אבן עזרא יעקב ואח' נ' ו.מח.לתכנון ובניה מחוז המרכז ואח'

פסק דין

עתירה מנהלית שהוגשה על ידי אבן עזרא יעקב ואח' (להלן:"העותרים") כנגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (להלן:"הועדה המחוזית") והועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה (להלן:"הועדה המקומית").

עיקרה של העתירה, שינוי ייעוד מקרקעין מייעוד חקלאי למגורים. הועדה המקומית אישרה את התוכנית וחזרה על עמדתה אף בכתב התגובה שהונח לפני. לטענת העותרים סירובה של הועדה המחוזית לאשר את השינוי מהווה פגיעה קשה, מתמשכת, לא סבירה ולא מידתית בזכויותיהם.

ואלה העובדות הרלבנטיות

העותרים הם בעלי מקרקעין בפתח תקווה, בחלק מחלקות 8,18,19 בגוש 6401, המצויים בדרום מערב צומת סירקין ובסמוך לדרך מספר 40. כוונתו של העותר 1 המשמש גם כיזם, ליזום תוכנית לשינוי יעוד הקרקע, ובכלל זה מקרקעי העותרים בגודל של 27 דונם, למגורים.

במסגרת התוכנית פת/1228/23ה שהוכנה, התכוונו העותרים להפוך את השטח החקלאי לשכונת מגורים בת 270 יחידות דיור (שלושה מבנים בני 30 קומות כל אחד). בנוסף מוצעים בתוכנית שטח ציבורי פתוח, שטח פרטי פתוח, שטח לבניני ציבור ודרך (להלן: "התוכנית").

המעיין בתשריט התוכנית (מוצג ח' למוצגי העתירה) ימצא כי המדובר במקרקעין בצורת משולש הכלואים בין דרך 40 הקיימת ממערב בין תוואי כביש עוקף 40 העתידי ממזרח (להלן:"כביש עוקף 40") ולבין כביש רח' ועד ארבע ארצות מצפון שהוא כביש עירוני ראשי. תוואי כביש עוקף 40 הגובל בתוכנית ממזרח הוגדר בתוכנית מתאר ארצית תמ"א 3 כרצועה לתכנון. לעת הזאת אין תוכנית מפורטת או מקומית המסדירה את הכביש העוקף ועל כן חסרים נתונים שניתן יהיה לקבוע אותם כגון הרדיוס והגבהים של הדרך ושל המחלף שיידרש לה. תמ"א 3, בסעיף 6 שבה, קובעת גם כי ראוי לשמור על רצועה לתכנון הדרך ברוחב של 300 מ"ר, וכל עוד לא נקבעה רצועת הדרך בתוכנית מתאר מקומית ובתוכנית מפורטת לא תאושר ברצועה המדוברת כל תוכנית מפורטת לבניה או לסלילה למבנה שרות או למערכות תשתית. עם זאת קובעת תמ"א 3 כי על אף המגבלה האמורה רשאי מוסד תכנון המוסמך לדון בתוכנית, באישור המועצה הארצית וועדת משנה שמונתה לכך, לאשר תוכנית בתחום הרצועה לתכנון אם נוכחו מוסד התכנון והמועצה הארצית כי לא יהיה בכך כדי לפגוע באפשרויות התכנון והביצוע של הדרך על סיווגה ובתשתיות קיימות או עתידיות הצמודות אליה.

על המקרקעין האמורים חלות התוכניות הקיימות הבאות:

א. תוכנית פת/2000 תוכנית המתאר של העיר פתח-תקווה, שעל פיה ייעוד הקרקע הינו חקלאי.

ב. תמ"מ 21/3 מייעדת את הקרקע לאזור פיתוח עירוני. במסגרת אזור כאמור השימושים המותרים הם למטרות מגורים, תעשייה, מלאכה, תעסוקה ומסחר, נופש, פנאי ותיירות, שטחים פתוחים, חינוך, תרבות, רווחה, בריאות, תחבורה ותשתיות לסוגיהם.

על רקע האמור דנה הוועדה המחוזית בתוכנית. על אף שהועדה המקומית ביקשה לאשר אותה, דחתה הועדה המחוזית את התוכנית בשל הבעיות התכנוניות הבאות:

1. ענייננו בתוכנית המציעה מגדלים בני 30 קומות ו - 270 יחידות דיור. בניה מסוג זה, בהתחשב במיקום ובמאפייני האוכלוסייה הצפויה להתגורר במקום, איננה מתאימה.

2. צפיפות המגורים המוצעת של 34 יח"ד לדונם נטו גבוהה באופן משמעותי מהצפיפות הקבועה בהוראות תמ"א 35 עבור העיר פתח-תקווה.

3. שינוי הייעוד המוצע ייצור אזור מגורים הכלוא בין עורקי תחבורה ראשיים, כולל דרכים ארציות. המתחם אינו מציע את מלוא השימושים השכונתיים הנדרשים, כגון בית ספר, דבר שעלול ליצור מפגעים בטיחותיים ואיכות חיים פחותה בשל הצורך היומיומי בחציית דרכים סואנות על מנת לקבל את השימושים השכונתיים העירוניים הנדרשים.

4. בהתחשב במיקום התוכנית ולאור תכנון תוואי כביש עוקף 40 בסמוך, רק לאחר השלמת התכנון המפורט לכביש זה, ניתן יהיה לתכנן את המתחם המוצע.

5. טרם אישור התוכנית לתוספת יחידות דיור באזור יש לערוך בדיקה תחבורתית כוללת לרבות בצומת סירקין.

דיון

העותרים חולקים על כל נימוקי הדחייה של הועדה המחוזית. כך, חולקים הם על גובה הבניינים, שעל פי דעתם האוכלוסייה האמורה להתגורר במקום היא אוכלוסיה חזקה מאוד ובניינים בני 30 קומות מתאימים להם. כן חלקו העותרים על אופן חישוב מספר יחידות הדיור יחד לדונם. על פי דעתם הצפיפות המבוקשת בתוכנית עומדת על 27 יחידות לדונם נטו. אמנם, מודים הם כי תמ"א 35 קובעת לאזור רף צפיפות של 22 יחידות לדונם נטו, אך למוסד התכנון יש רשות לחרוג מתחום זה באם השתכנע כי האוכלוסייה בשטח התוכנית מאופיינת בדרוג סוציו-אוקונומי גבוה, והקלה של 5 יחידות לדונם היא במתחם הסבירות. זאת ההקלה המתבקשת מהוועדה המחוזית. כן סומכים העותרים על כך כי מינהל החינוך העירוני סבר כי אין צורך בבתי ספר באזור. משום כך, לא תוכננו בתי ספר בתוכנית. בחציית צומת סירקין, מהשכונה המיועדת לתוך מרכז העיר פתח תקווה, אין כל בעיה מאחר שהצומת מרומזר. עוד משיגים העותרים על ההתחשבות בכביש עוקף 40 המתוכנן והצורך במחלף אשר אינו מופיע כלל בתמ"א 3 או בתמ"מ 21/3. לטענתם הם הסתמכו על חוות דעת שניתנו להם בעבר כי ניתן להמשיך ולתכנן את הפרויקט, וכאשר מונה בעל תפקיד חדש הוא התנער מחוות הדעת הקודמות באופן הפוגע בהם בצורה קשה.

לאחר שעיינתי בכל החומר שהונח לפני אני סבורה כי דין העתירה להדחות.

אין חולק כי המדובר בשכונת מגורים מתוכננת במקום שיעודם של המקרקעין הינו חקלאי, ובמשולש צר אשר שלוש צלעותיו הינן עורקי תחבורה ראשיים כמפורט לעיל. העותרים סבורים כי אוכלוסיה חזקה מבחינה סוציו-אקונומית היא שתתגורר במקום. הועדה המחוזית סבורה כי מיקום השכונה בסמיכות לשכונות של אוכלוסיה ממעמד סוציו-אוקונומי לא גבוה, דוגמת שכונת עמישב ובלינסון, ובשילוב עם צומת הדרכים הידועה כצומת סירקין, אין זה סביר כי אוכלוסיה במעמד סוציו-אוקונומי גבוה תתגורר במקום.