אורון-שערים בע"מ נ' טל והדס בע"מ

פסק דין

מבוא

הנתבעת הייתה בעלת זכויות חכירה מהוונות במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 9, 10 ו-22 בגוש 17082 וכחלק ממגרש 26 חלק 4 לפי תוכנית מפורטת, בשטח של כ-3,996 מ"ר, הכוללים מבנה תעשייה בשטח מבונה של כ-2,100 מ"ר (להלן:"הנכס"). בין התובעת לבין הנתבעת התנהל משא ומתן לרכישת הנכס, שהתחיל בחודש 9 או 10 בשנת 2009. לאחר שהמשא ומתן נמשך כחודשיים-שלושה, הודיעה הנתבעת לתובעת על הפסקת המשא ומתן ביניהן. כשבועיים לאחר מכן נחתם בין הנתבעת לגורם שלישי הסכם מכר ולפיו מכרה הנתבעת לאותו גורם שלישי את הנכס בסכום של 3.5 מיליון ₪, כ-300,000 ₪ מעל הסכום שסוכם עקרונית בין התובעת לבין הנתבעת.

בכתב התביעה טענה התובעת, כי הודעת הנתבעת על חזרתה מן המשא ומתן ומכוונתה למכור לה את הנכס ניתנה לאחר שסוכמו כל תנאי ההסכם ולאחר שבעצם נכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב. על כן, הודעה זו מהווה הפרה של ההסכם, אשר מזכה אותה בפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה עקב אותה הפרה. בסעיף 14 לכתב התביעה טענה התובעת, כי מתן היתר לנתבעת לבטל את העסקה או לשנותה בשלב שלאחר גמירת הדעת מהווה "הרס מוחלט של הלכת תום לב במו"מ". התובעת טענה לנזק העולה על 640,000 ₪ שנגרם לה עקב הפרת ההסכם, אך מטעמי אגרה היא העמידה את תביעתה על סך 130,000 ₪ בלבד.

הנתבעת כפרה בטענות התובעת לעניין כריתת הסכם בין הצדדים ולעניין קיומה של גמירת דעת להתקשר בקשר חוזי מחייב. לטענתה, המשא ומתן התנהל במשך כשלושה חודשים מבלי שהייתה כל התקדמות ממשית ובשל כך היא הודיעה לתובעת על הפסקת המשא ומתן. הנתבעת כפרה אף בטענות התובעת לקיומו של קשר כלשהו בין העסקה שנכרתה בשלב מאוחר יותר עם אותו גורם שלישי לבין הפסקת המשא ומתן שהתנהל עם התובעת. לטענתה, נודע לה על כוונת הגורם השלישי לרכוש את הנכס רק לאחר שהמשא ומתן בינה לבין התובעת "התפוצץ" ולאחר שהודיעה לתובעת על הפסקת המשא ומתן עמה.

השתלשלות העניינים

ביום 5/10/09 התקיימה פגישה בין אלי ויעל תייר (הבעלים של החברה הנתבעת) לבין רונן ניר (הבעלים של החברה התובעת) בה סיכמו הצדדים, באופן עקרוני, על מכירת הנכס לתובעת בתמורה מוסכמת של 3.2 מיליון ₪ בתוספת מע"מ. כשבועיים לאחר מכן שלחה התובעת לנתבעת, ביום 21/10/09, הצהרת כוונות בה הביעה התובעת את נכונותה לרכוש את הנכס בתמורה שסוכמה. בכותרת ההצהרה נרשם: "הסכם זה בלתי מחייב".

לאחר מכן פנו כל אחד מהצדדים לעורך דין, וביקש ממנו לייצג אותו בהליכי המשא ומתן ובמלאכת ניסוח הסכם המכר. התובעת פנתה לעורך דין אבן אור, ואילו הנתבעת פנתה לעורך דין שלומי עמירם. עורכי דין אלה מייצגים את הצדדים גם בתביעה שלפני.

ביום 14/10/09 נשלחה לתובעת טיוטה ראשונה של הסכם שנערכה על ידי עו"ד שלומי עמירם. ביום 2/11/09 שלח עו"ד אבן אור לעו"ד שלומי עמירם מכתב בו הוא מפרט את ההערות שלו לטיוטה ואת השינויים שהוא מבקש להכניס לטיוטה. ביום 8/11/09 ערך עו"ד שלומי עמירם טיוטת הסכם שניה ושלח אותה לעו"ד אבן אור בצירוף מכתב בו צוין כי הערות רבות שהעיר עו"ד אבן אור במכתבו מיום 2/11/09 טעונות הבהרה, וכי הוא מציע לשוחח טלפונית על מנת ללבן אותן. עוד נאמר באותו מכתב, כי "נוסח התיקונים כפוף לאישורה של הנתבעת, אשר טרם ראתה אותם". בעקבות הטיוטה השניה ערך עו"ד אבן אור טיוטה שלישית ושלח אותה לב"כ הנתבעת ביום 9/11/09.

בהמשך התנהלו מגעים בין הצדדים אשר כללו חילופי מכתבים בין ב"כ הצדדים בנוגע לסעיף הפיצוי המוסכם שהתובעת הייתה אמורה לשלם לנתבעת אילו היה נחתם הסכם מכר, אך התובעת הייתה מודיעה על ביטולו מהטעם שלא התקבל מימון של הבנק לעסקה. המכתב האחרון שנשלח בעניין זה לפני הפסקת המשא ומתן, היה של ב"כ התובעת מיום 25/11/09 בו הוא הציע להעמיד את סכום הפיצוי המוסכם על סך 50,000 ₪.

משלא נפתרה מחלוקת זו בין ב"כ הצדדים, התנהלה ביום 29/11/09 שיחת טלפון בין רונן יאיר לבין יעל תייר בה הסכימו הצדדים כי הפיצוי המוסכם שהתובעת תשלם, במקרה שהחוזה ייחתם אך לא יתקבל מימון מהבנק לביצוע העסקה, יעמוד על סך 100,000 ₪.

ביום 3/12/09, ארבעה ימים בלבד לאחר השיחה שניהלו יאיר ויעל לעניין גובה הפיצוי המוסכם, הודיע ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת, כי מרשתו "איננה מעוניינת בעסקה על תנאי", וכי "מטעם עיקרי זה" אין בכוונת הנתבעת להמשיך במשא ומתן.

בעקבות אותה הודעה שלח ב"כ התובעת, באמצעות הפקסימיליה, לב"כ הנתבעת מכתב מיום 4/12/09, בו נאמר, כי במהלך השיחה שנוהלה בין יעל לבין רונן "גם הקצוות הקטנים שנותרו נפתרו" ולפיכך, הוא עמד על כך שהסכם בין הצדדים ייכרת בתוך מספר ימים, אחרת תוגש על ידי התובעת תביעה "לאכיפת ההסכם כפי שגובש והוסכם".

הסכם בין הצדדים לא נכרת, וביום 15/12/09 נכרת בין התובעת לבין חב' אבירם פ. תעשיות בע"מ הסכם מכר ולפיו מכרה התובעת את זכויותיה בנכס לאותה חברה, בסכום של 3.5 מיליון ₪ + מע"מ.

התובעת לא הגישה תביעה לאכיפת הסכם, ובמקומה הגישה תביעה כספית. בסעיפים 12 ו-13 לכתב התביעה טענה התובעת, כי בין הצדדים נכרת הסכם מכר מחייב, וכי הסיבה היחידה שגרמה לתובעת שלא להגיש תביעה לאכיפת ההסכם הייתה הודעת הנתבעת כי כרתה הסכם מכר עם גורם אחר. לטענתה, אילו הייתה מגישה תביעה לאכיפת ההסכם, הנתבעת הייתה מבקשת מבית המשפט להורות על הפקת עירבון להבטחת ההוצאות שייגרמו לה אם יימנע ממנה לקים את הסכם המכר עם הקונה האחר. בקשה כאמור, כך נטען, אילו הייתה מוגשת הייתה קרוב לוודאי מתקבלת, ולפיכך העדיפה התובעת להגיש תביעה כספית.

האם נכרת הסכם מחייב

לא מצאתי ממש בטענות התובעת בדבר כריתת הסכם מחייב בין הצדדים. כמפורט בהרחבה לעיל, הצדדים פנו לעורכי דין על מנת שאלה ייצגו אותם בהליכי המשא ומתן וניסוח הסכם מכר. בין עורכי הדין הוחלפו טיוטות, אשר בכותרת כל אחת מהן נרשם במפורש, כי מדובר ב"טיוטה לצרכי משא ומתן (לא לצורך קיבול)". כך נרשם בשתי הטיוטות שהוכנו על ידי ב"כ הנתבעת וכך גם נרשם בטיוטה שהוכנה על ידי ב"כ התובעת עצמו. בכך גילו הצדדים את דעתם כי כל עוד לא הגיעו עורכי הדין לנוסח מוסכם אשר מקובל על הצדדים עצמם, וכל עוד לא נחתם הסכם, אין לראות בטיוטות אלה משום הסכם מחייב.

יתרה מכך, גב' יעל תייר העידה בתצהירה ובחקירתה לפני, ועדותה בעניין זה הייתה מקובלת עליי, כי מכיוון שמדובר בעסקה גדולה, היא פנתה לעורך דין על מנת לייצג אותה ולייעץ לה בכל דבר, וכי היא סמכה עליו בכל דבר ועניין, לרבות בתנאים שיש להכניס לתוך ההסכם בטרם ייחתם. יעל הסבירה, כי לאחר אותה שיחת טלפון שניהלה עם רונן ביום 29/11/09, היא שוחחה עם בא כוחה, וזה הסביר לה, כי מלבד נושא הפיצוי המוסכם במקרה שהתובעת לא תקבל מימון מהבנק, נושאים רבים וחשובים מאוד מבחינתה טרם סוכמו עם התובעת. כך למשל, התברר לה כי טרם סוכם גובה הסכום שיוחזק בנאמנות אם במועד מסירת החזקה לא יהיו בידי הנתבעת כל האישורים; בעוד שהתובעת דרשה שיוחזק בנאמנות סכום העולה על 900,00 ₪ (500,000 ₪ בגין המס הצפוי על העסקה - 10% משווי העסקה בגין הפיצוי המוסכם), הנתבעת לא הייתה יכולה להרשות לעצמה להסכים לדרישה זו, לאור העובדה שהיא ביקשה למכור את הנכס בשל מצוקה כספית לה היא נקלעה והזדקקותה לכסף מזומן באופן מיידי על מנת "לשחרר את הלחץ" שבו היא הייתה נתונה.

זאת ועוד, בטיוטה השלישית שנערכה על ידי ב"כ התובעת צוין, כי גם אם הצדדים היו מגיעים להסכמה בכל הנקודות שבמחלוקת, התובעת לא הייתה חותמת על ההסכם, אלא לאחר שהטיוטה המוסכמת תועבר לבנק של התובעת והבנק יאשר את מתן ההלוואה על סמך הטיוטה שתועבר לעיונו. הליך זה אמור היה להימשך לפחות 10 ימים מיום סיכום כל תנאי ההסכם, וגם לעניין זה הנתבעת לא הייתה יכולה להסכים לאור המצוקה בה הייתה שרויה.

בין הצדדים אף הייתה מחלוקת בשאלה בידי מי יוחזקו כספי הפיקדון; בעוד שהתובעת דרשה שהכספים יוחזקו בידיהם הנאמנות של בא כוחה ובא כוח הנתבעת, הנתבעת דחתה דרישה זו וסירבה שכספים שמגיעים לה יהיו נשלטים בידי עו"ד שאין לה איתו שום קשר. גם בעניין זה לא הגיעו הצדדים להסכמה.