אברהם ואח' נ' סבאג ואח'

פסק דין

1.יסודן של התביעה והתביעה שכנגד הוא בסכסוך שכנים בבניין (אשר אינו רשום כבית משותף) בשל בנייה של הנתבעים (והתובעים שכנגד) בגג הבניין שמעל דירת התובעים והנתבעים שכנגד ובחדר המדרגות של הבניין. סכסוך זה, שהיה צריך למצוא את פתרונו על דרך ההסכמה, מצא דרכו לערכאות.

2.הצדדים לתביעה ומהותה

התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים") הינם הבעלים של דירה מס' 13(7) בקומה ג' לרבות הגג שנמצא מעל הדירה בבית המשותף, בן שלוש הקומות בלבד, השוכן באחד מרחובות העיר אלעד. הבניין בן שתי כניסות ובו ארבע עשרה דירות. הנתבעים 1-2 והתובעים שכנגד (להלן: "הנתבעים") הינם בעלי דירה מספר 14 באותה קומה בה שוכנת דירת התובעים – היא הקומה האחרונה באותו הבניין. סלע המחלוקת נסב על עבודות שיפוץ שביצעו הנתבעים הן על גג דירתם והן על גג דירת התובעים כמו גם על בנייה של גרם מדרגות המוביל לגג מחדר המדרגות של אותו הבניין. בגין אותה בניה הוצא עבור הנתבעים היתר בניה בדיעבד לעבודות שביצעו בדירתם.

3.גדר המחלוקת

התובעים טוענים, כי הנתבעים במעשיהם בנו על גג דירתם שלא כמוסכם, הקימו את מדרגות העלייה לגג שנבנה על ידם מחדר המדרגות המשותף, תוך הקטנת שטחו מול כניסת התובעים לדירתם ולא מתוך דירת הנתבעים (כפי המופיע בתוכניות ותשריט הבניין). בבניה המתוארת, כך לטענת התובעים, גרמו הנתבעים 1-2 לנזקים כבדים לרכוש המשותף בבניין ולרכוש התובעים ועל כן דינה להיהרס.

הסעד המבוקש על ידי התובעים הוא סילוק ידם של הנתבעים מחלקים ברכוש המשותף עליהם השתלטו שלא כדין והשבת המצב לקדמותו מכוח זכות הקניין של התובעים בחלקי הרכוש המשותף, תשלום על הנזקים שנגרמו להם עקב פלישת הנתבעים לרכוש המשותף ולגג דירתם ובגין עוגמת הנפש וההוצאות שנגרמו להם.

טענות הצדדים

4.טענות התובעים והנתבעים שכנגד

התובעים טוענים, כי תביעה זו נולדה בעקבות העובדה, כי הנתבעים עשו דין לעצמם תוך שהשתלטו על רכושם ועל הרכוש המשותף. לא רק זאת, אלא שעשו כן ללא קבלת היתר מהעירייה וכך הנתבע 1 בתצהיר עדותו הראשית, "בעת ביצוע השיפוצים לא הגשתי בקשה לקבלת היתר מהעירייה ורק לאחר שנתבעתי ע"י העירייה... הגשתי בקשה לקבלת היתר בניה". גם לאחר שהוצא היתר לבניית הנתבעים בגג שמעל לדירתם בשטח של 35 ממ"ר לא הוצא כל היתר לבניית המדרגות והשתלטותם על הרכוש המשותף.

בעניין זה, מפנים התובעים להודאות הנתבע, לפיהן בהתאם לתכנון המקורי של הבניין, המדרגות לגג היו אמורות להיבנות מתוך שקע בתקרה של הדירות העליונות להבדיל ממדרגות חיצוניות, כפי שנבנו בפועל (פרוטוקול הדיון, עמ' 27, שורות 1-9 (להלן: "הפרוטוקול")). הנתבע אף מודה בעדותו, כי בנייה זו נעשתה מטעמי נוחות, שכן עדיף היה לעשות זאת דרך חדר המדרגות על פני בנייה על חשבון דירתו שלו. זאת מהטעם שבנייה מתוך הדירה מגבילה ו- "לא נותן שטח בתוך הבית".

5.לא זו אף זו, שטענת הנתבעים, לפיה התקבלה הסכמתם של הדיירים האחרים לבנייה בחדר המדרגות, הינה דבר שלא היה ולא נברא – כך לטענת התובעים. הסכמה להוצאת חלקים מהרכוש המשותף טעונה הסכמה של 100% מבעלי הדירות בהתאם לסעיף 62א' סיפא לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ולחילופין גם אם עסקינן בהרחבת דירה לפי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, די בהסכמת 75% מבעלי הדירות – והרי גם זה אינו קיים בענייננו. המדובר בבניין אחד (בן שתי כניסות) אשר על פי מספר הדירות שבו, 75% מהדיירים שווה לאחת עשרה דירות. למרות זאת, בנספח ה' לתצהיר הנתבע, שבו כביכול יש את הסכמת השכנים, ניתן למצוא בסה"כ ארבע דירות – כאשר לגבי ארבע דירות ניתן למצוא חתימות מלאות של שני בני הזוג ואילו באשר לשתי דירות אחרות קיימת חתימה של אחד מבעלי הדירה בלבד. המסקנה המתבקשת מכך היא, שאין מספיק הסכמות של בעלי הדירות שהרי דרושה הסכמה של 100% מבעלי הדירות להוצאת חלקים מהרכוש המשותף או 75% מבעלי הדירות להגדלת דירה, דהיינו יש צורך בלפחות חתימות של אחת עשרה דירות.

6.זאת ועוד. טוענים התובעים, כי הנתבעים כלל לא בקשו מהשכנים לצרף חלק מהרכוש המשותף לדירתם אלא רק לבנות בגג 35 מ"ר, כעולה מנספח ה' לתצהיר הנתבע ומפרוטוקול הדיון, עמ' 28, שורות 25-32. באותו עניין ממשיכים התובעים וגורסים, כי באם ירצו בעתיד לבנות מדרגות לגג ייאלצו לעשות זאת מתוך דירתם ועל חשבון שטחה, להבדיל משעשו הנתבעים. דבר שבוודאי יגרום להם עוגמת נפש.

7.באשר להסכמת השכנים, הנטענת על ידי הנתבעים לבניית המדרגות מתוך הרכוש המשותף, אין בה כדי להתיישב עם העובדות. עת חתמו השכנים על אותה הצהרה המדרגות טרם נבנו. בנוסח הסכמת השכנים, אין כל אזכור למדרגות ברכוש המשותף, אלא רק ל- 35 ממ"ר עליהם קיבל הנתבע היתר בדיעבד במפלס 11.6 בגג ("ברור לנו כי שטח בניה זה הינו על חשבון סה"כ השטח המותר לבניה במגרש זה"). התובעים מפרשים הסכמה זו ככזו אשר אינה כוללת את המדרגות אשר נבנו על חשבון חדר המדרגות הקיים.

8.באשר להיתר שניתן לנתבעים (נספח ו' לתצהיר הנתבע), טוענים התובעים, כי אינו כולל היתר לבניית מדרגות מהרכוש המשותף אלא מאפשר בנייה של 25 ממ"ר שטח עיקרי + מחסן בלבד וכולם במפלס 11.6, שהינו תקרת דירת הנתבעים ולא במפלס 8.6, שהינו רצפת הדירה. בפועל המדרגות מתחילות במפלס רצפת דירת הנתבעים מכאן שלטענת התובעים, אין להן כלל היתר. כל שהותר, כאמור, הוא - "שטח בניה בחלל הגג לא יעבור 25 ממ"ר שטח עיקרי ו- 10 ממ"ר שטחי שרות". בבניית המדרגות על חשבון חדר המדרגות, סגר הנתבע את הפתח בגג לכיוון הדוודים ופתח במקומו פתח חדש קטן יותר בסמוך לדלת הכניסה לדירת התובעים, בגין כך בוטל סולם העלייה לגג שהיה בצמוד לדלת התובעים. לא רק זאת, אלא שבסיפוח חדר המדרגות לדירת הנתבעים, ארון התקשורת שבחדר המדרגות נמצא כיום בתוך השטח, עליו השתלטו הנתבעים. כך שהתובעים אינם יכולים כיום לטפל בבעיות וחיבורי תקשורת של דירתם.

9.עוד בעניין נוסח הסכמת השכנים. במסמך זה לא מאוזכר כלל עניין העתקת הקולטים אלא רק בניית 35 ממ"ר. כאשר נשאל הנתבע אם יש ברשותו פרטכל המאשר את ההחלטה להעברת הקולטים, הוא השיב בשלילה (הפרוטוקול, עמ' 29, שורות 12-19 ובהמשך שורות 26-30). הפועל היוצא מכך הוא שלא יכולה להיות מחלוקת, שהנתבע פלש לרכוש המשותף בגג העליון וגרם על ידי כך לתובעים נזק בהעתקת שלושה קולטי השמש לגגו, שהרי באם ירצה בעתיד לבנות מעל גגו ולהגביה את הרעפים, ייאלץ להזיז את שלושת הקולטים הנוספים. הנתבע אף מודה בכך בפרוטוקול, בעמ' 29 שורות 20-25 ומסכים שהקולטים שהוזזו יושבו לגג מעל דירתו. התנהגותו זו של הנתבע מצביעה על כך, שעסקינן במי שעושה דין לעצמו ומצידו שהתובע הוא שישא בהוצאות הכספיות בעתיד לכשיצטרך לבנות. גם האישור ההנדסי, שהוגש על ידי הנתבע לוועדה המקומית לתכנון ובניה אלעד (נספח ו' לתצהיר התובע) מבהיר את הסיבה, שהנתבע נאלץ להעביר את הקולטים לגגו של התובע וזאת מהסיבה שבנה גג מתקרה קלה שאינה יכולה לשאת קולטים.

10.באשר לטענת הנתבעים, לפיה התובעים התירו להם לבנות על גג התובעים, טוענים האחרונים כי אין לטענה זו כל אחיזה במציאות. הנתבע טוען, כי היה לו אישור בכתב מהתובע, לפיו התיר לו האחרון לבנות על גג דירתו, אולם אין ברשותו אישור זה או העתק ממנו, שכן נותר בידי התובע בלבד (תצהיר הנתבע, סעיף 15, פסקה 2). אולם, אין זה הגיוני, לגישת התובעים, שהנתבע יבנה, ישקיע ממיטב כספו, ידאג להחתים את התובע (כדבריו) מבלי שידאג שיהיה תחת ידו לפחות העתק, אם לא המקור, של אותו אישור.

הראיה לכך שהנתבע אינו דובר אמת, היא שהאחרון הלך להקליט את התובע מתוך מטרה להשיג בשיחה הודאה מצדו בדמות הסכמה לבניה. גם מתמליל השיחה עולה, כי הנתבע מודה שכלל לא היה מסמך בכתב בקשר לבניה על גג התובע או באשר להשבת כספי השקעתו (בניגוד גמור לתצהירו של הנתבע. עמוד 9 לתמליל, שורה 6-10 "הבנתי ממך כל הבעיה הייתה שלא רשמנו את הדברים"). התובעים טוענים, כי משהתחוור לנתבע שלא יוכל להשיג מסמך בכתב מהתובע, שכן האחרון לעולם לא ייתן הסכמתו להעביר זכויותיו בגג דירתו לאחר, ניסה הנתבע ליצור עובדות מוגמרות והשתלטות בשטח. לעומתו התובע סבר כל העת, כי באין מסמך כתוב אין דבר שיחייבו כלפי הנתבע. התובע אך נעתר לבקשת הנתבע לאחסן חפציו על גג דירת התובעים עת בוצעו שיפוצים על גג דירת הנתבעים ולא נתן הסכמתו לבניה, שיפוץ, הריסה וכיו"ב.

11.ניתן למצוא תימוכין לטענת התובעים, באשר לאי קיומו של מסמך בכתב, גם בעובדה שקיים מסמך כתוב (נספח ג' לתצהיר הנתבע) במסגרתו התחייב הנתבע בפני התובע, כי ישא בכל נזק שייגרם או בכל התחייבות כספית שתיגרם כתוצאה מהפתיחה של דלת הגג או מכל פעולה אחרת שנעשתה בגג. הייתכן שדווקא מסמך מעין זה, שבא להבטיח את התובע ולא את הנתבע, ייוותר בידיו של האחרון, ולא מסמך המתיר לו לשפץ, להשקיע ולהשתמש בגג התובע בלי תשלום ואף לקבל בעתיד את כספו בחזרה. בנוסף לכך, מאשר הנתבע במסגרת חקירתו הנגדית, שאכן לא היה מסמך שכזה אלא אך נקבע מועד לעריכתו "מכיוון שסמכתי יותר מדי על השכן הטוב אבל נקבע זמן לעריכת אותו מסמך" (הפרוטוקול, עמ' 33, שורות 4-7). לטענת התובעים, גם הנתבע הבין שיש צורך במסמך בכתב לשם השתלטות או תפיסת חזקה או זכות בגג, שהם בבחינת מקרקעין וזאת בהתאם לס' 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

12.לחיזוק גרסתם מפנים התובעים לתמליל הקלטת, ממנו עולה, כי התובע סבר כל העת, שהוא זכאי לקבל דמי שכירות על השימוש במידה ויאשר לנתבע לבנות בגגו (תמליל הקלטת, עמ' 13, שורה 3; שם, עמ' 13, שורות 20-24; שם, עמ' 14, שורה 2; שם, עמ' 16, שורה 6). עוד מפנים לדברי התובע כפי שהם מופיעים בתמליל הקלטת מהם עולה, כי התובע מנסה להסביר לנתבע שככל ויעשה שימוש בגגו זה שווה כסף ולכן אין היגיון לכך שדווקא הוא יצטרך לשלם לנתבע כספים כשיפנה את הגג (שם, עמ' 17, שורות 11-25 ובעמ' 19, שורה 14).