אגבאריה נ' אגבאריה

החלטה

בתביעה שבפני עותרת התובעת לבטל הסכם למכירת מקרקעין בו מכרה לנתבע מקרקעין בשטח 2.5 דונם, וכן היא עותרת להורות על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה בלשכת רישום מקרקעין בגין אותו הסכם, בטענה לפיה ההסכם נחתם במרמה. טענה נוספת היא כי סכום מסוים נלקח ע"י הנתבע ממנה שלא כדין, ברם אין חולק כי הסעד להחזרת הכסף הינו טפל לסעדים שפורטו לעיל.

ביום 27/7/11 ניתנה החלטה על ידי בה הורתי לצדדים להודיע עמדתם בכתב בשאלת הסמכות העניינית של בית משפט זה לדון בתביעה.

עמדת התובעת היא כי תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין, כמוה ככל תביעה הנוגעת לזכויות והסמכות העניינית נקבעת לפי שווי הנכס, ובענייננו אין חולק שהשווי הוא בגבולות הסמכות הכספית של בית משפט השלום. לדעתה, רק לאחר שהועברו הזכויות מיד ליד והעסקה הסתיימה ברישום, ניתן להגדיר את התביעה כתביעה הנוגעת למקרקעין שהסמכות בה מסורה לבית המשפט המחוזי. כל עוד לא נעשה רישום ואין צורך בשינוי רישום הזכויות, הסמכות מסורה לבית משפט השלום. בעניננו זכויות הבעלות טרם נרשמו ע"ש הנתבע ולכן הסמכות היא לבית משפט זה.

הנתבע, מאידך, טוען כי בשאלת הסמכות הענינית, אין כל מקום להבחנה בין זכויות רשומות לזכויות שאינן רשומות, ושאלת שווי ההסכם כלל אינה רלבנטית.

לטענתו, בית משפט שלום מוסמך לדון בתביעות חזקה, שימוש וחלוקה של מקרקעין, ואילו בית המשפט המחוזי מוסמך לדון בכל שאר התביעות הנוגעות למקרקעין, ולכן אין לבית משפט זה סמכות לדון בתביעה הנוגעת לזכויות הבעלות מושא הסכם מכר המקרקעין.

בשאלה האם הסמכות העניינית לדון בתביעות לביטול/אכיפת הסכם מכר מקרקעין מסורה לבית משפט השלום או המחוזי, ישנן פסיקות שאינן אחידות בבתי המשפט המחוזיים, וכל צד הסתמך על פסיקה התומכת בעמדתו.

לאחר שעיינתי בתגובות שני הצדדים, אני מצטרפת לאסכולה לפיה בסוגיה זו הסמכות העניינית מסורה לבית המשפט המחוזי.

סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד – 1984, קובע כי בית משפט שלום ידון באלו: "תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינן חזקה או שימוש במטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין;".

ויובהר כי לענין הסמכות הענינית, סעיף 51(א)(2) אינו רלבנטי הואיל ולפי לשונו המפורשת הוא עוסק בתביעות אזרחיות למעט תביעות הנוגעות למקרקעין.

תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין איננה, על פי פשוטם של דברים, תביעה בדבר חזקה או שימוש או חלוקת מקרקעין, ולכן נראה כי היא בגדר תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין שבסיפא סעיף 51(א)(3).

בע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי פ"ד מה (2) 749 נקבע כי בית המשפט המחוזי, הוא ורק הוא, מוסמך לפסוק בשאלת ביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזה מכר מקרקעין, וכי כל שהוסמך בית משפט השלום -מסיבות ארכאיות- בהקשר לחוזה מכר מקרקעין, הוא לדון בשאלת החזקה או השימוש.

וראה גם ספרו של א' גורן :סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה תשיעית), תשס"ז-עמ' 17 המפנה להלכה שנקבעה בפרשת אשתר נ' נפתלי.

בה"פ (מחוזי – חי) 1199/08 שרה שוייצר נ' אילן רפאל (ניתן ביום 06.07.08) (מאגר נבו) סקר כב' הש' עמית את הדעות לכאן ולכאן בפסיקה ביחס למחלוקת בשאלת הסמכות העניינית, תוך שהוא מעדיף את העמדה הגורסת שהסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי.

הקו המנחה בהכרעה בסוגיה שם הוא השאיפה ליציבות, ודאות ובהירות, תוך חתירה לבחירת התוצאה שתביא למיעוט מחלוקות בשאלה המקדמית של הסמכות, וזאת במטרה למנוע התרוצצות של בעלי דין מערכאה לערכאה.

ההנמקה המצדיקה ראיית המחלוקת בתחום הסמכות העניינית של בית המשפט המחוזי מתבססת בעיקרה על 3 אדנים:

הראשון - כי חזקה על המחוקק שכאשר השתמש במילה "מקרקעין" ברישא לסעיף 51 (א)(3), הוא התכוון לאותו מובן גם בסיפא של אותו סעיף, וכפי שברישא אין הבחנה בין מקרקעין רשומים לבין מקרקעין שאינם רשומים, כאשר הסעד הוא של חזקה/שימוש/חלוקה, כך גם בסיפא.

המחוקק לא נקט בלשון "זכות קנין" אלא בביטוי "מקרקעין", ולכן כל תביעה הנוגעת לתביעות אחרות במקרקעין, בין אם רשומים לבין אם לא רשומים, מסורה לסמכותו של בית המשפט המחוזי.

השני - המחוקק מצא לקבוע את הסמכות העניינית בהתאם למבחן הסעד ולא לפי טיבם של המקרקעין (זכויות רשומות או זכויות אובליגטוריות). סעדים שענינם חזקה ושימוש מנותבים לבית משפט שלום ללא קשר לסכום, ואילו כל שאר הסעדים במקרקעין- למחוזי.

השלישי - ההבחנה בין זכויות אובליגטוריות במקרקעין לבין זכויות קנייניות מעוררת תילי תילים של קושיות שיש בהן כדי לסבך את מבחן הסעד כמבחן פשוט ויעיל שצריך להיקבע בעת הגשת התביעה, ולפי הסעדים שהתבקשו בה ולכן יש להעדיף את המבחן הפשוט שיוצר מכנה משותף בהיר.