אביב ואח' נ' נתנאל גרופ בע"מ ואח'

פסק דין

כללי

בפני תביעה כספית שהוגשה במקורה על ידי דיירים בבניין ברחוב המרגנית 26 בחולון ובאמצעות נציגות הבניין, כנגד הנתבעת, החברה שמכרה ובנתה את הבניין, ועילתה חוזית-נזיקית, ובגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, ירידת ערך הנכס ועוגמת נפש בסך 700,000 ₪. בתחילת ההליך, טענה הנתבעת כי התביעה הוגשה שלא כדין, ובשל העדר הרשאה ויפויי כוח להגשתה, ומשכך דינה סילוק על הסף. בהחלטה שנתנה בעניין נקבע, שכל דייר שנתן ייפוי כח, יצוין בתביעה כתובע בעצמו, תוך צירוף אסמכתה לזכויותיו ולחלקו ברכוש המשותף, נקבע כי אין מקום לתביעה באמצעות שלוח בלבד, וללא הפירוט הנדרש. בעקבות החלטה שניתנה בעניין, תוקן כתב התביעה בהתאם.

ביום 25.02.2010 מונה מומחה מטעם בית המשפט, מר אירני אלפרד, שהנו מהנדס בנין ושמאי מקרקעין.

ביום 18.05.2010 הגישה הנתבעת הודעות לצדדי ג' על הסך הנתבע ממנה, ובהן נתבקש ביהמ"ש להורות לצדדי ג' לשפות ו/או לפצות את הנתבעת בגין כל סכום בו תחויב כלפי התובעים במסגרת התביעה. יצויין בהקשר זה, כי צד ג' 3 מחזיקה בכל מניות צד ג' 2, אשר מחזיקה בכל מניות צד ג' 1 וכאשר האחרונה, התחייבה במסגרת הסכם בניית הבניין מול הנתבעת, לבצע את עבודות הבנייה בהתאם לאמור בהסכם, שכולל גם תניות המתייחסות לנושא האחריות לביצוע העבודות, ותניות בדבר שיפוי הנתבעת בגין נזקים שייגרמו לה או לצדדים שלישיים. צד ג' 1, פעלה אם כן כקבלן מבצע, וכשותפה בייזום הפרוייקט ובניהולו, וצדדי ג' 2 ו- 3 היו ערבות להתחייבויות צד ג' 1 ומכוח הסכמים עם הנתבעת.

ביום 14.07.2011 ניתן פסק דין מותנה, בהעדר הגנה, כנגד צדדי ג', וזאת לאחר שחלף המועד להגשת כתבי הגנה, מטעמן, ובימים אלו נדונה בקשתן לביטול פסק הדין.

ביום 19.02.2013 ניתן בתביעה פסק דין חלקי באשר לליקויי הבנייה שפורטו בחוות דעת המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש, מר אירני אלפרד, ונקבע כי לעניין הליקויים שנמצאו בפרקים א' ו ב' לחוות הדעת, ניתן פסק דין המחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 216,574 ₪, וכאשר העניינים הכלולים בפרק ג' לחוות הדעת נותרו פתוחים להכרעה.

גדר המחלוקת שנותרה בענייננו, הנן טענות התובעים בדבר ירידת ערך של הדירות בבניין, וכתוצאה מפערים באשר לפאר לובי הכניסה לבניין, שהובטח לדיירים לעומת הלובי הקיים, ומאחר והליקויים הקיימים אינם ברי תיקון. כמו כן, נותר להכריע בעניינם של מספר ליקויים אחרים, שלגביהם ניתנה חוות דעתו של מר אירני אלפרד, באשר לחבות וערכם הכספי, וכן בסוגיית עוגמת הנפש, הוצאות ושכר טרחת עו"ד בקשר לכלל הסכסוך, ולרבות לעניין חלקים א' ו- ב' לחוות דעתו של מר אירני אלפרד, לגביהם ניתן כבר פסק דין חלקי.

טענות הצדדים

התובעים טוענים כי יש לחייב את הנתבעת בירידת ערך בסך של 62,000 ₪, בגין אי התאמות לכניסה במעלה מדרגות החזית (7,000 ₪), אי ביצוע עמדת שומר בלובי (30,000 ₪), ובגין נסיגה מקו הבניין של חדר האשפה (25,000 ₪) כל אלו בהתאם לאמור בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש, מר אירני אלפרד, ובתוספת מע"מ, 73,160 ₪.

בנוסף, נטען כי בעניין הליקוי המרכזי והוא, העדר לובי כפול ומפואר שהובטח, מדובר בירידת ערך בסך של 1,700,000 ₪, ועל פי חוות דעת שמאית שהוגשה על ידי מומחה מטעמם של התובעים, משכך מתבקש ביהמ"ש לפסוק על פי שיקול דעתו, ועד לסך מלוא סכום התביעה, 700,000 ₪, שהוא הסכום שנתבע לצרכי אגרה. התובעים טוענים בהקשר זה, כי במסגרת הליכי המו"מ שנוהל עם הנתבעת, האחרונה שכנעה אותם לרכוש דירה בבניין, תוך הצגת מצג לפיו לבניין יהא לובי כניסה מפואר וכפול, וזאת כפי שהוצג בפרוספקט פרסומי שבו נכתב: "פרוייקט יוקרה חדש... פרוייקט הדגל של מתחם ח- 300... לובי כפול מפואר... עם עמדת שומר". כמו כן נטען שנציגי התובעת הבטיחו בעל פה, כי לובי זה, יהיה אף מפואר יותר, מזה של הבניינים הסמוכים, שהוצגו לתובעים כחלק ממסע שכנועי הנתבעת. התובעים מפנים בהקשר זה לחקירתו של מנכ"ל הנתבעת מיום 19.02.2013 שם העיד כי הנתונים שמופיעים בפרוספקט הם נתוני אמת, וכי היו קיימים פרוספקטים נוספים, ולא רק זה שלגביו נטען, לשיטתם מדובר בהתחייבות שהופרה, ולגבי מה שהיה על הדיירים לקבל.

התובעים טוענים כי הפרוספקט מהווה חוזה ועל הפרתו יש לשלם, וכי מסירת לובי שאינו כפול, הנה הוצאת החלק המשלים מן הרכוש המשותף, ולצורך מטרות אחרות שלצורכן לא ניתנה רשות התובעים. נטען כי במסגרת חוזה המכר והמפרט הטכני, לא שינתה הנתבעת את הצעתה שהופיעה בפרוספקט, ואף מנכ"ל הנתבעת, עמד על כך בחקירתו, כאשר העיד כי האמור בפרוספקט הנו אמת. התובעים טוענים כי לא נתנה כל אזהרה או הוראה מפורשת בהסכם המכר המתייחסת לפרוספקט, ולפיה התובעים לא יקבלו את שהובטח להם בפרוספקט.

התובעים טוענים כי הלובי שנבנה, הנו בסיסי ופשוט, ואינו כפול כפי שהובטח בפרוספקט, ואף רחוק בהרבה מהלובי המפואר שהובטח, ומזה הקיים בבניינים הסמוכים, שאליהם הופנו לצורך השוואה וייחוס. התובעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי בגין עוגמת הנפש הרבה שנגרמה להם ובסך של 40,000 ₪.

הנתבעת טוענת כי אינה אחראית לליקויי הבנייה וכי קבוצת הנתבעת 3, היא היריבה האמיתית והיחידה של התובעים. כמו כן נטען כי מדובר בליקויים זניחים, כאשר משווים בין עלות הפרוייקט לבין הסכום שנפסק על ידי ביהמ"ש. הנתבעת טוענת כי תקופת הבדק של הליקויים מהסוג הנדון הנה שנה אחת, וזו חלפה מאחר והבניין אוכלס במחצית שנת 2008 לערך, וכתב התביעה הוגש במהלך חודש דצמבר 2009. נטען כי התובעים לא שלחו כל הודעה במועד הקבוע בחוק המכר דירות לגבי הליקויים הנטענים.

לעניין הלובי, נטען כי הלובי הנו מפואר, ביחס לרמה המקובלת, וכי המפרטים הטכניים של הדירות בבניין, הסכמי המכר עם הדיירים ותוכניות הבניין, אינם כוללים כל התחייבות של הנתבעת לתקרה כפולה או לעמדת שומר. כמו כן, מפנה לאמור בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש, מר אירני אלפרד, לפיה לא הוצג בפניו מפרט טכני, או מסמך אחר, המכיל פרטים ברורים לביצוע לובי מפואר, לפיהם התחייב הקבלן. הנתבעת טוענת, כי בפרוספקט צוין כי "תכנית זו הינה לצרכי המחשה בלבד, ואינה מחייבת את החברה. את החברה יחייבו ההסכם ותכניות המכר בלבד".

הנתבעת טוענת כי הפיצה מספר פרוספקטים בקשר עם הבניין, וכאשר באף אחד מהם, למעט זה שצורף כנספח לתצהיר העדות הראשית של הדיירים, ושנחזה להיות מעטפת מסמכים, לא נאמרה מילה בנוגע לתקרה הכפולה או לעמדת השומר. נטען כי כלל התובעים היו מיוצגים במסגרת מגעיהם עם הנתבעת וקיבלו לידיהם, במידה ורצו, את כל המסמכים הרלוונטיים עוד טרם החתימה על הסכמי המכר. בהקשר זה נטען כי הסכמי המכר כללו סעיף סטנדרטי בו צוין כי עם חתימת החוזה, בטלים כל ההצהרות, המסמכים, ההתחייבויות והחוזים שקדמו להסכם.

הנתבעת טוענת כי מרבית הדירות, נרכשו לאחר הקמת שלד הבניין ובניית התקרות, על כן התובעים יכלו לראות בנקל, כי לובי הבניין אינו לובי כפול. כמו כן נטען כי בהדמיה שצורפה לפרוספקט, נראית בבירור מרפסת בקומה הראשונה מעל ללובי, וממנה עולה באופן חד משמעי כי הלובי של הבניין אינו לובי כפול. הנתבעת חוזרת וטוענת כי הסכמי המכר כללו תניות לפיהן עם חתימת ההסכם בטלים כל ההצהרות, המסמכים, ההתחייבויות או החוזים שקדמו לחוזה וכן כי הנתבעת מתחייבת כי הדירה תבנה בהתאם למפרט, לתשריט הדירה ולהיתר הבניה. נטען כי גם בחוות דעתו של מר אירני אלפרד, נכתב כי הגובה הפנימי בלובי הכניסה בוצע בגובה 3.60 מ' נטו על פי ההיתר שאושר ביום 16.11.2005.

הנתבעת טוענת כי הפרוספקטים הנם מידע פרסומי ויש להתייחס אליהם ככאלו, ומשכך אין הם מקימים כלפיה עילת תביעה המבוססת על המצגים שיצרה כלפי הנתבעים ובמסגרת המידע השיווקי שנמסר להם, ובמיוחד באשר לטענה בדבר לובי "מפואר", מונח שהנו תלוי הקשר ופרשנות.

באשר לטענת התובעים בעניין נסיגת חדר האשפה מקיר חזית הבניין, עניין שאושר עובדתית על ידי המומחה, מר אירני אלפרד, נטען כי היתר הבנייה לבניין הוצא בשנת 2005 ועל כן התיקון של התוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 חל רק על היתרים שהוצאו לאחר כניסת התיקון לתוקף, ומשכך לא חייב את הנתבעת. כמו כן נטען בהקשר זה כי אין בתקנות כל התייחסות למידת הנסיגה של פתחי האורור של חדר האשפה, ולא הוראה הקובעת כי המרחק המינימאלי יעמוד על 150 ס"מ.

דיון והכרעה