קיבוץ גזר והמקל: מס רכישה יוטל על שיוך מגרשים לחברים חדשים

בקיבוץ גזר המתחדש שויכו מגרשים למספר חברים חדשים, ששילמו 300,000 שקל עבור הצטרפות לאגודה. החברים הגישו ערר על החלטת מנהל המיסוי להטיל מס רכישה על העסקה אך נדחו

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגישו 6 משפחות שהצטרפו לקיבוץ גזר וקיבלו מגרשים לבנייה. שיוך מגרשים הוא הליך חדש בעולם הקיבוצים, שבאופן מסורתי דגלו בשיתוף נכסים. החברים החדשים טענו כי לא היה מקום להטיל מס רכישה על העסקה אך הוועדה קבעה כי מדובר במכירת זכות במקרקעין. הם ישלמו סכום של כ-140,000 שקל כל אחד.

שיוך מגרשים או דירות לחברים חדשים וותיקים במסגרת קיבוץ מתחדש הוא שינוי ממשי ביחס למציאות הקודמת. מדובר בהליך שעשוי להתמשך כמה שנים שמתחיל בהסכם בו מקצה הקיבוץ מגרשים או דירות לחברים ובא לסיומו עם חתימת רמ״י על הסכמי חכירה לדורות עם כל חבר.

בין קיבוץ גזר והחברים החדשים לבין מנהל מיסוי מקרקעין התעוררה מחלוקת בשאלה האם השלב הראשוני של שיוך מגרשים לבנייה עצמית לחברים הוא מכירת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה. 

בהתאם להסכמים בין הקיבוץ לבין החברים החדשים, שנקלטו החל מסוף 2016, בד בבד עם קבלתם לקיבוץ ישויכו להם מגרשים, עליהם יבנו את ביתם מכספם ובאחריותם. החברים נדרשו לשלם לקיבוץ 200,000 שקל עבור עבודות פיתוח ותשתיות. בנוסף הם נדרשו לשלם 300,000 שקל עבור חלקם בהון האגודה השיתופית. 

מנהל מיסוי מקרקעין רחובות קבע שעסקת שיוך המגרשים חייבת במס רכישה ושווייה 300,000 שקל. 

על החלטה זו הגישו החברים והקיבוץ ערר. הם טענו כי הקיבוץ לא ביצע מכירה של זכות במקרקעין. לשיטתם, שיוך המגרשים מהווה הנחיות מינהליות, אשר אינן יוצרות זכות משפטית אכיפה לטובת מאן דהוא. הפניית החברים לרמ"י לצורך חתימה על הסכם חכירה והמלצה על מועמדותם כחוכרים, אינה מהווה מכירת זכות במקרקעין, שכן פעולות אלו אינן ניתנות לאכיפה משפטית כלפי רמ"י.

הם הוסיפו כי מעמדו של החבר החדש בקיבוץ הוא כמעמד של בר רשות מטעם הקיבוץ לביצוע עבודות בניה במקרקעין. מעמד זה אינו מגיע כדי זכות במקרקעין, שכן ההרשאה שניתנה להם מצומצמת. לטענתם, מכירה של זכות במקרקעין תתבצע רק בשלב הסופי בו יחתמו החברים על הסכמי החכירה מול רמ״י. 

מנהל מיסוי מקרקעין רחובות טען מנגד כי הליך השיוך מהווה מכירת זכות במקרקעין שכן במסגרת זו הקיבוץ מתחייב לוותר על זכויותיו במקרקעין לטובת שיוכם לחברים.

המהות הכלכלית

יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, השופט אבי גורמן, כתב כי הדרך בה מתבוננים בעסקה העוררים – לפיה מכירת הזכות במקרקעין לחברים תהיה רק במועד חתימת הסכם החכירה לדורות, היא בהחלט אפשרית. אלא שלדעתו דרך אחרת היא הנכונה יותר, ולפיה כבר בשלב השיוך החוזי נמכרת לחברים זכות במקרקעין במסגרת התחייבות אכיפה ובלתי חוזרת מצד הקיבוץ.

השופט הבהיר כי יש לראות בוויתור של הקיבוץ על זכויותיו במקרקעין המשויכים לחברים – כמכירה. ״הקיבוץ ויתר על זכותו במקרקעין וכתוצאה מכך וממארג ההסכמים והנחיות רמ"י, קמה בידי החברים האפשרות לקבל מידי רמ"י זכות במקרקעין״.

הוא הוסיף כי התוצאה תואמת את המציאות ההולכת ונרקמת בקיבוץ המתחדש. החלת ההגדרות שבדיני המס צריכה להתאים למהות הכלכלית של מה שאירע כתב השופט ודחה את הערר.

העוררים חויבו בהוצאות בסך 15,000 שקל.

• ב״כ העוררים: עופר אלבוים ודותן עינב ממשרד עו"ד שקל ושות'
• ב״כ המשיב: עו"ד יעל הרשמן מפרקליטות מחוז ת"א

עו"ד אפרת יוסים עוסק/ת ב- מושבים וקיבוצים ומיסוי נדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין