הבחנה בין "בית קפה" ל"אספרסו בר" לעניין הפרת הסכם בלעדיות להפעלת בית קפה

רקע

המשיבה יזמה הקמה והפעלה של קניון בקיראון שבקרית אונו על שטח שכלל מקרקעין פנויים ומרכז מסחרי בנוי. בסמוך לספטמבר 1995 פנתה המשיבה אל אברהם קיפר ואלחנן שטיינגרטן שהחזיקו בחנויות במרכז המסחרי וביקשה מהם לסייע לה בפינוי הסוחרים מהמרכז המסחרי. בתמורה להסכמתם לסייע לה כאמור התחייבה המשיבה לא להשכיר בקניון שיוקם חנות שייעודה העיקרי מכירת חומרי בנין ומוצרים אחרים באופי ובייעוד של החנות בה החזיק אברהם קיפר במרכז המסחרי, וכן התחייבה המשיבה כי לאברהם קיפר או לגוף בשליטתו ולאחריו לאלחנן שטיינגרטן תינתן זכות סירוב ראשונה לשכור בית קפה שתיכננה המשיבה להקים בקניון במסגרת רשת ארצית בעלת מוניטין (כגון - אפרופו, קפולסקי וכיו"ב, בתנאי שהלה יתקשר עם רשת ארצית כאמור ויקבל ממנה זכות לניהול בית קפה ובמקרה כזה תצייד ההמשיבה את בית הקפה המיועד בציוד מתאים בשווי 280,000$. עוד הוסכם, כי בית הקפה האמור יהיה בית הקפה היחידי בקומת הקרקע של הקניון והמשיבה לא תתיר הפעלת עגלות קפה למכירת קפה בקומות המסחריות של הבנין (לא כולל מגדלי המשרדים).

משהשלימו אברהם קיפר ואלחנן שטיינגרטן את התחייבותם ולקראת השלמת בניית המבנה הראשון שיועד לשמש כקניון, התנהל משא ומתן בין המשיבה לאברהם קיפר ואלחנן שטיינגרטן באמצעות המבקשת בקשר עם פתיחת בית הקפה המובטח. ביום 21.7.02 נחתם בין המשיבה למבקשת הסכם, לפיו שכרה המבקשת בקומה השניה במבנה שהושלם שטח של 400 מ"ר בייעוד בית קפה (להלן: "הסכם השכירות")

בסמוך לאוקטובר 2005 הודיעה המשיבה למבקשת כי היא שוקלת פתיחת אספרסו בר וכי תהיה מוכנה לאפשר למבקשת להפעילו.

ביום 8.3.06 ולאחר משא ומתן, הודיעה המשיבה למבקשת כי היא עומדת להשכיר לשתיים או לשלוש רשתות של אספרסו בר מקום לניהול אספרסו בר בקניון. אספרסו בר כמשמעותו כיום, כגון - "אספרסו בר ארומה", "קפה קפה", "אר קפה" וכיו"ב. עוד הודיעה המשיבה למבקשת, כי לאור הזמן שעבר, תנהל מו"מ עם רשתות אספרסו בר לשם השכרת מושכר בקניון ואם המו"מ יעלה יפה - תחתום עמם על הסכם.

בהמרצת פתיחה 416/06 עתרה המבקשת לצווי מניעה קבועים כדלהלן:

         א.                  א.         לאסור על המשיבה להתקשר עם כל גורם ו/או לפעול בעצמה להקמת מסעדה או בית קפה, למעט מסעדות אתניות או יחודיות שאינן מסוג ביסטרו בית קפה ולמעט אספרסו בר,

         ב.                  ב.         לאסור על המשיבה להתקשר עם כל גורם אחר ו/או לפעול בעצמה להקמת אספרסו בר כהגדרתו בהסכם השכירות, ללא מתן זכות סירוב ראשונה, כהגדרתה בהסכם השכירות למבקשת ולהקמת יותר מאספרסו בר אחד.

          ג.                    ג.          לאסור על המשיבה לגבות מהמבקשת דמי שכירות ודמי ניהול בסך כולל העולה על 51,158 ש"ח בחודש וזאת עד לסיום בניית הקניון כולו ופתיחתו למסחר.

בבקשה שלפני עותרת המבקשת לצווי מניעה זמניים כאמור.

ביום 22.3.06 ניתן צו ארעי כאמור בסעיפים א ו - ב שלעיל.

דיון

         א.                  א.         בסעיף 15.1 לנספח א' להסכם השכירות, נקבע:

"4.4 בית הקפה המושכר לפי הסכם זה, יהיה בית הקפה היחידי בקניון מסוגו ובמאפייניו, כמפורט בסעיף 6 לעיל ולא תנתן על ידי המשכיר זכות להפעלת עגלות למכירת קפה בקומות המסחריות של הבנין (לא כולל מגדלי המשרדים) או מסעדות אחרות בתחום פעילות המושכר, כגון פיצות ופסטות. אולם למען מניעת כל ספק, מוצהר כי: -

4.4.1 האמור בסעיף זה אינו מונע הקמת מסעדות אתניות או יחודיות, שאינן מסוג ביסטרו - בית קפה שיפעל במושכר לפי הוראות הסכם זה.

4.4.2 האמור אינו מונע הקמת אספרסו בר במתכונתו המקובלת כיום או כל דוכן או שרות ב - FOOD COURT .

4.4.3 אם וכאשר יחליט המשכיר על הקמת אספרסו בר בקניון, הוא יציע לשוכר, לפני פניה לגורם אחר, אפשרות לשכור ולהפעיל אספרסו בר בקניון. זאת בתנאי שהשוכר יהיה זכיין או יפעל במסגרת רשת ארצית מוכרת ובעלת מוניטין של אספרסו בר, להנחת דעת המשכיר ובתנאים כלכליים מקובלים על המשכיר. המשכיר יפעל משיקולים סבירים ובתום לב."

         ב.                  ב.         לטענת המבקשת, בכוונת המשיבה להקים בית קפה במתכונת דומה לבית הקפה שלה במסווה של אספרסו בר כדי לעקוף את תניית הבלעדיות שהוענקה לה בהסכם השכירות. לטענתה, רשתות כמו "ארומה" אינן "אספרסו בר" המתאפיין כמוקד מכירה מהיר של מוצרי קפה, אלא בתי קפה מסעדתיים בדומה לבית הקפה של המבקשת.

לטענת המשיבה, קיימת אבחנה ברורה בין אספרסו בר שבתי הקפה של הרשתות הנזכרות במכתבה מיום 8.3.06 מוגדרים ככאלה לבין בית קפה מסוג בית הקפה של המבקשת המהווה ביסטרו בית קפה. לטענתה, האבחנה בין אלה צריכה להיות בהתאם למקובל בשוק ובנוהג תוך השוואה בין מאפייניו של בית הקפה של המבקשת ומאפייני אספרסו בר. לביסוס טענתה, צירפה המשיבה חוות דעת של מר משה רוזנבלום מהנדס תעשיה וניהול העוסק בשיווק וניהול מרכזים מסחריים.