פורום עורכי דין

קניתי דירה חדשה עם חניה מקבלן בבניין שעבר תמ"א 38. הבניה הסתיימה לפני 3 שנים. הרישום בטאבו של הבניין לא הושלם כי העירייה לא מאשרת את הצמדת החניות לדירות (ל 4 מתוך 11) כפי שהקבלן בנה. בעת הבניה הקבלן הצמיד את החניות האלו ללא היתר. בתשריט הבניין כל חניה מוגדרת כמשטח ולא כחניה כי גודלה שונה מגודל חניה תקנית. הקבלן הסתמך על כך שהעירייה תעלים עין ותאפשר להצמיד את המשטחים האלו. הבניה הסתיימה לפני 3 שנים. היום הנהלים בעירייה השתנו וכתוצאה מכך העירייה לא מאשרת להצמיד את המשטחים האלו לדירות. כלומר לא תהייה לי חניה בטאבו. העו"ד שמטפל ברישום בטאבו (אותו עו"ד של הקבלן שבנה) מציע: (1) לשלוח מכתב לממונה הארצי על הרישום, בו הוא יצין שבעבר העלימו עין ועכשיו לא. זאת פרוצדורה ארוכה של הרבה חודשים. התגובה תתכן עדין שלילית בטענה שהעירייה לא מנציחה טעויות. (2) להשלים את הרישום בטאבו מבלי הצמדה ובנוסף א. לכתוב בתקנון הבניין שכאשר ינתן היתר לחניות אז תהיה לכל אחד מבעלי הדירות האלו הזכות לרשום את החניה על שמו בטאבו (לתקנון הבניין מעמד כמו חוק? אם לא, האם ניתן לאלץ קיום שלו במקרה של הפרת ההסכם? אחרת אנחנו תלויים בכך שהדיריים הנוכחיים והעתידיים יהיו חביבים ויקיימו אותו). ב. לצרף הסכם שימוש פנימי בין הדיירים בנוגע לחניות. ההסכם הזה הוא תשריט של קומת הקרקע שבו כתוב חניה שייכת לאיזה דירה וכל הדיירים חותמים עליו. בהסכם יהיה כתוב לדוגמא חניה יג שייכת לדירה שלי למשך 200 שנה (גם כאן לא ברור לי אם אני מזעיקה משטרה בלילה כי מישהו חנה לי בחניה, האם הם יסתכלו על תקנון הבניין או על הסכם כזה?). כל הדיירים הנוגעים בדבר מתנגדים לאפשרות השניה שהעו"ד הציע כי 1. אין חוק מאחורי ההסכם ולכן אנחנו תלויים בכך שהדיירים יהיו חביבים ויקיימו אותו וכמו כן לא יספרו לאדם חיצוני לבניין שיש חניה לא צמודה ויכולה לשמש כל אדם. ההסכם לא מונע מכל אדם לחנות בחניות שלא צמודות כמו כן אם יבוא דייר אחר עוד כמה שנים שלא ירצה לקיים את ההסכם, לא ניתן לאלץ אותו לקיים את ההסכם. 2. ערך הדירה יורד. ההסכם הזה מאשר לרשום את הדירות בטאבו ללא ההצמדה שנרכשה מראש יחד עם הדירה (מחיר החניה היה מגולם במחיר הדירה). לכן בחתימה על ההסכם הזה אנחנו למעשה מסכימים לכך שערך הדירה יירד. אודה להמלצה מה אפשר לעשות

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום אבי בפרויקט פינוי בינוי הוא עדיין לא חתם הסכם הוא בן 70, על פי החוק החדש, הוא אולי יכול להשיג דירה מיוזם לפני תחילת הפרויקט, כל ההרשאות מועדות  קיבלו , 80% חתמו שאלה: האם הוא צריך לחתום או אם יחתום, הוא לא יקבל דירה בפרויקט אחר לפני תחילת הבנייה, אלא רק במה שהוא חותם מה התהליך לקשישים?                                                                                                                   תודה חיים

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום אני גר בדירה במתחם של 6 בניינים שעוברים תמא 38 כ-85 אחוז מהדירות הן 4 חדרים עקב תוספת חדר שהוסיפו לפני כ20 שנה 17 דירות הן 3 חדרים שלא הרחיבו היזם נותן ממד ומרפסת לכל דירה ועל תוספת החדר הנוסף דרש בהתחלה כ 50-70 אלף ש"ח מכל דייר כיום באמצע הפרויקט הוא דורש בין 110 -150 אלף ש"ח מכל דייר סכום מטורף על חדר קטן שהוא בונה בכל מצב מעליו ולוקח את זכויות הבנייה איך נהוג להתנהל במקרים כאלו האם הקבלן אמור לדרוש כסף על התוספת ואם כן מה התנאים תודה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

אנחנו דיירים שהלכו כברת דרך עם היזם. במהלך התקדמות הפרוצדורות של הפרויקט, הפחיתה עיריית ת"א זכויות שונות, אך אשרה לבסוף את התוכנית. היזם מחלק את העוגה לפני רצנו ו"דופק" את הדיירים, ולמעשה פותח הכל מהתחלה. האם ניתן להיפרד ממנו ולהעביר את הזכויות ליזם אחר, נדיב יותר? בניסוח אחר של השאלה, האם אישור התוכנית על ידי העירייה שייך ליזם, לבניין או לדיירים, כלומר, האם יזם ב' יכול לבוא בנעליו של יזם א' מבחינת העירייה? לצורך השאלה, אפשר להניח שיזם א' הפר הפרה יסודית את החוזה, וההפרדות ממנו אפשרית וקלה. תודה!!

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום למומחה. יש לי דירה בפרוייקט תמ"א 38 בפ"ת תאומי שפרינצק יש לציין שבניית המבנה הסתיים בניית קומות עליונות לדירות החדשות ,ולדירות הישנות תוספת ממד ,מרפסת שמש ,והגדלת שטח מטבח ,אך קצב העבודה בניגוד למוסכם כבר חרג מעבר לזמן הסביר מעבר לשנה איחור ,ובתוספת נזקים משמעותיים לדירות כגון רטיבות ונזק לרכוש. כעת אנו נמצאים בשלב שעדיין אין לובי אין מעלית חדר מדרגות בין הקומות עדיין אתר בנייה ועדיין אין צפי מתיי היזם יתקן את הליקויים בדירות אם בכלל. היו אליו מאות פניות וכרגיל סיפורי פוגי חול חול ואין מה לאכול. האם זה יהיה נכון להגיש תביעה כשאנחנו עדיין בשלב הבנייה ואין צפי לגמר ? או לחכות לסיום כל הפרוייקט.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום, לפי חוזה התמ"א אצלנו, היזם אינו מחויב לקחת ליווי בנקאי. רשום שרשאי לקחת או לא לקחת. כאשר שאלתי על כך, נאמר שזה יהיה ליווי בנקאי או חברת ביטוח או קרן ממוסדות או משקיעים. כמו כן הערבויות על בניין בן 4 קומות הן 800 אלף ש"ח (וגם זה יורד לפי התקדמות הבניה). האם שני אלה תקינים או מדליק נורות אדומות? תודה!

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

בפרוייקט הושג רוב דיירים מעל 80% אולם בחזקתם יש רק כ 79% מהשטח המשותף (דייר סרבן אחד מחזיק ב 21% מהשטח). הדייר טוען מול שאר הדיירים לחוסר אמון ביזם ובמקביל מנסה לסחוט מהקבלן תוספת שטח על מנת שיסכים לחתום. האם יש מה לעשות במקרה כזה?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

ב 2012 חתמנו על הסכם תמ"א \1 חיזוק מבנה. רק החודש ביוני 2019 היזם קיבל היתר בניה. בחוזה עם היזם לפי דרישתנו הוא התחייב לליווי בנקאי. היום הוא טוען שהבנק לא נתן לו ליווי בנקאי ולכן הוא השיג מימון מקרן בפיקוח חברת ביטוח. האם הוא יכול להכריח אותנו לבנות במימון קרן והאם החוזה הוא בתוקף מאז שנת 2012.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

מה נדרש מהדיירים לעשות כאשר פג תוקף ההסכם לפי סעיף של תנאי מתלה לתוקף הסכם - קיומו של רוב נדרש ופרק זמן להשיגו שעבר לפני מספר חודשים.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

לאונית שלום , על מנת להשיב על שאלתך עליי לעיין בהסכם . הנך מוזמן ליצור קשר על מנת לתאם פגישה בנושא.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

https://dannyelenport.blogspot.com/2019/06/blog-post.html

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

האם כדאי לבחור את המעצב של הקבלן או מעצב פרטי?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום, 5 דיירים מתוך 6 חתמו על הסכם תמ׳׳א 38 פינוי בינוי לא שיווני מבחינת תמורות (הפרשים של מאות אלפי שקלים). בקשתי מנציגות וע׳׳ד המייצג אותנו מול יזם לבצע הערכה שמאית ולהאזן תמורות. כולם סירבו לבקשתי ובינתיים יזם מקדם פרויקט בעירייה. מה אני יכולה לעסות כדי לגרום לדיירים להאזן תמורות בצורה שיוונית? האם ע׳׳ד המייצג את הדיירים מול היזם חייב לסייע לנו על פי החוק? האם מנהלת התחדשות של עירייה או מחלקה משפטית יכולות לסייע? תודה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

סמדר שלום , ככל בפרוייקטיםן של התחדשות ערונית מצויין בהסכם מפורשות כי התמורות בין הדיירים זהות . למעט דירות אשר במפורש צויין בהסכם אשר יזכו לתמורות אחרות כאשר הדבר גלוי ושקוף בפני כבלל הדיירים במועד חתימת ההסכם ומצויין בהסכם עצמו . יכולות להיות סיבות רבות לתמורות לו זהות אבל הכלל הוא שהדבר יצויין במפורש בהסכם. במידה ונושא התמורות לא צויין בהסכם ביכולתך להגיש תביעה בפני המפקחת על המקרקעין ואף לזכות בשווי ההפרש הקיים מהתמורה לדיירים אחרים . לאחרונה אף ניתנו בעניין פסקי דין בעניין הזה בדיוק.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום, על פי תגובתך איך מתבטא השיוויון בתמורה כי הרי כל דייר מקבל דירה בקומה אחרת ועם נוף שונה, האם יש פיצוי כספי על ההפרש בתמורה? בברכה, משה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

דניאל, תודה על תשובתך המפורטת. תוכל בבקשה להפנות אותי לפסקי דין שהתכוונתה אלהם בדגובותך? תודה מראש.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום לצוות. חיבים להביא לידיעת הדיריים(עם חתימה) כל הסכם שנחתם בין היזם לבין עו"ד שמיצג את הדיריים כולל סכום התשלום שהיזם משלם לו ומה ההיתחיבויות של עו"ד לגבי הדירים??? קיבלנו תשובה מעו"ד שלנו שלא משלמים לו מספיק כדאי להיתרוצץ לבקשתינו. ומה אנו 12 הדיריים של הבנין צריכים לעשות. תודה.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

ארנון שלום , לא רק שיש לידע את הדיירים על הסכם שכר הטרחה מול העורך דין שמייצג אותם אלא שעל פי תקנות האתיקה הדיירים צריכים להיות מודעים לשכר הטרחה ולאשר אותו. וכמובן פירוט של השירות המשפטי הניתן להם. אם אתם מרוצים משרותיו של עורך הדין כנראה צריך לעשות שיחה מול היזם לקבל את הסכם שכר הטרחה שנחתם עימו ( שהיה צריך להיות אצלכם מלכתחילה ) ולבדוק אם הוא סביר עבור הפעולות שעורך הדין מבצע . אם לא שווה לפנות ליזם ולבקש הגדלת התעריף . עצם זה שלא ידעו אתכם בא לרעת היזם ועורך הדין ואף יכול להביא לביטול העיסקה . במידה ואתם לא מרוצים משרותיו אז על הנציגות לחפש עורך דין מתאים וכמובן במקביל להתקשר עם עורך דין חדש יש להודיע לעורך הדין המייצג וליזם.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

אימי בת 82 חולה באלצהיימר ולא מונה לה אפוטרופוס עקב מחלוקת בין האחים. כעת היא נתבעת בגין אי חתימתה על הסכמה לתמ"א 38 לבניין בו יש לה דירה. הדירה מושכרת ושכר הדירה משמש אותה להשכרת דירה בה היא מתגוררת עם מטפלת סיעודית. שאלותיי הן: 1. מה עושים במקרה כזה ? האם ניתן להחתים אותה למרות מחלתה ? 2. ביקשנו מהיזם להתחייב כי אם שכר הדירה יפגע עקב עבודות התמ"א הוא יפצה אותה . הוא סירב והסכים רק בתנאי שסכום הפיצוי יושב לו בתום הבניה. בתום הבניה היא תחזור לגור בדירתה ולא יהיה לה מאיפה להחזיר. מה עושים ? 3. המעלית אותה בונה היזם נמצאת בצד הבניין בו מצויה הדירה שלה ולצורך בניית מעלית ילקח חלק מדירתה. היזם מתעקש שלא לפצות על כך מעבר למה שפוצו כל יתר בעלי הדירות , למרות שגודל דירתן לא נפגע מכך. הייתכן ? תודה מראש על העזרה וההכוונה.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

מעל גיל 80 זכותו של דייר בתמא 38 שיפנו אותו מהדירה שלו לשכירות על חשבון היזם. גם ההובלה והחזרת הציוד הם על חשבון היזם. היזם יוכל לעשות שימוש בדירתה, לכן רצו לתעד את מצבה לפני שהיא עוזבת את הדירה. אם היא אינה כשירה לחתום אז לא ניתן להחתים אותה על הסכם או בכלל וזאת ללא חוות דעת דפואית וללא מינוי אפוטרופוס שיוכל לקבל החלטות עבורה ולטובתה. אם האחרים מסוכסכים יכול שבית המשפט יקבע אפוטרופוס חיצוני. אם היזם צריך להכנס לדירה שלה הוא חייב לקבל את הסכמתה בטח אם מדובר בחילוט שטח מהדירה שלה . אם היא תסכים הוא מחוייב לפות אותה על כך. שימו לב שניראה מהשאלות שלך שהיואמורות להיות מופנות לעוה"ד של הדיירים , שאין לכם עו"ד של הדיירים. אם זה נכון ואין לכם עו"ד אסור לכם להמשיך אם הפרוייקט. עו"ד גיא איגביר מנהל הפורום יוכל לסייע לכם בעניין באופן אישי ( אני ממליץ ) . בהצלחה.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הציעו לנו תמ"א 38/1, שבו ישברו קירות חיצוניים של הדירות. באותו שלב של העבודה נצטרך לפנות את הדירה. האם הרוב הדרוש עדיין 66%?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

:-)

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

שלום, אשמח לדעת מה תהליך החלפת עורך דין שאמור לייצג את הדיירים וכבר קיים בהתקשרות בפרוייקט תמא לאחר חתימה על חוזה. תודה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

אם יש הסכם התקשרות עם העו"ד אתם אמורים לפעול על פי ההסכם. אם אין הסכם אז אתם יכולים פשוט ללכת לעו"ד אחר ( ממליץ שוב על גיא יקותיאל מנהל הפורום פה ) לספר לו למה אתם רוצים להחליף עו"ד ולהיעזר בו על מנת להחליף עו"ד. כעיקרון כל מה צריך זה לשלוח לעוה"ד שלכם הודעה לפיה אתם החלטתם להפסיק את ההתקשרות איתו ובמקביל לעדכן את היזם. בהצלחה

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הקבלן שמעונין לבצע לנו את צמא 38 לא מוכן להכין תכנית(כי יקר מדי) עד שיש לו חתימות על חוזה, הוא מוכן לתת סקיצה ראשונית של איך יראו הדירות , אך מסרב לתת תכנית של הבנין, זה נראה לי כמו חתול בשק, אך יתר הדיירים הסכימו, האם עפ"י חוק אני מחוייבת לחתום? האם יכולים לקחת אותי למפקחת? האם אני נחשבת דייר סרבן ? או החוק לא מתערב עד שאין תכנית ?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

כעיקרון ראוי שתהיה סקיצה עקרונית מחייבת ושהתמורות יוסדרו בהסכם בצורה ברורה. אם אין סקיצה, זה דיי הגיוני שדייר לא יהיה מוכן לחתום על חתול בשק. אם כולם חתמו שכולם יתקדמו . בשלב הבא , אחרי שהרוב החוקי יחתום, היזם יכין תוכניות ואז תוכלי להחליט אם את רוצה לחתום או שיש לך סיבה מוצדקת לא לחתום ולהיות דייר סרבן על כל המשתמע מכך. מה שחשוב זה שתהיה לך סיבה מוצדקת אחרת כלום לא יעזור לך.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

כתוצאה מתמא 38 עלולים להיהרס שני ארונות קיר בדירתינו. היזם מסרב לכסות את הנזק. האם חוק אומר משהו בנושא?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הפרוייקט כבר נמצא בסיומואך היזם נתקל בשלב הזה בקושי של החזרת ביוב למטבח ודורש מהדייר פירוק של המטבח,(כולל שיש) פירוק של ארון קיר צמוד לקיר של במטבח ופירוק של הריצוף בסלון וחדר שינה צמוד לסלון. את כל העבודות היזם דורש על החשבון ועל האחריות של בעל הדירה. עד כמה זה חוקי. היזם נמצא בהפרת מסירת דירה של חצי שנה ורק עכשיו העלה את הסוגייה של הביוב. עד כמה זה חוקי?

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

זו סוגיה מסחרית שנתונה למשא ומתן מול היזם אבל... ברגע שהיזם נכנס לדירה והורס חלקים צמודים לדירה כגון ארונות קיר , שייש , כיור מטבח , מזגן שמותקן על קיר וכדומה לדעתי המפטית חובתו לסדר את מה שהרס ברמה של להחזיר ככל שניתן לקדמותם. אז אם הרס ארון . שיבנה ארון חדש.

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש

הציעו לי פינוי בינוי (רוצים להוריד כ10 בניינים) ולבנות 4 מגדלים במקום. ברמת גן. 1. האם יש סיכוי שלאחר שאעבור לדירה זמנית ולאחר שיהרסו את כל הבניינים (אחרי כל האישורים שהתקבלו מהעירייה) ואז בדיוק בשלב זה יהיה מי שיגיש התנגדות ותביעות לבית משפט ואני בשלב הזה אמצא את עצמי תקוע בדירה זמנית לזמן לא ידוע כאשר כל הפרוייקט בעצם תקוע וממתין להחלטת בית משפט? 2.התבקשנו (כל בניין בנפרד) לחתוך על חוזה שבו אנו נותנים הסכמה ראשונית בכדי שהקבלן יוכל להתחיל ולבדוק האם יש פוטנציאל לבנייה ואיך לבצע אותה. ישנו סעיף שאומר שזוהי הסכמה ראשונית בלבד ולא מחייבת. ורק בתום שנה בהינתן חתימה נוספת יהיה אפשר להתחיל בפרוייקט עצמו. האם ניתן לומר שאני יכול לחתום בכל מקרה כי אין לי מה להפסיד מכיוון שאין כאן התחייבות? הרי אם אחרי שנה אחליט שאני לא מעוניין בפרוייקט זה, יהיה בטח הרבה יותר קשה למנוע אותו בשלב הזה (בעוד שנה) מאשר עכשיו. אז לדעתי לא ניתן להגיד ש"אני לא יכול להפסיד כלום כתוצאה מחתימה עכשיו". האם הטענה הזו נכונה? תודה רבה לירן

הוספת תגובה      הדפסת הודעה      פתח בחלון חדש