אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> אבו דוגוש (1984) בע"מ נ' תלמי יפה מושב שיתופי להתיישבות חקלאית

אבו דוגוש (1984) בע"מ נ' תלמי יפה מושב שיתופי להתיישבות חקלאית

תאריך פרסום : 02/12/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום אשקלון
2099-07
22/11/2013
בפני השופט:
עידו כפכפי

- נגד -
התובע:
אבו דוגוש (1984) בע"מ
הנתבע:
תלמי יפה מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ
פסק-דין

פסק דין

1.האם על הנתבע להשיב לתובעת כספים שהעבירה לו בשנת 2000 בהתאם להסכם תכנון, פיתוח ושיווק הרחבת המושב לצרכי מגורים, וזאת לאחר שבוטל ההסכם מטעמו וההרחבה נבנתה באמצעות נותני שירותים אחרים?

רקע וטענות הצדדים

2.הנתבע הינו מושב שיתופי אשר נקלע לחובות כבדים ומונה לו משקם לפי חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, תשנ"ב-1992 (להלן - המושב). לצורך פירעון חובותיו פעל המושב לייזום בניית שכונת מגורים קהילתית בהתאם להחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל להקמת 115 מגרשים לבנייה. ביום 23.6.99 אישר צוות ההיגוי של הנושים הבנקאיים הצעה להתקשרות עם התובעת לצורך ביצוע הרחבת המגורים במושב. בסיכום הפגישה נכח מטעם התובעת מר אלי מזיג (להלן – מזיג) ומינהל התובעת מר חסן אבן דוגוש (להלן – חסן). עקרונות העסקה כללו שיווק של 115 מגרשים כאשר התמורה למושב אשר נועדה לעבור לנושים עמדה על כ - 20,000 דולר למגרש. נקבע כי במקרה של שינוי משמעותי בהוראות החלטה 737 לרבות אי הארכת תוקפן של הוראת האגף החקלאי מס' 51 י"ג, ייקבע מנגנון אחר לחלוקת התמורה שתתקבל מכל מגרש.

ביום 14.4.2000 נחתם בין התובעת לבין הנתבע הסכם תכנון, פיתוח ושיווק הרחבת תלמי יפה (להלן - ההסכם). תכלית ההסכם הינה להעביר לתובעת את כל האחריות להקמת שכונת ההרחבה תוך שנושאת היא בעלויות הכנת התכניות, ביצוע הפיתוח והתשתיות, שיווק המגרשים למועמדים ואף בניית הבתים בהתאם להזמנת שירותים מהמשתכנים.

בהתאם לסעיף 9.1 להסכם התחייבה התובעת לשאת בכל העלויות לשינוי והכנת תב"ע ולממן את ההוצאות הנובעות מעלויות התכנון. נקבע כי עם אישור ההסכם על ידי המשקם תשלם החברה למושב את הסכומים בהם נשא קודם לכן בגין הכנת התב"ע בסך השווה בשקלים ל- 100,000 דולר. צויין כי ההוצאות לא יחולו על המושב והחברה תשא בהן או תגבה אותן מאת המועמדים כחלק מהוצאות הפיתוח. תביעה זו הוגשה כתביעה בסדר דין מקוצר להשבת 100,000 הדולר (יוער כי התביעה הוגשה ע"ס 390,000 ₪ נכון ליום הגשתה אולם בפועל מסכימים הצדדים כי מבוקש להשיב את הסכומים בסך 420,000 ₪ אשר שולמו בארבעה תשלומים בימים 30.1.00 – 105,000 ₪, 31.1.00 – 105,000 ₪, 20.2.00 – 105,000 ₪ ו-1.3.00 – 105,000 ₪).

בהסכם התחייב המושב להעביר לנושים סך של 19,000 דולר לכל מגרש המהווים את מימוש זכותו להמליץ למינהל על המועמדים לחכירת מגרשי ההרחבה. גביית התמורה בגין "זכות ההמלצה" נאסרה אולם בהוראת האגף החקלאי מספר 51י"ג הותרה גביית סכום זה לצורך החזר חובות על פי פסק המשקם. הסיכון כי יאסר כליל על גביית סכום זה היתה ידועה עוד טרם עריכת ההסכם. סמוך לאחר חתימת ההסכם הוגש בג"צ 244/00 המכונה "הקשת המזרחית" וביום 14.11.01 ניתנה החלטה במסגרת צו הביניים המצמצמת את האיסור ליישום החלטה 737 ביחס לישובים אשר תכנית ההרחבה אושרה על ידי המינהל ובתנאים שייקבעו על ידי הוראות המעבר. הוראת האגף הוארכה עד ליום 31.12.01 במסגרת הוראת האגף החקלאי 51י"ח. המושב ניסה למנוע את פקיעת הוראות האגף ביום 31.12.01 והוגש בג"צ 6805/02, העתירה נדחתה בפסק דין מיום 4.11.02 נוכח הודעת המינהל כי פועל לעריכת הוראות מעבר חדשות ליישומה של החלטה . בפסק דין זה הובהרה מהותה של "זכות ההמלצה" והסיבות אשר הובילו לביטולה:

"העותר 1 בבג"ץ 6768/02 והעותר בבג"ץ 6805/02 (להלן: העותרים), הם מושבים שיתופיים שנקלעו לחובות כבדים, מונה להם משקם לפי חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, תשנ"ב-1992 (להלן: החוק) וגובשו בעניינם הסדרים לפירעון החובות. הסדרים אלה התבססו על החלטה 737, המסמיכה את המשיב לשווק קרקעות ביישובים חקלאיים בהנחה כספית לרוכשים המומלצים על-ידי התושבים, לצורך הרחבה קהילתית שבמקורה יועדה בעיקר לבני המקום. עם הזמן התפתח נוהג ולפיו ברשימת המומלצים נכלל כל המרבה במחיר, כאשר ההפרש בין מחיר השוק של המגרש, אשר נגבה בפועל מהרוכשים, לבין המחיר המופחת שבו שיווק המשיב את הקרקע, הועבר למינהלת ההסדרים שמכוח החוק, לצורך פירעון חובות היישובים. בהסדרים שגובשו בעניינם של העותרים, יועדו כספים אלה (בסך שבין 25-20 אלף דולר למגרש, כאשר אושרו לשיווק למעלה ממאה מגרשים בכל מושב), לשמש מקור עיקרי לפירעון החובות.

בעתירה שהוגשה לבית-משפט זה (בג"ץ 4014/97 מינהל מקרקעי ישראל נ' בארותיים ואח', פ"ד נב(4) 614) קבע בית-המשפט, כי בגדרה של החלטה 737, המשיב הוא הגורם היחיד המוסמך להכריע בשאלת ההתקשרות עם חוכרי הקרקעות שבבעלותו ואילו היישובים ממלאים תפקיד של ממליצים בלבד. לאור האמור בפסק-הדין, גיבש היועץ המשפטי לממשלה חוות-דעת ובה קבע, כי על המשיב להקצות מגרשים על בסיס קריטריונים ראויים, וכי הקריטריון של שיווק לרוכשים, המשלמים כסף תמורת הזכות להיכלל ברשימת המומלצים, הוא פסול ויש בו משום התעשרות שלא כדין של היישובים הממליצים על חשבון הציבור.

לאור זאת פרסם האגף החקלאי במשיב את הוראה 51 י', אשר אסרה לחלוטין על המשך קיומו של הנוהג האמור. אך לנוכח קיומם של הסדרים הנסמכים על נוהג זה, שיישומם עמד בעיצומו, פורסמה הוראת המעבר 51 י"ג, שקבעה כי הסדרים שבמסגרתם יושלמו עסקאות לשיווק מגרשים (בחתימה על הסכמי פיתוח עם המשיב) עד לתאריך נקוב (להלן:ו התקופה הקובעת), יעמדו בתוקפם על אף הוראה 51 י'. התקופה הקובעת הוארכה בהוראת האגף החקלאי 51 י"ח, ולעניין העותרים נקבע מועד סיומה ליום 31.12.01."

3.בין המושב לנושים הבנקאיים נערך הסכם אשר קיבל תוקף של פסק משקם חלקי ביום 22.11.00. פסק המשקם בפועל נתן תוקף להסכם מול התובעת אשר החלה בפעולות שיווק ופיתוח. בפועל ביום 31.12.01 פג תוקפן של הוראות האגף ולא ניתן היה להמשיך לשווק מגרשים עד אשר קבע המינהל הוראות מעבר להחלטה 737. הוראות מעבר אלו נקבעו ביום 2.9.03 ומכוחן נקבע כי ניתן להמשיך ולשווק מגרשי הרחבה לפי הוראות אגף 51יג עד ליום 31.12.04. סמוך למועד זה נודע למושב כי מונה לתובעת מפרק ובפועל נוהלו כנגד התובעת הליכי כינוס מיום 9.10.03 עד ליום 28.1.04.

נוכח סד הזמנים להמשך שיווק המגרשים והעברת התמורה לנושים נוהלה התכתבות בין הצדדים בדבר יכולת התובעת להמשיך במיזם. במקביל פעל המושב להתקשר עם נותן שירותים חדש, טנרם השקעות בע"מ, (להלן – טנרם). ביום 11.3.04 אישרו הנושים למושב להתקשר עם טנרם ולבטל את ההתקשרות עם התובעת.

בין תחילת הליכי כינוס של התובעת ועד לביטול הרישמי של ההסכם בהודעת המושב מיום 17.3.04 ניהלו הצדדים משא ומתן במטרה למנוע הליכים משפטיים ולהגיע להתחשבנות מוסכמת עקב ביטול ההסכם מתוך כוונה להשיב לתובעת ולו חלק מהשקעותיה בשטח. משא ומתן זה נמשך גם לאחר שנשכרו שירותים של טנרם והחברה הכלכלית לפיתוח חוף אשקלון אשר החליפה את התובעת בביצוע עבודות הפיתוח בשכונה. הליכים אלו לא עלו יפה ומאחר והתובעת סירבה לקבל את הודעת הביטול ועמדה על זכותה להשלים את העבודות, נאלץ המושב להגיש תביעה לצו מניעה קבוע אשר יאסור על התובעת להיכנס למקרקעין ולהפריע לביצוע עבודות הפיתוח מטעם המושב, ת"א (שלום אשקלון) 3613/05. ביום 21.6.05 ניתנה על ידי כב' השופטת דינה כהן החלטה בבקשה לצו מניעה זמני, בש"א 2671/05,(להלן – צו המניעה) במסגרתה אישרה את הצו שניתן במעמד צד אחד ביום 15.5.05 אשר אסר על התובעת להפריע לביצוע עבודות הפיתוח. לאור ההחלטה בסעד הזמני נמחקה ביום 5.3.09 התביעה לצו המניעה, שעה שהסעדים שנתבעו בה לא היו רלוונטיים עוד.

4.תביעה זו, למרות הרקע העובדתי המורכב, מצומצמת כאמור רק להשבת הסכום ששילמה התובעת בעין בגין ההסכם אשר בוטל. התובעת הגישה תביעה נוספת לפיצוי בגין נזקים נוספים עקב ביטול החוזה (ת"א (שלום אשקלון) 9841-04-11) אולם תביעה זו נמחקה על ידי ביום 3.6.12 מחמת העדר בקשה לפיצול סעדים. בגין מחדליה הדיוניים נותרה לבירור רק שאלת זכאותה של התובעת להשבת התשלום ששילמה. למרות הנכונות העקרונית להשיב לתובעת ולו חלק מהשקעותיה במקרקעין, מאחר והצדדים נדרשו להליך המשפטי הנ"ל בנוגע לצו המניעה, חזר בו המושב מנכונותו להגיע להסדר ועומד על קיזוז נזקיו בגין ביטול ההסכם.

לטענת המושב התובעת הפרה את ההסכם עוד בטרם פגה הוראת האגף החקלאי ביום 31.12.01 בכך ששיווקה מגרשים ספורים בלבד בניגוד להתחייבותה, נמנעה מלמסור ערבות בנקאית ולא מימנה כנדרש את תכניות הפיתוח של ההרחבה. לשיטת המושב התובעת מנועה מלתבוע השבת הוצאות התכנון מאחר והתחייבה בהסכם לגבות את הוצאות הפיתוח והתכנון רק מהמשתכנים והמושב הופטר מאחריות לתשלומם. בנוסף נטען כי מאחר ושיווקה התובעת שישה מגרשים בלבד בתוך 6 חודשים מיום אישור התב"ע בדצמבר 2000 וגבתה סכומים בגין הוצאות הפיתוח, יש לקזז את הסכומים שגבתה מהמשתכנים מתביעתה להחזר הכספים. לטענת המושב הסכום שנגבה בפועל עולה על סכום התביעה.

בנוסף טוענת הנתבעת לקיזוז נזקיה עקב ההפרה. לטענת הקיזוז שני ראשים: האחד, תשלום בסך 50,000 ₪ אשר שילם המושב לשני משתכנים כפיצוי והשתתפות בהוצאות הפיתוח שנדרשו לשלם לחברה הכלכלית בגין העיכוב בפיתוח. השני, קיזוז של סכום השווה ל- 800,000 דולר בגין אי ביצוע עבודות פיתוח עקיפות שהתחייבה התובעת לבצע במושב כתנאי להתקשרות עמה.

דיון והכרעה

5.ככלל, שעה שבוטל החוזה על הצדדים להשיב זה לזה את שקיבלו מכח החוזה. המושב בפועל אינו חולק על זכות ההשבה העקרונית אולם טוען כי מכח הוראות ההסכם מנועה התובעת מלתבוע השבה של כספים שגבתה בגין הוצאות הפיתוח וכן העלה טענות קיזוז. הבסיס הרעיוני של חובת ההשבה לאחר ביטול החוזה נעוץ בדיני עשיית עושר ולא במשפט ומעבר לשאלות העובדתיות יש לבחון האם במאזן הנזק בין הצדדים ושאלת האשם בביטול החוזה, יש הצדקה לפטור את המושב מחובת ההשבה (ע"א 1156/10 האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, 18.11.12, פסקאות ל"ג – ל"ו לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין).

מטעם התובעת העיד רק מינהלה חסן, אשר טען כי התובעת השקיעה סכומים ניכרים בעבודות הפיתוח ולמרות שנקלעה להליכי כינוס זמניים, לא היתה מניעה כי תמשיך לבצע את העבודות אשר התחייבה לבצע. נטען כי ההסכם עם טנרם נחתם מבלי שבוטל כדין ההסכם עם התובעת ורק בינואר 2004 נודע לתובעת על ביטול ההקפאה. לפיכך טוענת התובעת כי לא הפרה את ההסכם ולא היה מקום לסלק את ידה מהשטח. לטענתה שיווקה לפחות 24 מועמדים למושב אולם 6 בלבד הופנו למינהל טרם צו המניעה ומשנודע לה על ביטול ההקפאה, כבר פרץ הסכסוך ונמנעה אפשרותה לשווק מגרשים נוספים נוכח ההתקשרות של המושב עם טנרם. ביחס לטענה כי נוכח הכספים ששולמו לתובעת על ידי 6 דיירים מנועה התובעת מלדרוש השבה של הוצאות התכנון, נטען כי הדיירים שילמו באופן כולל לתובעת בגין עבודות פיתוח ובנייה ואין לקזזם מהסכום שהשבתו מתבקשת. נטען כי הוצאות התכנון היו אמורות להיגבות מכלל המשתכנים כך שחלקו היחסי של כל דייר היה אמור לעמוד על סך של כ-3,650 ₪ ולכן אין לזקוף את התשלומים ששולמו, גם אם שולמו כהוצאות פיתוח, על חשבון החזר הוצאות התכנון. נטען כי אין בסיס לחייב את התובעת בגין הפיצוי שבחר המושב להעניק לשתי משפחות מאחר והעיכוב בפיתוח לא נגרם בעטיה של התובעת אלא בשל הנסיבות המשפטיות אשר פורטו לעיל. ביחס לטענת הקיזוז העיקרית נטען כי המושב נסמך על הסכם או סיכום שהתובעת לא היתה צד לו וממילא לא התחייבה לביצוע עבודות בהיקף כה ניכר אשר זכרן לא בא בהסכם שאושר עם הנושים.

הרקע לחתימת ההסכם, ביצועו וביטולו

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ