אבו אלעיון ואח' נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות ואח'

פסק דין

העותרים מבקשים לתקוף תנאים שבהחלטת הוועדה הבינמשרדית של משרד הבינוי והשיכון מיום 7.8.12 להמשיך בהליכים למכר נכס (דירה ושטח נוסף) המוחזק על ידי העותרים. התנאים הנתקפים הם בעיקר ביצוע שומות שווי הנכסים לחודש פברואר 2009 וכן פירעון חובות שכ"ד שנצברו וייצברו עד למועד הרכישה.

הרקע העובדתי הרלוונטי הוא זה: בשנת 1976 שכרו העותרים מן המשיבה 1 (חלמיש) דירה בשטח של 68.85 מ"ר ברחוב נס לגויים 9 תל אביב. בשנת 2004, פלשו העותרים לנכס הצמוד לדירה, בשטח של 32.5 מ"ר ומיני אז, מחזיקים הם גם בו. הוגשה נגדם תובענת פינוי בשנת 2005 ואילו הם הגישו עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, שמטרתה לאפשר להם לרכוש את הזכויות בדירה החוזית ובנכס הנוסף אליו פלשו (עת"מ (מחוזי ת"א) 2459/05). בין הצדדים הושג ההסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין, שעקרונותיו הם אלה: חלמיש תרכוש את הזכויות בדירה ובנכס הנוסף מעמידר תוך זמן סביר. העותרים ירכשו מחלמיש את הזכויות הללו, בתנאים הבאים: אשר לדירה החוזית – המכר יהא במסגרת מבצע "כאן ביתי", ובכפוף לאישור הוועדה הבינמשרדית; אשר לנכס הנוסף – ירכשוהו העותרים מחלמיש במחיר שוק חופשי על פי הערכת שמאי. העותרים ישלמו דמי שימוש ראויים בגין החזקתם בנכס זה, לתקופה החל מיום 29.1.04 בסכום של 51,950 ₪, בהפחתה של 25%.

העותרים נדרשו לשלם עבור הרכישה סכום כולל של 684,850 ₪ (ראו נספחים ח3, ח4 לעתירה) ובנוסף לכך – פירעון חוב בסכום של כ-60,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים.

סכום הרכישה שנדרש מן העותרים, התבסס על מיצוע של שתי חוות דעת שמאיות (שערכו השמאים מר בוץ ומר דדון בשלהי שנת 2012), אשר קבעו ששווי הזכויות בדירה הוא בין 630,000 ₪ לבין 650,000 ₪ ואילו שווי הנכס הנוסף הוא בין 530,000 ₪ לבין 560,000 ₪ (והכל – במונחי חודש פברואר 2009). אשר לזכויות בדירה, אין חולק כי העותרים היו זכאים להנחות אשר ניתנו להם (ועל כן נדרשו הם לשלם סכום של 134,400 ₪ בגין הזכויות בדירה); אשר לנכס הנוסף – אין חולק כי העותרים לא היו זכאים להנחה במחירו והסכום שנדרש על ידי חלמיש, משקף את עמדתה לגבי שווי השוק של הנכס הנוסף.

העותרים סבורים כי הסכום הנדרש מהם, כאמור מעלה, הוא בלתי סביר (ופגם זה דבק גם בהחלטת הוועדה הבינמשרדית), הואיל ובשנת 2008 העריך השמאי טובי פרי את שווי הדירה והנכס הנוסף יחדיו בסכום של 537,000 ₪ (ובתוספת מע"מ עומד הסכום על 620,000 ₪ לערך. ראו נספח ד1 לעתירה). בהתאם לחוות דעת זו, ערכו העותרים תחשיב (נספח ה1 לעתירה) לפיו עליהם לשלם לחלמיש (לגישתם) סכום כולל של כ-147,000 ₪ בגין הרכישה ובגין דמי שימוש ראויים והפקידו סכום זה בידי חלמיש עוד בחודש פברואר שנת 2009 (בדיון שנתקיים, הודה בא כוח העותרים כי התחשיב אינו נכון וכי על העותרים להוסיף ולשלם לחלמיש סכום של כ-194,000 ₪. ראו עמ' 5 שורות 25 – 32 לפרוטוקול). העותרים טוענים כי הדמיון עד כדי זהות בשמאויות השמאים (ה"ה בוץ ודדון) מובילה למסקנה שהשניים פעלו שלא כדין; הופעל עליהם לחץ על מנת שינקבו את הסכומים נושא חוות דעתם ובכלל – מטרת חלמיש הייתה לסכל את הרכישה על פי פסק הדין ומטעם זה שלחה היא שני שמאים לשום את שווי הזכויות על אף שיכולה הייתה להסתפק בחוות דעתו של השמאי פרי מחודש מאי 2008.

המשיבות כופרות בטענות העותרים. לטענתן, נגועה העתירה בשיהוי שכן היה על העותרים לתקוף את ההחלטה תוך 45 ימים ממועד קבלתה אלא שהתקיפה נעשתה כשנה וחודשיים לאחר מכן. לא זו אף זו. אין כל ראייה שמאן דהו הפעיל לחץ על מי מן השמאים על מנת שיחוו את דעתם כפי שחיוו ואין בסיס לטענה כאילו חלמיש שמה לה למטרה לסכל את ביצוע פסק הדין. היפוכו של דבר. חלמיש חפצה לממש את פסק הדין ואף רכשה את הזכויות בדירה ובנכס הנוסף מאת עמידר כצעד ראשון לקראת מכירתן לעותרים. רכישת הזכויות נעשתה על פי חוות דעת שמאי מטעם עמידר (מר פרי) משנת 2008; ברם בכל מקרה – היה מקום וצורך לשלוח שמאים לשם בחינת שווי הדירה והנכס הנוסף כצעד לקראת קביעת התמורה אותה על העותרים לשלם. זאת נעשה בראש ובראשונה בהתאם לתנאי מבצע כאן ביתי (נספח 9 לתגובת המדינה), החל על מכר הדירה (להבדיל ממכר הנכס הנוסף).

לאחר שמיעת טענות הצדדים (שקדם להן ניסיון להסדיר המחלוקת בלא צורך בהכרעה שיפוטית), אני סבור כי דין העתירה להידחות. נקודת המוצא היא שבית המשפט אינו ממיר את שיקול דעת הרשות המוסמכת בשיקול דעתו-שלו (והדברים ידועים. ראו למשל בג"צ 8371/09 דורון נ' שר הפנים, ניתן ביום 7.7.10, פורסם במאגר נבו). לשון אחר: התערבות בהחלטת הוועדה הבינמשרדית, מותנית בכך שהעותרים יצביעו על פגם (מינהלי) שנפל בה (כגון: שיקולים זרים, חוסר סבירות קיצוני, אפליה פסולה וכדומה). נטל השכנוע בקיומו של פגם בהחלטת הרשות מוטל לפתח העותרים ועליהם להביא ראיות לביסוס טיעוניהם (ודוק: עסקינן בראיות מינהליות, לאו דווקא ראיות "אזרחיות"). בענייננו, העותרים לא עשו כן. עצם קיומן של הערכות שמאיות שונות (ויש להדגיש את פערי הזמן בין שלוש חוות הדעת) לא די בו על מנת להסיק קיומם של שיקולים זרים, למשל.

העותרים אף לא ניצלו את זכותם לערער על חוות הדעת של השמאים בוץ ודדון, זכות הנתונה להם על פי תנאי מבצע "כאן ביתי" (ראו סעיף 2.2 לתנאים – נספח 9 לתגובת המדינה).

אשר לטענת אי סבירות קיצונית בהחלטת הרשות, הבחינה הנדרשת אינה אם ההחלטה שנתקבלה היא ההחלטה האופטימלית, אלא אם ההחלטה מצויה במתחם הסבירות, לאמור: היא אחת משורת החלטות שהייתה הרשות מוסמכת לקבל במסגרת שיקול דעתה (בג"צ 1860/13 וקסמן נ' התובע הצבאי הראשי, ניתן ביום 11.5.14, פורסם במאגר נבו). בענייננו, לא הניחו העותרים בסיס לטענה כי ההחלטה נושא ההליך חורגת ממתחם הסבירות וכי מטעם זה, יש לבטלה. אגב, לא נעלם הימני כי על פי המופיע בראש העתירה, בקשת העותרים היא " ... להורות למשיבות או מי מהן לקיים ו/או לבצע ו/או לכבד פסק דינו של בית המשפט נכבד זה ... ולמכור לעותרים מלוא הזכויות בדירת מגוריהם ... וזאת בתמורה שתיקבע על בסיס ו/או בהסתמך על חוות דעתו השמאית של השמאי מר טובי פרי ...". דא עקא, פסק הדין אינו מחייב קביעת התמורה על פי חוות דעת השמאי מר פרי. פסק הדין מחייב מכירת הזכויות בדירה החוזית – במסגרת מבצע "כאן ביתי", ובכפוף לאישור הוועדה הבינמשרדית; ובנכס הנוסף – במחיר שוק חופשי על פי הערכת שמאי (בצירוף דמי שימוש ראויים מאז שנת 2004). העותרים לא הראו כי פעולות המשיבים או מי מהם הן בלתי סבירות באופן קיצוני או עומדות בסתירה לפסק הדין או שהן נעשות תוך שרירות לב ומתוך מטרה לסכל את ביצועו. המחלוקת על אודות הסכום שיידרשו העותרים לשלם אינה מחייבת מסקנה כי השווי לו טענו העותרים הוא הראוי וכי עמדת המשיבות בנוגע לתמורה – פסולה בתכלית ומחייבת התערבות. למעשה, העתירה דנן מכוונת לכך שבית המשפט יפסוק מהי התמורה החוזית אשר ישלמו העותרים עבור רכישת הזכויות, אלא שאין זה תפקידו ואין זה כוחו של בית המשפט לכרות חוזים עבור הצדדים.

העתירה נדחית אפוא. העותרים יישאו בשכ"ט בא כוח כל אחד מן המשיבים בסכום של 7500 ₪, להיום.

ניתן היום, כ"ו אייר תשע"ד (26 מאי 2014, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא כדין עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.