פסק-דין בתיק עת"מ 48303-10-10

מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") פירסם מכרז לחכירת מגרשים לבניית בתי מגורים "בנה ביתך" בשכונת טירת שלום בנס ציונה. העותרים בשתי העתירות שלפניי זכו במכרז, אך המינהל ביטל את זכיותיהם עקב איחור בתשלום הוצאות הפיתוח שנדרשו הזוכים לשלם לערים חברה לפיתוח עירוני בע"מ (להלן: " ערים"). המועד האחרון לתשלום הוצאות הפיתוח היה 30. 9.10, אלא שהעותרים פנחס ונופית מור (להלן: " מור") שילמו אותן ביום 5.10.10, והעותרת מיטל חן (להלן: " חן") שילמה אותן ביום 6.10.10. בשתי העתירות שלפניי, שנדונו יחד, תוקפים העותרים את ביטול הזכיות. השאלה העומדת לדיון היא אם בדין החליט המינהל לבטל את הזכיות, לאור הנסיבות המיוחדות שבכל אחת מהעתירות.

המכרז והוראותיו הרלוונטיות

1.      בחודש יוני 2010 פרסם המינהל מכרז מספר מר/135/2010 " לחכירת מגרשים לבניה דו-משפחתית (סה"כ 30 יח"ד) בשכונת טירת השלום לתושבי נס ציונה" (להלן: " המכרז").  במכרז נקבעו מועדים נפרדים ושונים להשלמת תשלומי הזוכים, למינהל בעבור זכות החכירה בקרקע ולערים בעבור הוצאות הפיתוח. בסעיפי המבוא למכרז נקבע, בין השאר, כי הוצאות

הפיתוח ישולמו לערים תוך 50 יום מיום אישור ועדת המכרזים של המינהל (להלן: " ועדת המכרזים"). כך נאמר:

" בנוסף לסכום שיוצע עבור הקרקע ישלם הזוכה במכרז, את הוצאות הפיתוח תוך 50 יום מיום אישור ועדת המכרזים לערים ..., סכום זה יהיה צמוד למדד תשומות הבניה לחודש אפריל 2010 ... וישולם בצירוף הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל, ובלבד שבכל מקרה הסכום לתשלום לא יפחת מהסכום המצויין בטבלה ...

תוך 50 יום מתאריך אישור ועדת המכרזים, יהיה על הזוכה במגרש לשלם את הוצאות הפיתוח למגרש בו זכה לחברת ערים ולקבל על כך אישור בכתב. ".

לתשלום למינהל עבור זכות החכירה של הקרקע נקצבו 60 יום מיום אישור ועדת המכרזים.

2.         סעיף 13 בתנאי המכרז קבע כי מועדי התשלום, הן למינהל הן לערים, הם תנאים יסודיים וכי עמידה בהם היא תנאי להשתכללות הזכייה:

" מודגש בזה כי מועד התשלום עבור הקרקע ועבור הפיתוח כאמור לעיל הינם תנאים יסודיים למימוש הזכיה במכרז זה והוא יחול על אף האמור בכל מקום אחר במסמכי המכרז, לרבות בנוסח החוזים שבמסמכי המכרז ובמקרה של איחור כלשהו בתשלום תהיה הזכיה במכרז בטלה ומבוטלת."

3.         למסמכי המכרז צורף " חוזה תשתית ותנאים מיוחדים" (נספח ו'), שעליו היו הזוכים אמורים לחתום כלפי ערים (להלן " החוזה" או " חוזה התשתיות"). סעיף 5 בחוזה הציע לזוכה שתי חלופות לתשלום הוצאות הפיתוח, האחת במזומן והשנייה תשלום מחצית הסכום במזומן ומחציתו האחרת בששה תשלומים דו חודשיים (כלומר פריסת תשלום מחצית הוצאות הפיתוח על פני שנה). עוד נקבע בחוזה כי אי הסדרת התשלומים במועד תגרור חיוב בריבית חריגה. סעיף 8א בחוזה מורה כי דחיית התשלום לערים אפשרית, ובלבד שתתקבל הסכמת ערים בכתב לדחייה.

4.         סעיף 11 בחוזה קובע מנגנון של חיוב בריבית פיגורים במקרה שהוצאות הפיתוח שולמו באיחור:

                   " אם הבונה יפגר בתשלום כלשהו, שהוא חייב לפרוע לפי החוזה, מתחייב הוא

                  נוסף לאמור בסעיף 8 לעיל לשלם לערים את התשלום בתוספת ריבית פיגורים"

זכיית העותרים במכרז וביטולה עקב איחור בתשלום הוצאות הפיתוח

5.         ביום 11.8.10 דנה ועדת המכרזים של המינהל בהצעות שהוגשו למכרז והחליטה על בחירת 30 זוכים, ביניהם חן שזכתה במגרש מס' 113א' ומור שזכו במגרש מס' 259ב'.

6.         על פי תנאי המכרז ומועד החלטת ועדת המכרזים היה על הזוכים לשלם לערים את הוצאות הפיתוח (בצירוף עדכון בגין הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה) עד ליום 30.9.10, ולשלם למינהל, עבור חכירת הקרקע, עד ליום 10.10.10. העותרים שילמו את התשלומים למינהל לפני המועד האחרון לתשלום (מור שילמו עד ליום 7.9.10 סכום של 1,160,040 ש"ח, וחן שילמה עד ליום 14.9.10 סכום של 876,543 ש"ח). אולם, שני העותרים איחרו בתשלום הוצאות הפיתוח לערים: מור שילמו אותן ביום 5.10.10 (בסך 263,189 ש"ח; כולל הפרשי הצמדה בסך 1,079 ש"ח ששילמו כשבוע לאחר מכן) וחן שילמה אותן ביום 6.10.10 (בסך 302,071 ש"ח). 

7.         ביום 13.10.11, לאחר שהתברר למינהל כי העותרים איחרו בתשלום הוצאות הפיתוח, החליטה ועדת המכרזים לבטל את זכיותיהם.