רכישת דירה או קרקע לבניית בית היא אחת העסקאות הגדולות אם לא הגדולה ביותר בחיינו. רכישה כזאת מחייבת משנה זהירות והיכרות עם מספר מושגי יסוד בתחום. להלן "מורה נבוכים" קצר.
טאבו
מרשם המקרקעין, בו נרשמות זכויות במקרקעין, ולכל אזרח זכות לעיין בו.
הדין בישראל רואה את הרישום במרשם המקרקעין (טאבו) כראייה חותכת לבעלותו של אדם על דירה. את זאת רואים בנסח אותו ניתן להפיק באופן מקוון דרך אתר הדואר ואתרים דומים.
הערת אזהרה וחשיבותה
רוכש זהיר יקפיד לוודא שהמוכר אותנטי, וכי הדירה רשומה על שמו, או לפחות שישנה הערת אזהרה לטובתו של המוכר, ושאינה כפופה לשיעבודים אחרים. כמו כן, עליו להקפיד שהתשלום הראשון שישלם לא יועבר למוכר עד לרישומה של הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו של המוכר בדירה, ולכלול תניות מתאימות בחוזי הרכישה.
לעתים, מסיבות שונות ומשונות עדיין לא רשומה בעלותו של המוכר במרשם זה. יש לוודא אפוא, שרשומה לפחות הערת אזהרה לטובתו של המוכר על זכויותיו של הבעלים הרשום. משמעותה של הערת האזהרה היא שאין לרשום עסקה בדירה מבלי לקבל מראש את אישור בעל הערת האזהרה. הדבר בא למנוע מכירה כפולה של דירה. ודעו: רוכש הנמנע מלרשום הערת אהרה לטובתו על זכויותיו של המוכר בשלב ראשון- נוהג ברשלנות.
משכנתא
בדרך כלל רכישת של דירה ממומנת בהלוואה כנגד משכנתא. המשכנתא רובצת על זכויותיו של מוכר דירה והדבר מתבטא בנסח הרישום בטאבו.
חשוב לוודא שכספים שמשלם הרוכש למוכר כזה ישמשו בראש וראשונה לכיסוי המשכנתא. לפיכך ראוי לדרוש ממוכר דירה להמציא מכתב כוונות מטעם הבנק בעל המשכנתא, המפרט את הסכום הדרוש לסילוקה, תוך קביעת פרק זמן לכך. בתוך כך יש לוודא שלוח התשלומים יבטיח את סילוק המשכנתא בטרם ישולמו למוכר סכומים נוספים המגיעים לכיסו.
מאחר שלרוב גם הקונה להלוואה כזאת למימון העסקה, חשוב להבטיח שהמוכר יחתום על כתב התחייבות לבנק המממן של הקונה – להחזיר במישרין לבנק את הסכומים שקיבל בגבולות ההלוואה במקרה שהחוזה יופר והרכישה תבוטל.
זכרון דברים
זכרון דברים הוא מסמך בו הצדדים מסכמים את התנאים הבסיסיים לעסקה: התנאים המסחריים של עסקת מכר הדירה – הכתובת, הצדדים, תיאור הנכס, המחיר, לוח הזמנים שבמסגרתו יחתמו הצדדים על חוזה מחייב וכדומה.
רצוי שמוכר דירה יוודא בנוסח זכרון הדברים, שהרוכש יהיה מנוע מלרשום הערת אזהרה לטובתו בהסתמך על מסמך זה. בנוסף לכך, הצדדים חייבים לוודא שאם לא ייחתם החוזה המחייב בפרק הזמן שנקבע – זכרון הדברים בטל. במקרה כזה יש לקבוע מה יהיה גורל המקדמה ששילם הרוכש למוכר עם החתימה על זכרון הדברים: האם תוחזר לרוכש, או תחולט בידי המוכר.
ישנם קבלנים לא מעטים, הדורשים שביטול זכרון הדברים ללא חתימת החוזה יקנה להם את הזכות לחלט את המקדמה ששולמה במלואה. לפיכך, על הרוכש לקרוא בזהירות את נוסח זיכרון הדברים ולהבין על מה הוא חותם.
יש לציין כי ברכישה מקבלן בדרך כלל לא נחתם מסמך שהוא זכרון דברים, אלא "בקשה לרכישת דירה", שלמעשה מהווה התחייבות חד צדדית של הקונה לרכוש את הדירה או לחתוך על חוזה במועד הנקוב. מסמך זה יחייב את הקבלן רק אם יאשר את הבקשה מאוחר יותר, או בדרך של חתימת חוזה מחייב בין הצדדים.
חוזה מכר
בשונה מזכרון הדברים, חוזה המכר מפורט מאד, ובו כלולות כל ההסכמות המסחריות והתחייבויות הצדדים, וכן הוא מפרט את התחייבות המוכר להעביר את הדירה על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (או לחילופין לתת בידי הקונה את כל המסמכים הדרושים לכך). הקפדה על הפרטים חשובה ביותר.
חוזה מכר מקבלן חייב לכלול גם מפרט טכני בנוסח המצוי בחוק המכר. חוזים אלה מורכבים הרבה יותר מחוזים בין שני אנשים מן המניין ויש להיזהר בהם, שכן פעמים רבות מוותרים בהם הרוכשים על כל מיני זכויות, כאשר הקבלן מבקש לשנות את תכנית בניין העיר או את היתר הבנייה. כן חייבים חוזים אלה לכלול גם את מועד רישום הבניין כבית משותף ומועד העברת הזכויות.
קבוצת רכישה
קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים המתקשרים יחד לרכוש קרקע, לתכנן עליה בניין לבנות אותו, ולהשלים את הליכי רישום הדירות על שם חברי הקבוצה. אם המהלך מבוצע נכון, ישלמו החברים מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד ולא על הוצאות בניית הבניין. בדרך כלל, מהסכום הראשוני שמשלמים המצטרפים היזם מנכה את חלקו מראש.
אכן יש פוטנציאל לחסכון כספי בהצטרפות כזאת, אך יש בה סיכונים והחיסכון אינו ודאי. על כל מצטרף כזה לזכור שהוא אינו רוכש דירה, כי אם חלק בלתי מסוים במגרש, יחד עם מצטרפים אחרים, וכי בהצטרפותו הוא הפך להיות שותף בפרויקט בנייה, שמנוהל על ידי ועד מנהל מטעם החברים בקבוצת הרכישה.
מטבע הדברים, חברי הקבוצה נתונים לסיכוני שוק הקשורים בבנייה (למשל מחירי החומרים, בעלויות העבודה, במצאי עובדים מקצועיים). כדאי להקפיד כי במסגרת ההצטרפות לקבוצת הרכישה חותמים כל החברים על הסכם שיתוף, שיבטיח בסופו של יום את זכותו של המשתתף לדירה מסוימת בבניין שתירשם בסוף היום על שמו.
* עורך דין דב דוניץ עוסק בדיני מקרקעין ומעניק ליווי בעסקאות רכישת נדל"ן
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין