אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ ואח' נ' אורנשטיין ואח'

פסק דין

1. התובעת היא חברה משכנת לבניה הבנוה ויוזמת פרויקטים של בניית דירות למגורים ובכלל זה בפרויקט אביסרור בציפור בעיר מודיעין (להלן: "המוכרת"). הנתבעים כרתו עם התובעת חוזה מכר ביום 3/5/09 על פיו התובעת מכרה לתובעים דירה בת 4 חדרים מטיפוס 1-C, מס' זמני 5 בנין B, מגרש 106 (להלן: "הקונים" ולהלן "הדירה" לפי העניין). ביום 7/12/2010 הוגשה תביעה זו ובה עתרה המוכרת לסעד הצהרתי כי חוזה המכר בטל ומבוטל וכן עתירה לחייב את הקונים בפיצוי המוסכם בסך של 88,500 ₪, מחושב לפי 10% מהעסקה שעמדה על 885,000 ₪. התביעה הוגשה מחמת הפרתו בגלל אי עמידה בתנאים החוזיים הקובעים מועדי וסכומי תשלום התמורה, כאשר המיקוד הוא על התשלום השני בסך של 531,000 ₪ שהתעכב למעלה מ- 4 חודשים עד לביטול העסקה ביום 3/11/10.

2.הקונים הגישו כתב הגנה ולאחר מכן הצדדים ביטלו את העסקה ביום 2/2/11. אקדים כי הנתבעים אינם חולקים כי קיבלו את מכתב ביטול החוזה מיום 3/11/10, אולם הם מעלים שורה של טענות בכתב הגנתם.

בכתב ההגנה נטען כי יש מחלוקת על המועד החוזי של התשלום השני ועוד נטען כי המוכרת הכשילה את ביצוע התשלום. הנתבעים טוענים כי הם היו בהליכים לקבלת משכנתא ומחמת הכשלים אצל התובעת הם קיבלו את המסמכים הנדרשים לבנק רק בסוף חודש אוגוסט 2010 (סעיף 11 (א) לכתב ההגנה). עוד נטען שרק בסוף אוגוסט 2010 נודע להם מטעם הבנק כי עליהם להמציא לבנק גם פוליסת ביטוח על סך שך 300,000 ₪ שהוצאה על ידי חברת הביטוח "כלל" אך הם לא איתרו אותה בביתם והם מודים כי איבדו אותה מחמת תקלת אנוש.

לכן הם נדרשו לשחזור דבר שגרר התרוצצויות רבות. לא נטען כי למוכרת אחריות לאי מציאת הפוליסה (סעיף 11 לכתב ההגנה). עוד נטען כי אלמלא מכתב הביטול המשכנתא הייתה ניתנת. כן נטען כי נציג המוכרת, מר פליקס לעולם לא הזהיר אותם כי הם בסכנת הפרה יסודית או שהתובעת עומדת לבטל את חוזה המכר. זאת ועוד, נטען כי התובעת בהתנהגותה ויתרה על סעד הביטול מחמת הפרה יסודית בכך שפעם אחר פעם הבינו הקונים כי ניתן לתקן את ההפרה בריביות והצמדות (סעיף 14 לכתב ההגנה). נטען כי נציג המוכרת מר פליקס עודכן על ידי הנתבע מס' 1 לגבי התנהלות ההליכים בבנק. נטען כי הנתבעים לא עודכנו כי התובעת אינה מסכימה להמתין (סעיף 16 לכתב ההגנה).

נטען, כי למרות מכתב הביטול נציג התובעת המשיך לקיים את החוזה וחתם על אישור שנועד לבנק למשכנתאות על הסכומים שהקונים שילמו והחתימה אושרה על ידי עו"ד עמיאור מהמחלקה המשפטית (סעיף 18 לכתב ההגנה). זאת ועוד נציג התובעת מר פליקס אף הציע לנתבע מס' 1 לפנות למחלקה המשפטית לאחר קבלת מכתב הביטול כדי לבטל את מכתב הביטול ולהמשיך בעסקה, אך הוא נדחה חד משמעית במחלקה המשפטית.

נטען כי חוזה המכר בוטל ללא הודעה מוקדמת בניגוד לאמור בסעיף 20(ב) לחוזה המכר.

נטען לחוסר תום לב בהתנהלות המוכרת.

3.להגשת התביעה שכנגד קדם הסדר דיוני המבוסס על הסכם שנכרת בין הצדדים לאחר הגשת כתב ההגנה, לביטול עסקת המכר ועל פי ההסדר ויתרו התובעים שכנגד על עילת האכיפה של החוזה. לפיכך הוגבלו העתירות בתביעה שכנגד לפיצוי כדלקמן:

פיצוי בסך של 328,950 ₪, המורכב מראשי הנזק הבאים:

השבה כל מה ששולם על פי חוזה המכר לנתבעת שכנגד , המוכרת, לרבות שכ"ט עו"ד בסך של 15,332 ₪ משוערך; הפיצוי המוסכם שנוכה בעת ההשבה של התמורה החוזית ששולמה בפועל; פיצוי לפי סעיף 11(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 כי נטען שערך הדירה עלה וההשבה אינה כוללת את המרכיב שבו שווי הדירה עלה על שווי העסקה, בערכים משוערכים. לפיכך יש הפרש לטובת קונים בסך של 318,950 ₪ למועד הגשת התביעה שכנגד; לחלופין נתבע הסכום לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות). לבסוף גם נתבע הסך של 10,000 ₪ פיצוי על עגמת נפש. סכום הפיצוי הכולל הוגבל לצורכי אגרה.

4.אין מחלוקת כי קונים שילמו את התשלום הראשון ועל פי כתב ההגנה בתיק העיקרי הקונים מסכימים שמועד התשלום השני היה 18/7/2010 ולא 20/6/2010 כנטען על ידי התובעת (סעיף 8 לכתב ההגנה). אך גם שליטתם הם לא היו יכולים לשלם את התשלום השני ביום 18/7/2010. על פי כתב ההגנה, הנתבעים היו יכולים לשלם את התשלום השני בסמוך למועד משלוח הודעת הביטול, קרי חודש נובמבר 2010.

הקונים טוענים כי התובעת לא עמדה בתנאי החוזי של מתן הודעה מוקדמת אך הם לא חלקו כי בסופו של דבר הם חתמו על הסכם לביטול העסקה. יחד עם זאת אתייחס לסעיף 20(ב) לחוזה המכר. ההסדר החוזי בסעיף 20(ב) מתייחס לזכות לקבל פיצוי מוסכם בנסיבות של הפרה יסודית. ההפרה הוגדרה כיסודית בסעיף 20(א)1 והיא על אי תשלום במלואו או במועדו תשלום מהתמורה או תשלום חוזי אחר, בכפוף לכך שאיחור עד 15 יום לא יחשב הפרה יסודית. באשר ליתר ההפרות נדרשת הודעה מקודמת של 7 ימים (סעיף 20(א)2 לחוזה). התובעת עמדה בתנאי הוראות סעיף 20(ב) כי מדובר בהפרה יסודית גם לשיטת הקונים מבחינת המועד. הזכות לפיצוי מוסכם שנקבעה בסעיף 20(ב) לחוזה היא זכות עצמאית כעולה מהוראות ס"ק (ב) לסעיף 20. היא אינה תלויה בהליכים שונים כגון גם מתן הודעה על ביטול החוזה. מאחר והנתבעים הסכימו על ביטול החוזה, בדיעבד, השאלה אינה חוקיות הביטול. עובדתית התביעה הוגשה כחודש לאחר הודעת הביטול ורק לאחר מכן הצדדים הסכימו על הביטול. חלפו אפוא מעל ימי ההודעה המוקדמת עד לביטול בפועל שאז הוסכם על השבה למעט הפיצוי המוסכם והוסכם להותיר לבית המשפט להכריע בסוגיית ההשבה של שכר טרחת עו"ד והפיצוי המוסכם.

משהסכימו הצדדים על ביטול חוזה המכר השאלה האם התובעת ויתרה על ההפרה בהתנהגות אף היא הפכה משנית למעט לגבי סוגיות הפיצוי שהונחו בפני. כך גם טענת המצגים. ככל שמדובר בחוסר תום הלב, למעט לצורך בחינת התביעות ההדדיות לפיצוי, הטענה הפכה משנית לאור ביטול חוזה המכר הדדית.

הפיצוי המוסכם

5.על פי סעיף 2 לנספח ב' לחוזה המכר שעניינו התמורה היה על הקונים לשלם את התשלום השני בסך של 531,000 ₪ עד ליום 3/9/09. אבל אין מחלוקת כי מועד זה שונה בנספח ג' לחוזה המכר, שהוא נספח שינויים והוסכם בהתייחס לתשלום האמור כי הוא ישולם:

"בתוך 4 חודשים ממועד חתימת ההסכם, ובלבד שהתקבל היתר בניה 40 יום לפני כן. במידה והגיע מועד התשלום טרם קבלת היתר הבניה, יידחה התשלום ל- 40 יום לאחר קבלת היתר הבניה."

הנתבעים מלינים כי לא הודע להם כלל על קבלת היתר הבניה ודבר קבלת ההיתר נודע בעקיפין לבאת כוחם מפי לקוח אחר שלה. התובעת חלקה על כך, אך התברר כי המכתב שהתובעת שלחה הגיע לקונה אחר בטעות. אולם חוזה המכר לא בוטל בחודש יוני 2010 ובפועל המועד שהיה בידי הקונים לשלם את התשלום הוא בסמוך לאוגוסט 2010. טענה זו אפוא אינה מבססת טעם להגנה.

על פי תצהירה של עו"ד עינבל אביסרור-פרימן, לאחר פניות לא מועטות מסרו הקונים לנציג התובעת מכתב התחייבות מבנק דיסקונט אליו פנו הקונים לקבל משכנתא ביום 3/8/10 וכן מסמכים נוספים לחתימת המוכרת. המסמכים נחתמו בו ביום. על פיהם הבנק עמד להעמיד לקונים משכנתא בגובה 520,000 ₪ שאינו מגיע לכדי מלוא הסכום השני. ביום 9/8/10 המציאה התובעת לבנק מכתב החרגה ומכתב התחייבות מחברת הביטוח כלל למתן בטוחה על פי חוק המכר לסכום שישולם על ידי הבנק כמשכנתא. המסמכים נמסרו לקונים ללא עיכוב. נטען כי בדיעבד התברר כי הבנק עמד על כך כי הקונים ישלמו את הסך של 55,000 ₪ המהווים את יתרת התמורה החוזית (ללא הריביות), כתנאי למתן המשכנתא, תשלום שבוצע מבלי ליידע את המוכרת.

6.הטענה של הקונים לכך, שהמוכרת בתיק העיקרי בעת ובעונה אחת פעלה לביטול העסקה ובהתנהגותה גם לאישור המשך העסקה, נבחנה עובדתית. פליקס דדון, אשר הקונים טענו, שהוא בהתנהגותו מטעם המוכרת אישר את המשך העסקה, העיד כי לאחר מסירת המסמכים ב-3/8/10 וביום 9/8/10, דהיינו מסמכים הקשורים לקבלת המשכנתא, הוא לא ידע והוא לא אישר את התשלום בסך של 50,000 ₪ ביום 14/10/10, כי התשלום בוצע ע"י הקונים באמצעות פנקס השוברים שהיה בידם. הוא ידע זאת בדיעבד באמצעות פקס שקיבל מן הקונים מיום 1/11/10 (סעיף 20 לתצהירו). כמו כן הוא מעיד, כי לאחר שהתקבל אצל הקונים מכתב הביטול אשר נשלח ע"י עו"ד אביסרור-פרימן, התייצב הנתבע מס' 1 אצלו. להבנתו עדיין נותרו בעיות אובייקטיביות בקבלת המשכנתא. הוא מציין, כי הוא למד זאת מן הנתבע מס' 1 (סעיף 23 לתצהירו). בחקירתו הנגדית הוא תיאר תהליך, שבו הוא אכן עיכב את העברת הסוגיה של העיכוב בתשלום למחלקה המשפטית לביטול העסקה, ואף הציע מספר דברים לקונים, אך לבסוף כאשר חלפו כ-4 חודשים לאחר המועד לתשלום, הוא הודיע לנתבע מס' 1 כי הוא מעביר את הטיפול למחלקה המשפטית להמשך טיפול (עמוד 11 לפרוטוקול מול שורות 9-14). הוא גם מיקד את התאריך של ההעברה למחלקה המשפטית לסוף אוקטובר (עמוד 11 לפרוטוקול בשורות 24-25).