רכישת איגוד מקרקעין מחויבת במס רכישה גם אם האיגוד טרם שילם על הקרקע

חברה שרכשה מניות בחברה שחתומה על הסכם לרכישת קרקע טענה שהעסקה פטורה ממס משום שביום הרכישה עסקת המכר עדיין לא הושלמה. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין חשבה אחרת

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שבבית המשפט המחוזי בחיפה קבעה לאחרונה כי חברה שרכשה מניות בחברה שהיא איגוד מקרקעין, כדי לעזור לה להשלים עסקה לרכישת קרקע בעיר, תצטרך לשלם מס רכישה מלא. בכך, נדחתה עמדתה של רוכשת המניות שטענה לפטור ממס משום שבמועד הרכישה החברה-המוכרת טרם שילמה את רוב התמורה והקרקע אף לא נרשמה בספריה, כך שלא בוצעה כאן פעולה של איגוד מקרקעין.

ב-2016 חתמה חברת "רשבר" על הסכם לרכישת קרקע בכרמל תמורת 42 מיליון שקלים שהייתה אמורה להיות הנכס היחיד שלה. ביום החתימה היא שילמה 10% מהתמורה ואת היתרה הייתה אמורה לשלם בתוך שנה.

אלא שאז גילתה "רשבר" שלא תוכל לעמוד בתשלום ומכרה 80% ממניותיה ל"אום פתרונות הספק" שהתחייבה לעזור במימון. בהמשך הגישה "אום" הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין חיפה על רכישת המניות כפעולה באיגוד מקרקעין (חברה שנכסיה הם זכויות במקרקעין) אבל השומה העצמית שהגישה לא התקבלה.

לפני כשנתיים הגישה "אום" ערר על השומה של מנהל המיסוי כשהטענה המרכזית שלה הייתה כי אין מקום לחייב אותה במס רכישה כלל משום שכשרכשה את המניות הקרקע עדיין לא היתה בבעלות "רשבר" שכן שילמה רק חלק קטן מהתמורה ואף לא רשמה אותה בספרים שלה. לפיכך באותה תקופה "רשבר" לא הייתה עדיין איגוד מקרקעין והעסקה לא נחשבה לפעולה באיגוד מקרקעין אף שכך הוצהר מטעמי זהירות בלבד.

מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען מנגד כי יש לדחות את הערר ולו משום שעד להגשתו לא טענה "אום" כי "רשבר" לא נחשבת לאיגוד מקרקעין.

מעבר לכך, לטענתו, "רשבר" הפכה לאיגוד מקרקעין ביום שחתמה על הסכם המכר. עצם העובדה שהיה עליה למלא אחרי תנאי התשלום לא משליכה על תוקף החוזה, תוך שהודגש כי המיסוי לפי החוק הוא על זכויות חוזיות ולא קנייניות.

מנהל המיסוי הוסיף כי העובדה ש"רשבר" לא הכירה בנכס מבחינה מאזנית-חשבונאית כלל לא רלוונטית למיסוי, וממילא לדעתו היה על "רשבר" לרשום את הנכס במאזנים משום שקיבלה עליו שליטה.

די בחתימה על הסכם מכר

בפסק דין שנכתב בעיקרו על ידי יו"ר הוועדה השופטת אורית וינשטיין נקבע כי עצם העובדה שעד למועד רכישת המניות שילמה "רשבר" רק חלק קטן מהתמורה לא משנה את הפעולה שהתבצעה: רכישת זכויות במקרקעין.  

השופטת הבהירה כי אין ספק ש"רשבר" הפכה לאיגוד מקרקעין מרגע שחתמה על הסכם המכר שבמסגרתו רכשה זכויות במקרקעין כשלא היה בידיה נכס מסוג אחר. לכן עסקת מכירת המניות היוותה פעולה באיגוד מקרקעין המחייבת במס רכישה.

השופטת הדגישה עוד כי אף שבזמנו "רשבר" עדיין לא מילאה אחרי תנאי תשלום התמורה היא עדיין ביצעה פעולה חוזית מחויבת במס. במילים אחרות, אירוע המס התרחש ביום ההתקשרות בהסכם לרכישת המקרקעין ולא ביום תשלום התמורה.

עוד הדגישה השופטת כי קבלת הטענה שהחיוב במס תלוי באופן שבו נרשמה זכות כלשהי בספרי החברה מובילה לאבסורד שלפיו הנישום יכול לקבוע את מהות הזכות שרכש.

חברי הוועדה עו"ד אהובה סימון ועו"ד חיים שטרן הצטרפו לפסק הדין ולפיכך הערר נדחה ו"אום" חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 40,000 שקלים.

• ב"כ העוררת: עו"ד מירב ברוך ועורך דין נדלן אלישע קסנר
• ב"כ המשיב: עו"ד דנה ונדרוב מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין