל הבטחתו האמורה של מר שלום כהן.

התובעים טענו עוד, כי הם רכשו את זכויותיהם במקרקעין נשוא התביעה, מכוח התיישנות רוכשת ובהתאם לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותמני. התובעים נהגו במקרקעין מנהג בעלים, החזיקו בהם ועיבדו אותם משנת 1945. מכאן שיש להימנע מכל רישום חדש הנוגע לזכויות במקרקעין הנ"ל.

עוד טענו התובעים, כי זכותם מעוגנת ברשות שניתנה להם מפי הנתבעת להחזיק ולהשתמש במקרקעין לצורך עיבוד חקלאי משנת 1945, וכעת מושתקת הנתבעת מלטעון כי היא יכולה לתבוע את סילוקם של התובעים מן המקרקעין. עוד הוסיפו וטענו, כי הנתבעת במשך שנים יצרה ציפייה בלב התובעים כי מערכת חכירה זו בינם לבין הנתבעת תמשיך עוד שנים רבות, וכי המקרקעין ימשיכו להוות עבורם ועבור צאצאיהם מקור פרנסה. בהסתמכם על המצג שיצרה הנתבעת, שינו התובעים את מצבם לרעה ולא דאגו לרכוש אדמה חליפית ו/או למקור פרנסה חלופי. במשך עשרות שנים השקיעו התובעים השקעה מרובה במקרקעין ושיבחו אותם.

3.הנתבעת בהגנתה ביקשה לדחות את התביעה, וטענותיה בתמצית הן, כי הצד הנדרש לתביעה הוא רשות הפיתוח ולא מדינת ישראל, וכי משנת 1971 ועד שנת 2000, השכיר המנהל לתובע מס' 1 שטח של 7000 מ"ר מתוך חלקה של רשות הפיתוח, וזאת על פי חוזי שכירות המתחדשים מדי שנה, כשמטרת השכירות: עיבוד חקלאי, גידולי שדה, וכי חזקתם של התובעים בחלקה נגזרת מחוזי השכירות שנחתמו עם התובע מס' 1.

הנתבעת טענה עוד, כי התובע מס' 1 מתגורר בבית שבנה למגוריו במגרש מס' 613 בגוש 17493 חלקה 17, שהוחכר לו ע"י המנהל על פי חוזה חכירה מיום 25/11/81. הנתבעת טענה עוד, כי המפקח לא הבטיח מאומה לתובעים, ומה עוד שאינו מוסמך לכך. התובעים וויתרו על זכייתם בהגרלה מסיבותיהם הם. הנתבעת טענה עוד, כי המנהל על פי חוק וכן על פי המדיניות הקרקעית שנקבעה ע"י מועצת מקרקעי ישראל, אינו יכול להתחייב להעברת בעלות במקרקעי ישראל או לעשות בהם עסקה, אלא לפי הנוהלים המעוגנים בחוק.

הנתבעת דחתה את טענת ההתיישנות הרוכשת של התובעים, וטענה כי חזקה נוגדת, מעולם לא אירעה, באשר החזקה של התובעים בקרקע הייתה לפי חוזי שכירות עונתיים המתחדשים מדי שנה, ולפיכך מירוץ ההתיישנות מעולם לא החל לבוא. הנתבעת טענה עוד, כי אין כל זכויות קנייניות לתובעים, ואף אין בידם שום אובליגציה מאת המנהל למסור להם בעלות בחלקה נשוא התובענה.

4.בתיק הנדון לא נשמעו ראיות. תחילה הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית בצירוף מסמכים, לאחר שהוגשו התצהירים, המפקח מטעם המנהל מר שלום כהן ז"ל הלך לעולמו. בישיבת בית המשפט ביום 28/12/09 הגיעו הצדדים לידי הסדר דיוני, אשר ניתן לו תוקף של החלטה, על פיו ב"כ הנתבעת משכה מצד אחד את התצהירים מטעמה, ומאידך וויתרה על חקירת המצהירים מטעם התובעים, עם זאת הוסכם בהסדר הדיוני, כי ב"כ הנתבעת תצרף לסיכומיה את חוזי החכירה והשכירות ונסח רישום היסטורי. עוד הוסכם בהסדר הדיוני, כי בית המשפט יתן פסק דין לאחר שיגישו הצדדים סיכומים, ועל סמך התצהירים מטעם התובעים עם נספחיהם, וכן המסמכים אשר הוגשו מטעם הנתבעת.

5.כעולה מההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים וניתן לו תוקף של החלטה, הרי אין מחלוקת בין הצדדים לעניין העובדות הנטענות בתצהירי התובעים, על כן ראוי לבחון ולנתח את טענות הצדדים על סמך העובדות המפורטות בתצהירי התובעים, ובכפוף למסמכים שהוגשו על ידי הנתבעת. להלן אדון בטענות התובעים:

א.הבטחה שלטונית:

העובדות עליהן נשענת טענת התובעים להבטחה שלטונית, מפורטות היטב בתצהירי התובעים, כאשר בתצהיר התובע מס' 1 נטען בהקשר של טענה זו כי ביום 01/05/95 פרסם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מכרז לרכישת מגרשים לבנייה עצמית בחלקה 17 בגוש 17493 הגובלת מצד אחד בכפר עידאת ומהצד השני גובלת בחלקה 40, אותה הוא ובניו התובעים מחזיקים ומעבדים. שני בניו התובעים מס' 2 ו- 4 היו מעוניינים לרכוש זכויות בעלות במגרשים שהוצעו למכרז, והגישו הצעה לרכישת המגרשים הנ"ל, בהגרלה שערך המנהל ביום 12/06/95, זכו שני בניו הנ"ל בזכות לרכוש את המגרשים מס' 461, 462 בהתאמה. לאחר זכייתם האמורה, פנה אל התובעים 2 ו- 4 המפקח מטעם המנהל מר שלום כהן (להלן: "המפקח"), אשר שימש אז כאחראי על אזור זרזיר מטעמו של המנהל, וביקש מבניו הנ"ל בשמו של המנהל, לוותר על המגרשים בהם זכו לטובת אנשים מקורבים אליו מכפר עידאת, ובתמורה יקבלו בניו הנ"ל וכן בניו האחרים התובעים 3, 5, ו- 6 מגרשים בחלקה 40 אשר יוקצו להם לאחר שהמנהל יגיע להסדר חליפין לשביעת רצונו של מר עוטאללה, אשר מייצג את שאר הבעלים בחלקה, ולאחר שהמנהל יחלק את החלקה מס' 40 למגרשים. באותו מעמד הבטיח המפקח לתובע מס' 1 כי היה ויסכים להריסת הצריפים הבנויים על חלקה 40, יקבל התובע מס' 1 הוא ובניו התובעים, שני מגרשים לאחר שתחולק החלקה, כל זאת ללא כל תמורה. התובע מס' 1 הצהיר עוד, כי ראו בהבטחותיו ודבריו של נציג המנהל הנ"ל, כהכרה בזכויות התובע מס' 1 בשטח שהוא מחזיק ומעבד משנת 1945 ועד ליום מתן התצהיר. התובע מס' 1 הצהיר עוד, כי בניו התובעים נאותו להסכים להצעתו של המפקח, וויתרו על זכותם לרכוש את המגרשים הנ"ל, וזאת לאור הבטחותיו של המפקח כי המנהל עומד להגיע להסכם חליפין עם מר עוטאללה תוך זמן קצר, אז יקצה לתובעים ביחד 6 מגרשים בחלקה 40. לאחר שוויתרו בניו התובעים על זכויותיהם במגרשים הנ"ל, הועברו המגרשים לבעלותם של תושבי כפר עידאת, ואלה החלו מייד ובסמוך לכך לבנות את בתיהם על אותם מגרשים. כחודשיים לאחר שוויתרו בניו התובעים הנ"ל על זכויותיהם לרכישת הבעלות במגרשים, פנו בניו, התובעים, למפקח ודרשו ממנו לקיים את הבטחתו, אך המפקח השיב כי אין ביכולתו לעשות כן, שכן מר עוטאללה אינו מעוניין להגיע עם המנהל להסדר. עוד הצהיר, כי במהלך של ארבע שנים בערך, ניהלו התובעים מגעים עם המינהל והמפקח מטעמו, במטרה לגרום למינהל לקיים את הבטחתו, אך גם המינהל השיב את פניהם ריקם. התובעים לא השלימו עם תשובות המנהל, פנו למר עוטאללה על מנת לברר את טענות המפקח של המנהל, על פיהן הוא מסרב להגיע לידי הסדר עם המנהל, אולם מר עוטאללה לא רק ששלל אפשרות זו, אלא אף הסכים לרשום מכתב למנהל בו הוא מצהיר על נכונותו להסכים לכל הצעת חלוקה שיציע המנהל בנוגע לחלקה 40, בתנאי שחלקתו וחלקת שאר הבעלים לא תהא מחולקת, ולחילופין הצהיר על נכונותו לקבל מהמנהל אדמה חלופית בכל מקום שיציע המנהל. בהמשך פנה המנהל למר עוטאללה והציע לו לקבל את חלקה המערבי של החלקה, והמנהל יקבל את חלקה המזרחי, ומר עוטאללה דחה הצעה זו, לאחר שהתברר לו כי קיימת תכנית עתידית לסלילת כבישים בחלקה המערבי של החלקה, דבר אשר יחלק שטחו ו/או יגרום להפקעתו. לאור האמור, הציע מחליפו של המפקח באזור זרזיר לתובעים לבחור ולקבל כל מגרש שיבחרו באדמות זרזיר תחת אותם מגרשים אשר וויתרו עליהם, אולם התובעים סירבו בשל הבטחתו האמורה של המפקח ובשל רצונם לבנות את בתיהם בשטח אותו הם מעבדים, מחזיקים ונוהגים בו מנהג בעלים מזה עשרות שנים.

התובע מס' 2 מסר פחות או יותר תצהיר זהה לתצהירו של התובע מס' 1, על כן אינני רואה מקום לחזור על הדברים. שני התובעים הוסיפו וציינו בתצהיריהם כי ראו במפקח של המנהל כנציג המנהל ובעל סמכות חוקית להתחייב בשמו של המנהל ולהבטיח להם כפי שהבטיח. התובעים קיבלו את הצעת הנתבעת ונציגיה תוך וויתור על טענותיהם על בעלות בחלק הנותר מהמגרשים הנ"ל, והמנהל אינו יכול להתעלם מכך. לדידם של התובעים, לא קיימים "צרכי ציבור חיוניים" אשר יש בהם להצדיק ביטולה של ההתחייבות הנ"ל וחזרה ממנה. ב"כ התובעים בסיכומיו המפורטים, טען כי בנסיבות המקרה שלפנינו התקיימו כל הקריטריונים אשר הוגדרו בפסיקה להחלת ההבטחה השלטונית. לשיטתו, נציגיו של המנהל פעלו ופועלים מטעמו, אלה הינם הגורמים המוסמכים לקבל החלטה וליתן הבטחה שלטונית, הוא הדין לגבי המפקח. הוא הוסיף וטען, כי על פי הפסיקה הישראלית, אפילו מקום שהבטחה שלטונית ניתנה שלא בסמכות, הרי עדיין ניתן להכשירה בדיעבד. עוד טען, כי לאור הבטחת המפקח, וויתרו כאמור התובעים על זכותם לרכוש את המגרשים שזכו בהם מטעם המנהל, ועל ידי כך הם שינו את מצבם לרעה בעקבות וויתורם, כאשר הם איבדו את זכותם שלא ביוזמתם מבלי לקבל דבר בתמורה לכך. עוד טען כי אם התכוון המנהל להעניק תוקף משפטי לוויתורם של התובעים כדי להשתמש במקרקעין עליהם וויתרו, בוודאי שהתכוון באותה נשימה להעניק תוקף משפטי להבטחה שניתנה מפיו על ידי גורמיו הרלוונטיים לתובעים בקשר לוויתור הנ"ל שהינו בעל משמעות רצינית והשלכות משפטיות ועובדתיות בשטח. ב"כ התובעים הוסיף וטען בסיכומיו, כי ביכולת המנהל לקיים את הבטחותיו שניתנו בשמו על ידי מי מטעמו לתובעים, וכי לא קיימים צרכי ציבור חיוניים אשר יש בהם כדי להצדיק ביטולה של התחייבות הנתבעת או חזרה ממנה.

מנגד, ב"כ הנתבעת בסיכומיה ביקשה לדחות את טענות התובעים. לשיטתה, לא הביאו התובעים ראיה כלשהי לביסוס הטענה בדבר קיומה של הבטחת המפקח, התובעים לא הביאו כל תימוכין בראיה כלשהי, ואף לא במסמך כלשהו שיתמוך בטענה כי המפקח נתן הבטחה. הנתבעת טענה עוד, כי המפקח אינו מוסמך להבטיח בשם המנהל, וגם לא היה בידו לממש הבטחה כזו. עוד טענה, כי אין בסמכות המפקח להבטיח מסירת בעלות במקרקעי ישראל, הבטחה כזו היא בלתי חוקית, ומנוגדת להוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל, חוק חובת המכרזים ומדיניות הקרקעות שנקבעה ע"י מועצת מקרקעי ישראל. עוד הוסיפה וטענה, כי במועד מתן ההבטחה הנטענת, חלקה 40 הייתה קרקע חקלאית ומעובדת ע"י התובע מס' 1, ולא קרקע לבנייה, וכי החלקה רשומה עד היום בבעלות משותפת בין רשות הפיתוח לבין אנשים פרטיים כעולה מנסח רישום, וכי לא קיים פירוק שיתוף בין הבעלים המשותפים. בנוסף טענה, כי בתקופה משנת 1971 ועד שנת 2000, השכיר המנהל לתובע מס' 1 בלבד מפעם לפעם ולשם עיבוד חקלאי בלבד, שטח לא מסויים מתוך חלקה 40, וקיומם של חוזי החכירה העונתיים שוללים את טענת התובעים לקיומה של אותה הבטחה שלטונית, חוזי החכירה העונתיים לא העניקו לתובע מס' 1 זכויות קנייניות בחלקה. עוד טענה, כי התובע מס' 1 גר בבית שבנה למגוריו במגרש מס' 613 בחלקה 17, שהוחכר לו ע"י המנהל על פי חוזה חכירה מיום 25/11/82 לתקופה של 49 שנים החל מיום 20/03/77.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, עיינתי בכל המסמכים שהונחו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי התובעים לא הוכיחו את קיומה של הבטחה שלטונית ואלה נימוקיי:

1.מנסח רישום היסטורי של חלקה 40 בגוש 17496 (להלן: "החלקה") עולה, כי המדובר בחלקה אשר שטחה הינו 21005 מ"ר, אשר עברה הליכי הסדר בתאריך 29/10/46, בעקבות הליכי ההסדר, נרשמה החלקה בשלמות בשם משפחת עוטאללה, אולם בתאריך 28/10/1953 ובעקבות עסקת מכר, נרשמה מחצית חלקה זו בשם רשות הפיתוח, וכיום רשומים 15/24 חלקים בשם רשות הפיתוח והיתרה רשומה בשם משפחת עוטאללה (ראה נסחי רישום אשר צורפו לסיכומי הנתבעת), על כן טענת התובעים כי המנהל איפשר להם להחזיק בחלקה ולעבדה משנת 1945 (ראה סעיף 36 לתצהיר התובע מס' 2), יש לדחות משני טעמים, האחד שהמנהל לא היה קיים אז וכפי שידוע על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, המנהל הוקם בשנת 1960, ושנית החלקה עברה הליכי הסדר בשנת 1946, בעקבותו נרשמה החלקה בשלימות בשם משפחת עוטאללה והיא זו שהייתה צריכה ליתן את הרשאתה והסכמתה לתובעים להחזיק בחלקה, דבר אשר לא הוכח כלל וכלל.

אציין בהקשר זה של החזקת החלקה ע"י התובע מס' 1, הוא טען בסעיפים 6 (ב) + (ג) לתצהירו, כי בשל נסיבות מיוחדות שנוצרו לאחר קום המדינה, ובאישור נציגי הנתבעת, הוא נדרש לרכוש שטח של 7 דונמים מהחלקה עליה הוא יושב ומתגורר, וזאת על פי חוזה חכירה שמתחדש מדי שנה, וכי הוא רואה בחוזה החכירה השנתי כחוזה פורמלי שאין ביכולתו לפגוע בזכויותיו כבעלים וכמחזיק בחלקה במשך שנים רבות ללא כל השגות או עוררין. גם טענות אלה דינן להידחות, וזאת כפי שיפורט להלן.

2.התובעים העלו במסגרת הסעיפים הנ"ל, טענות בעלמא ללא כל תימוכין, הם טענו ליצירת נסיבות מיוחדות לאחר קום המדינה, לא הסבירו ולא הוכיחו מה כוונתם לנסיבות המיוחדות הנטענות. בנוסף הם טענו, כי הם נדרשו ע"י נציגי הנתבעת לרכוש 7 דונמים מהחלקה. גם טענה זו הועלתה באופן סתמי, התובעים לא הניחו בפניי כל ראיה אשר יש בה כדי להוכיח את טענתם בדבר אישור נציגי הנתבעת לרכוש 7 דונמים מהחלקה.

זאת ועוד, התובע מס' 1 טען כי הוא מתגורר בחלקה זו, אולם טענה זו סותרת באופן חזיתי את העובדה כי בתאריך 25/11/1982 חתם על חוזה חכירה עם המנהל, על פיו הוא חכר, מאת המנהל ביום 26/03/78 על פי הסכם פיתוח ולתקופה של 49 שנה, מגרש בשטח של 658 מ"ר בחלקה 17 גוש 17493 למטרת בניית בית מגורים עבורו (ראה חוזה החכירה שצורף לסיכומי הנתבעת). אף טענת התובע מס' 1 כי הוא ראה בחוזי החכירה השנתיים כחוזים פורמליים, נטענה באופן סתמי ללא כל תימוכין, הרי על פי חוזי החכירה השנתיים אשר צורפו לסיכומי הנתבעת, התובע מס' 1 חכר תחילה מאת המנהל שטח של 10502 מ"ר מהחלקה והחל משנת 1982 חכר התובע מס' 1 מאת המנהל שטח של 7 דונמים מהחלקה. מעיון בחוזים אלה עולה, כי לא נרשמה בהם כל הסתייגות או הערה של התובע מס' 1 לגבי זכויותיו בחלקה. נהפוך הוא, בחוזים אלה נאמר במפורש, כי התובע מס' 1 חוכר את הקרקע למטרת עיבוד חקלאי ולגידולים חד שנתיים, ואף בחוזים משנת 1982 נאמר במפורש כי ידוע לתובע מס' 1 בצורה ברורה ביותר, כי המדובר בחלקה הנמצאת בבעלות במושאע בין המנהל לבין שותפים שאינם צדדים לחוזים אלה, והוא מקבל על עצמו את כל הסיכונים והאחריות הנובעים מכך. משמעות הדבר, חתימת התובע מס' 1 על החוזים השנתיים הנ"ל, שוללת לחלוטין את טענתו כי הוא ראה בחוזים אלה כחוזים פורמליים. מעבר לכך, כאמור, התובעים לא הניחו בפניי בדל של ראיה אשר יש בה כדי לבסס או לתמוך בטענה זו, על כן דינה של טענה זו להידחות.